焦點(diǎn)研究院·焦點(diǎn)指數(shù)

監(jiān)測(cè)時(shí)間：截至2022年3月31日

研究員：企業(yè)研究組

一、測(cè)評(píng)體系與意義：

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠(yuǎn)，從“三道紅線”和住房貸款集中度管理到“兩集中供地”、二手房指導(dǎo)均價(jià)等政策頻出，政策的不斷深化使得房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)模式面臨著諸多挑戰(zhàn)，新政策在引導(dǎo)企業(yè)降低杠桿，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。在行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，房企普遍面臨著組織變更、市場(chǎng)策略調(diào)整等諸多問(wèn)題，部分房企未能及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)策略，最終在發(fā)展過(guò)程中面臨著流動(dòng)性問(wèn)題，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約和破產(chǎn)重組的情況。

現(xiàn)階段，政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，部分城市出現(xiàn)邊際放松，但由于需求不足市場(chǎng)仍在筑底過(guò)程中。因此，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)安全經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。此次安全測(cè)評(píng)的意義在于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康成長(zhǎng)，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、測(cè)評(píng)結(jié)果與說(shuō)明：

根據(jù)測(cè)評(píng)體系，測(cè)評(píng)結(jié)果如下所示：

在本期測(cè)評(píng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房企經(jīng)營(yíng)方面總體得分出現(xiàn)回升，且動(dòng)態(tài)指標(biāo)也在逐步變好，這種情況與3月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況息息相關(guān)。

3月16日，國(guó)務(wù)院金融委召開專題會(huì)議，強(qiáng)調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。央行，銀保監(jiān)會(huì)等多個(gè)機(jī)構(gòu)表示要加大房地產(chǎn)貸款支持力度，放緩擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市范圍。根據(jù)焦點(diǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)累計(jì)有76條放松政策公布，多和限購(gòu)限貸以及融資利率等方面有關(guān)系。

本月，鄭州出臺(tái)了關(guān)于樓市的調(diào)控政策，在支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等方面等樓市松綁。福州出臺(tái)政策對(duì)于非戶籍居民提出了更為寬松的條件。3月份100個(gè)大中型城市中有80個(gè)房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，深圳、上海等城市首套房貸利率均低于5%，并且平均房貸周期也出現(xiàn)縮短。

政策的放松可以帶動(dòng)銷售和融資的回暖。焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，3月一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)13%，二線城市環(huán)比增長(zhǎng)35%，從區(qū)域來(lái)看長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等區(qū)域的城市回暖跡象明顯。融資方面，銀行給予多家房企授予并購(gòu)貸款額度，碧桂園、美的置業(yè)、華潤(rùn)置地和新希望地產(chǎn)等多家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健企業(yè)獲得并購(gòu)貸款授信。3月30日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布的注冊(cè)通知書信息顯示，交易商協(xié)會(huì)接受碧桂園、旭輝、龍湖、越秀等房企中期票據(jù)注冊(cè)，注冊(cè)金額合計(jì)250億元。

三、典型企業(yè)分析：

在行業(yè)承壓的背景下，國(guó)企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司由于融資支持狀況表現(xiàn)較好，通常經(jīng)營(yíng)狀況較為安全，在本批次測(cè)評(píng)中此類企業(yè)通常獲得五星級(jí)或四星級(jí)的測(cè)評(píng)。部分民營(yíng)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健仍舊取得不錯(cuò)的評(píng)級(jí)，本文選出綠城中國(guó)、旭輝控股和美的置業(yè)三家企業(yè)進(jìn)行分析，以求探尋其評(píng)級(jí)背后的經(jīng)營(yíng)狀況。

? 綠城中國(guó)：土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)營(yíng)收利潤(rùn)增長(zhǎng)，融資成本持續(xù)下降

綠城中國(guó)2021年全口徑銷售金額3509億元，超額完成年度銷售目標(biāo)。2021年總合同銷售人民幣3509億元,較去年增長(zhǎng)21%；營(yíng)收人民幣1002.4億元,較去年增長(zhǎng)52.4%；年內(nèi)利潤(rùn)人民幣76.87億元,較去年增長(zhǎng)33.4%。2021新增101個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益拿地金額1834億元，新增土儲(chǔ)主要集中在長(zhǎng)三角地區(qū)。一二線新增貨值占比達(dá)到78%，截止2021年末，一二錢城市的土地儲(chǔ)備總可售貨值占比達(dá)74%，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)為后續(xù)企業(yè)銷售額增長(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2021年末一年內(nèi)到期的債務(wù)金額占總規(guī)模的比例為25.1%，這一比例自2019年的36.6%持續(xù)降至2021年末的25.1%，年均下降5.8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)永續(xù)債持續(xù)贖回，管理層表示2023年會(huì)全部贖回永續(xù)債。伴隨著債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，企業(yè)的融資成本持續(xù)下降，從2017年的5.4%下降到2021年的4.6%。同時(shí)綠城中國(guó)加強(qiáng)了數(shù)字化營(yíng)銷力度，強(qiáng)化內(nèi)部管控，營(yíng)銷效能提升，管理成本也在持續(xù)下降，銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用率由2020年的10.1%下降至2021年的8.0%，這為綠城中國(guó)從金融紅利轉(zhuǎn)向管理紅利奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在本次測(cè)評(píng)中綠城中國(guó)中國(guó)獲得五星級(jí)測(cè)評(píng)。

? 旭輝控股：營(yíng)業(yè)收入同比上漲過(guò)半，財(cái)務(wù)狀況持續(xù)向好

2021年，旭輝控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額2472.5億元，同比上升7.0%。營(yíng)業(yè)收入1078億元，同比增長(zhǎng)50.2%；凈利潤(rùn)人民幣123億元，同比增加3.6%，2021年企業(yè)毛利潤(rùn)率及凈利潤(rùn)率分別為19.3%及11.4%。2021年三費(fèi)費(fèi)用率大幅下降4.5個(gè)百分點(diǎn)至11.6%。新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積1170萬(wàn)平方米，可售貨值達(dá)到2056億元，一二線占比84%。在多元化業(yè)務(wù)方面，截止2021年末，旭輝商業(yè)合計(jì)儲(chǔ)備31座商業(yè)綜合體，總建面278萬(wàn)平方米，為未來(lái)租金持續(xù)增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

截至2021年底，旭輝控股集團(tuán)三道紅線全部轉(zhuǎn)綠，其中凈負(fù)債率為62.8%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.7%，未扣除預(yù)售監(jiān)管資金的現(xiàn)金短債比為2.6倍，現(xiàn)金流穩(wěn)健，受企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)良好的影響，企業(yè)的平均融資成本下降，從2020年的5.4%下降至5.0%，其中2021年新增融資的平均成本低至4.0%。3月，旭輝集團(tuán)股份有限公司完成發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，票面利率4.75%，并且提前回購(gòu)8億公司債。此外，旭輝集團(tuán)與平安銀行簽訂了合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，平安銀行將授予旭輝人民幣50億元并購(gòu)融資額度。由于旭輝的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)一步改善，在本次測(cè)評(píng)中獲得五星級(jí)測(cè)評(píng)。

? 美的置業(yè)：深耕二線銷售利潤(rùn)增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健獲取銀行650億額度

2021年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售金額1371.4億元，同比上升8.7%，銷售面積1176.4萬(wàn)平方米，同比上升5.8%。美的置業(yè)收入737.03億元，同比增加40.4%；毛利為134.95億元，同比增加15.8%；核心凈利潤(rùn)為54.58億元，同比上漲13.6%。美的置業(yè)取得如此優(yōu)異的成績(jī)主要是由于持續(xù)深耕策略，二線以上的城市銷售占比達(dá)78%，在市場(chǎng)下行期表現(xiàn)出較強(qiáng)的投資韌性。

管理層表示2022年三道紅線將會(huì)全部轉(zhuǎn)綠，目前暫時(shí)處于黃檔。由于美的置業(yè)持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，且背靠美的集團(tuán)，2022年以來(lái)，農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行和建設(shè)銀行授予美的置業(yè)650億的貸款額度，主要用于收并購(gòu)，租賃住房業(yè)務(wù)和個(gè)人住房按揭貸款，這為美的置業(yè)度過(guò)市場(chǎng)低迷期提供了更多保障。公司管理層表示，從去年四季度以來(lái)，美的置業(yè)已收購(gòu)了13個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的股權(quán)。收購(gòu)對(duì)象主要為合作項(xiàng)目，進(jìn)一步提高了權(quán)益占比，后續(xù)將會(huì)提升拿地權(quán)益比到75%以上，合作項(xiàng)目數(shù)占比則將低于50%，自有權(quán)益的增加會(huì)使得項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低，更利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全，在本次評(píng)選中獲得四星級(jí)測(cè)評(píng)。