財忠節(jié)稅思路

當(dāng)企業(yè)欠銀行的貸款逾期不能償還時,企業(yè)經(jīng)常會以不動產(chǎn)或者其他固定資產(chǎn)抵償債務(wù),在用不動產(chǎn)抵償債務(wù)時,由于銀行并不會直接使用該不動產(chǎn),也不能利用該不動產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營,因此,銀行最終還將處置該不動產(chǎn)。由于不動產(chǎn)每轉(zhuǎn)讓一次都要相應(yīng)繳納印花稅、土地增值稅、契稅和增值稅及其附加。轉(zhuǎn)讓次數(shù)越多,稅收負(fù)擔(dān)越重。因此,銀行應(yīng)當(dāng)盡量減少不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的次數(shù),如有可能,應(yīng)盡量由欠賬企業(yè)直接將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買家,然后用銷售不動產(chǎn)的價款抵償債務(wù)。這樣可以最大限度地降低不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的稅收負(fù)擔(dān)。

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》所附的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》,一般納稅人銷售其 2016 年 4 月 30?日前取得（不含自建）的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照 5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

財忠節(jié)稅依據(jù)

（1）《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院 1988 年 8 月 6 日頒布,國務(wù)院令〔1988〕11 號）。

（2）《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則》（財政部 1988 年 9 月 29 日發(fā)布,財稅〔1988〕255號）。

（3）《中華人民共和國增值稅暫行條例》（1993 年 12 月 13 日國務(wù)院令第 134 號公布,2008 年 11月 5 日國務(wù)院第 34 次常務(wù)會議修訂通過,根據(jù) 2016 年 2 月 6 日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第一次修訂,根據(jù) 2017 年 11 月 19 日《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》第二次修訂）。

（4）《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36 號）。

（5）《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院 1997 年 7 月 7 日頒布,國務(wù)院令〔1997〕224 號）。

節(jié)稅圖

財忠節(jié)稅案例

【例 12-1】某經(jīng)貿(mào)公司欠某商業(yè)銀行貸款本息共計 2 500?萬元,逾期無力償還。經(jīng)過與銀行的協(xié)商, 該經(jīng)貿(mào)公司以自己的一處營業(yè)大樓抵償債務(wù)。

該大樓原購置成本為 1 000?萬元,賬面凈值為 800?萬元。該銀行在收到該營業(yè)大樓以后,又以 2 500?萬元的價格轉(zhuǎn)讓給某公司。請計算在轉(zhuǎn)讓過程中的稅收負(fù)擔(dān), 并提出節(jié)稅案例。節(jié)稅案例根據(jù)我國相關(guān)稅法的規(guī)定,該經(jīng)貿(mào)公司將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給該銀行,經(jīng)貿(mào)公司和銀行都應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納 5?的印花稅,銀行需要按照 3%的稅率繳納契稅。

該商貿(mào)公司銷售不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照5.6%的稅率繳納增值稅及其附加,按 30%至 60%的稅率繳納土地增值稅以及按 25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。銀行再將該不動產(chǎn)銷售,同樣應(yīng)當(dāng)繳納 5?的印花稅,由于售價等于購置價,不需要繳納增值稅及其附加。

在第一次轉(zhuǎn)讓中,經(jīng)貿(mào)公司需要繳納印花稅：2 500×5?=1.25（萬元）需要繳納增值稅及其附加：(2500-1 000）÷（1+5%）×5%×（1+7%+3%+2%）=80（萬元）。銀行需要繳納印花稅：2 500×5?=1.25（萬元）；需要繳納契稅：2 500÷（1+5%）×3%=71.43（萬元）。

由于土地增值稅和企業(yè)所得稅對本次財忠節(jié)稅案例的結(jié)果沒有影響,暫不考慮。在第二次轉(zhuǎn)讓中,銀行需要繳納印花稅：2 500×5?=1.25（萬元）。

被轉(zhuǎn)讓公司需繳納印花稅：2500×5?=1.25（萬元）；需要繳納契稅：2 500÷（1+5%）×3%=71.43（萬元）。整個過程需繳納稅1.25+80+1.25+71.43+1.25+1.25+71.43=227.86（萬元）。對于銀行而言,實(shí)際收款金額：2 500-1.25-71.43-1.25=2 426.07（萬元）。

該銀行可以考慮由經(jīng)貿(mào)公司直接將該營業(yè)大樓銷售給某公司,然后將銷售后的金額歸還銀行債務(wù)。當(dāng)然,仍然可以由銀行來尋找該大樓的買家。這樣,該經(jīng)貿(mào)公司可以直接按照 2 500?萬元的價格銷售給某公司。經(jīng)貿(mào)公司需繳納增值稅及其附加：（2 500-1 000）÷（1+5%）×5%×（1+7%+3%+2%）=80（萬元）；需繳納印花稅：2 500×5?=1.25（萬元）。其稅負(fù)與其將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給銀行是相同的。某公司需要繳納印花稅：2 500×5?=1.25（萬元）；需要繳納契稅：2 500÷（1+5%）×3%=71.43（萬元）。其稅負(fù)與其從銀行那里購買該大樓也是一樣的。經(jīng)貿(mào)公司將獲得的 2 500?萬元直接歸還給銀行,這樣,銀行就免除了稅收負(fù)擔(dān)：71.43+1.25+1.25=73.93（萬元）。（因土地增值稅計算過程比較復(fù)雜,需要假設(shè)條件比較多, 暫不考慮；如考慮土地增值稅,節(jié)稅效果會更加明顯。）