黃埔新城，最近造勢(shì)很猛，但我想提醒廣大剛需朋友的一點(diǎn)是，這種大盤(pán)的迷惑性非常強(qiáng)，定力不夠的話，比較容易陷進(jìn)去。

所以呢，在我咨詢(xún)師大金同志發(fā)文的基礎(chǔ)上，再說(shuō)8個(gè)買(mǎi)黃埔新城會(huì)面臨的實(shí)際問(wèn)題吧，僅供參考：

1、黃埔新城除了自己本身足夠大以外，周邊那種大體量的舊改也不少，比如夏園舊改、南崗舊改，而且這些舊改地塊，會(huì)更靠近地鐵。

當(dāng)然，我們說(shuō)舊改不是壞事，能提升周邊城市界面，吸引更多剛需人群，前來(lái)置業(yè)安家。

但是去到二手市場(chǎng)，面對(duì)二手買(mǎi)家，畫(huà)餅的操作空間，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于新房的，他們只看實(shí)在的，所見(jiàn)即所得！

所以到時(shí)你想賣(mài)的時(shí)候，周邊大把位置更好、更近地鐵的新樓盤(pán)以及二手樓盤(pán)，怎么打呢？

2、黃埔靠近東莞麻涌，你站在售樓部就可以看到東莞了，所以這里是黃埔的邊緣，也是廣州的邊緣。

這種邊緣地帶，從一個(gè)城市整體出發(fā)，是不可能有太多資源傾斜的，現(xiàn)在是要賣(mài)房，所以各種造勢(shì)，感覺(jué)這個(gè)板塊還挺熱，等到時(shí)地賣(mài)完了，房也賣(mài)完了，誰(shuí)還管你？

亞運(yùn)城，就是個(gè)很典型的例子，還有傳統(tǒng)豪宅區(qū)海珠濱江東，亦如此。

另外，據(jù)說(shuō)還會(huì)有東莞麻沖的臭氣吹過(guò)來(lái)哦！

3、為什么我前面說(shuō)大盤(pán)的迷惑性強(qiáng)呢？

因?yàn)榇蟊P(pán)的一個(gè)好處是，商業(yè)、教育這些配套會(huì)比較豐富，面積大，好規(guī)劃！

像黃埔新城，就規(guī)劃有11所學(xué)校，還有養(yǎng)老院、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店啥的，基本就是一座小城既視感。

但我們說(shuō)，這些東西，在沒(méi)有地段的加持下，站在保值增值這個(gè)角度，是沒(méi)什么卵用的。

比如說(shuō)亞運(yùn)城、祈福新村，配套也豐富啊，住的也舒服啊，有鬼用咩？還不是漲不動(dòng)。

4、按照我們之前的理論，黃埔新城這個(gè)地段、這個(gè)定位的樓盤(pán)，保險(xiǎn)的做法，就是買(mǎi)它的剛需戶(hù)型，但是令人蛋疼的是，它的93方戶(hù)型使用率很低，僅為71%，而且是4梯8戶(hù)的格局，居住體驗(yàn)也不會(huì)太好，相當(dāng)于花住宅的錢(qián)，只享受到了公寓的居住品質(zhì)，網(wǎng)傳的2字頭單價(jià)，指的就是此類(lèi)產(chǎn)品；

5、黃埔新城，你不管怎么看，它都是個(gè)剛需盤(pán)，然而，它卻少了個(gè)剛需盤(pán)最重要的元素，什么呢？

地鐵！

開(kāi)發(fā)商雖然宣傳是說(shuō)地鐵環(huán)繞，但其實(shí)離每一個(gè)站點(diǎn)都不近的。

6、該盤(pán)近10年的超長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，有一點(diǎn)你必須要考慮到，那就是首批業(yè)主，基本上可以確定是沒(méi)什么居住體驗(yàn)可言的。

可以自行想象一下，當(dāng)你交樓入住以后，周邊都是工地，叮叮當(dāng)當(dāng)?shù)?，各種泥頭車(chē)、粉塵、噪音，可以試著代入一下哈，想想那種感覺(jué)；

7、該板塊的能級(jí)是很弱的，這里大概率，以后也就是個(gè)房地產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)，不會(huì)有什么產(chǎn)業(yè)落在這邊，那黃埔作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)，人家的噱頭就是產(chǎn)業(yè)，比如魚(yú)珠CBD、科學(xué)城。

那你買(mǎi)黃埔，還專(zhuān)門(mén)挑個(gè)沒(méi)產(chǎn)業(yè)、城市面貌還一般的板塊，你說(shuō)你圖啥呢？

8、大、真的是大，到底有多大，舉個(gè)例子，中央城我們說(shuō)已經(jīng)夠大了，對(duì)吧，然而黃埔新城，相當(dāng)于2.5個(gè)中央城那么大。

對(duì)于這種超級(jí)大盤(pán)，我們一般都是勸退的，因?yàn)檫@種例子在廣州太多了。

典型的就是亞運(yùn)城，而且人家當(dāng)時(shí)還有亞運(yùn)會(huì)的概念，很火，學(xué)校也好，城市界面也不錯(cuò)，所以當(dāng)時(shí)都是排隊(duì)搶購(gòu)的，然而現(xiàn)在呢？

不用我說(shuō)你也知道了，還有祈福新村也是一樣。

當(dāng)然，當(dāng)然！

這種盤(pán)待配套完善起來(lái)，剛需自住自然是沒(méi)問(wèn)題的，像我有客戶(hù)，就住在祈福新村，覺(jué)得很舒適，不想出來(lái)，這無(wú)可厚非。

但如果有更好的選擇，那選個(gè)淺一點(diǎn)的坑跳，或找個(gè)小山包蹦跶一下，不是更好嘛？為什么非得挑深的跳呢？

很痛的！

好了，前面說(shuō)的這8點(diǎn)，個(gè)人認(rèn)為還是客觀的，都是現(xiàn)實(shí)存在的一些問(wèn)題，沒(méi)有為了黑而黑的意思，只是給你做參考，告訴你一些開(kāi)發(fā)商不會(huì)跟你說(shuō)的角度。

至于如何決策，那就豐儉由人啦！

#野先生自有資深團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)注廣州樓市，提供一站式買(mǎi)房管家服務(wù)，先咨詢(xún)規(guī)劃后選籌，不C房，只幫買(mǎi)對(duì)房！