11月24日，隨著惠譽(yù)對(duì)龍湖集團(tuán)評(píng)級(jí)報(bào)告的正式披露，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)：穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)均在近期完成了對(duì)龍湖集團(tuán)的最新評(píng)級(jí)。

穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)在最新的評(píng)級(jí)報(bào)告中，均給予了龍湖集團(tuán)“投資級(jí)”的評(píng)級(jí)。意味著，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓、三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)的背景下，龍湖難能可貴地保持了全投資級(jí)的認(rèn)可。

侃見(jiàn)財(cái)經(jīng)閱讀了三大國(guó)際機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)的資金流動(dòng)性、穩(wěn)健的債務(wù)是三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予“投資級(jí)”評(píng)級(jí)的重要依據(jù)。

穆迪認(rèn)為，龍湖集團(tuán)經(jīng)常性租金收入、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和充足的流動(dòng)性為“Baa2”評(píng)級(jí)提供有力支撐，并能夠?yàn)槠涮峁?yīng)對(duì)短期波動(dòng)的緩沖。

穆迪在報(bào)告中表示，龍湖的流動(dòng)性將保持充足，且短期再融資需求水平較低。具體來(lái)說(shuō)，到2023年底，該公司只有一筆3億美元的離岸債券和總計(jì)約100億元人民幣的在岸債券到期或可延期。截至2022年6月，公司無(wú)限制現(xiàn)金870億元。

穆迪表示，如果龍湖保持審慎的財(cái)務(wù)管理、穩(wěn)定的合同銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)指標(biāo)以及以穩(wěn)定的成本獲得各種類(lèi)型的融資，穆迪可能會(huì)將評(píng)級(jí)展望上調(diào)為穩(wěn)定。

再看標(biāo)普的評(píng)級(jí)報(bào)告，其認(rèn)為，龍湖充足的現(xiàn)金和管理良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)緩解了短期風(fēng)險(xiǎn)。截至2022年6月30日，公司無(wú)限制現(xiàn)金(不含監(jiān)管賬戶現(xiàn)金)約670億元，完全覆蓋215億元的短期到期債務(wù)。

另外，惠譽(yù)也在評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，龍湖能夠在可控的短期再融資需求下保持充足的流動(dòng)性，公司財(cái)務(wù)靈活性也得益于規(guī)模龐大的未經(jīng)抵押的投資物業(yè)組合，為公司提供了可行的融資選擇。

惠譽(yù)認(rèn)為，龍湖保持著良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)，截至2022年上半年末，龍湖擁有人民幣220億元的短期債務(wù)，占其總債務(wù)的10%。10月31日以來(lái)，龍湖提前償還銀團(tuán)貸款86億港幣，將于12月9日提前贖回3億美元2023年到期的優(yōu)先票據(jù)，合計(jì)提前還款超過(guò)100億港元，顯示出公司充足的流動(dòng)性。

需要指出的是，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)重點(diǎn)看好的是優(yōu)質(zhì)房企。截至目前，據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，以穆迪評(píng)級(jí)為例，在50強(qiáng)房企中僅剩下萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、越秀、金茂這7家房企還保持“投資級(jí)別”評(píng)級(jí)；標(biāo)普的評(píng)級(jí)報(bào)告中，僅剩下萬(wàn)科地產(chǎn)、中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、金茂這6家；惠譽(yù)尚且保留下萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、越秀、金茂、首開(kāi)、華發(fā)這9家。

同時(shí)，近期中國(guó)房地產(chǎn)利好政策頻出，也改善了國(guó)際機(jī)構(gòu)的展望預(yù)期。11月15日，標(biāo)普、穆迪同時(shí)發(fā)布報(bào)告指出，“第二支箭”、“金融16條”等政策對(duì)龍湖等符合要求的開(kāi)發(fā)商具有正面信用影響，有助于他們?cè)趥鶆?wù)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。

另外，瑞銀也重新上調(diào)了龍湖評(píng)級(jí)至“買(mǎi)入”，其認(rèn)為，最糟糕的情況可能已經(jīng)過(guò)去。

瑞銀指出，近期包括“金融16條”等重大政策出臺(tái)，可能標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，因?yàn)樵谥С中袠I(yè)的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)向支持開(kāi)發(fā)商，然而要恢復(fù)購(gòu)房者信心還需要時(shí)間，預(yù)計(jì)政策會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。

一些向好信號(hào)

再看龍湖集團(tuán)最新的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀態(tài)，也出現(xiàn)了向好信號(hào)。

11月11日，龍湖集團(tuán)在港交所公布的最新經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，今年10月地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額202.1億元（人民幣，下同），環(huán)比增長(zhǎng)5.2%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售額116.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)1.7%，延續(xù)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。1-10月，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1657.7億元，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1029萬(wàn)平方米。

公告顯示，2022年1-10月，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入190.8億元，其中投資性物業(yè)收入為97.5億元。銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)性收入持續(xù)增長(zhǎng)，為龍湖集團(tuán)提供充足的資金儲(chǔ)備。

更積極的信號(hào)是，龍湖在土拍市場(chǎng)的最新動(dòng)作。公告顯示，10月，龍湖集團(tuán)新增7塊土地儲(chǔ)備，總建筑面積92.85萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積63.65萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)56.3億元。顯示出公司充足的流動(dòng)性。2022年以來(lái)，龍湖集團(tuán)共獲取25塊地，總建筑面積301萬(wàn)平方米，合計(jì)權(quán)益地價(jià)達(dá)到222億元。

龍湖的財(cái)務(wù)端也愈發(fā)穩(wěn)健。據(jù)2022年半年報(bào)顯示，截至2022年6月末，龍湖集團(tuán)總資產(chǎn)為8890.28億元，財(cái)務(wù)杠桿水平在行業(yè)中處于適中水平。

在“三道紅線”方面，龍湖集團(tuán)已連續(xù)六年保持“綠檔”，截至2022年6月末其現(xiàn)金短債比為4.07在房企中排名第一，剔除預(yù)收后負(fù)債率68.1%，凈負(fù)債率55.3%。

相較于短債壓力，龍湖集團(tuán)流動(dòng)性充沛，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有869.94億元，現(xiàn)金短債比在房企中最高，公司短期償債能力很好。

同時(shí)，龍湖的融資渠道也出現(xiàn)了邊際改善的信號(hào)。11月10日晚間，交易商協(xié)會(huì)公告稱(chēng)，已經(jīng)受理了龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理了龍湖的增信業(yè)務(wù)意向。

意味著，央行的“第二支箭”支持民企融資政策落地，龍湖有望成為首單發(fā)行的公司。

政策暖風(fēng)

近期，關(guān)于中國(guó)樓市的政策暖風(fēng)，亦是越來(lái)越密集。

11月23日晚間，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，其中，在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，通知提出，穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；保持債券融資基本穩(wěn)定，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，推動(dòng)專(zhuān)業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持；保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。

而就在前2天，證監(jiān)會(huì)、央行、銀保監(jiān)會(huì)、外管局等四大金融監(jiān)管部門(mén)在“2022年金融街論壇年會(huì)”上均對(duì)金融支持房地產(chǎn)做出明確表態(tài)。

政策改善的同時(shí)，房企的實(shí)際融資也正在加速落地。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示，8月至今，房地產(chǎn)融資“開(kāi)閘”，釋放流動(dòng)性，直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億。

11月23日，多家國(guó)有大行公告與多家房企簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中，中國(guó)銀行將為萬(wàn)科提供不超過(guò)1000億元或等值外幣的意向性授信額度，交通銀行將為萬(wàn)科提供1000億元意向性綜合授信額度，交通銀行還將為美的置業(yè)提供不超過(guò)200億元意向性授信額度。另外，農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、龍湖、金地五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。

而在前不久，龍湖集團(tuán)已完成200億元中期票據(jù)注冊(cè)。美的置業(yè)150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行也已獲受理，11月16日30億元中期票據(jù)項(xiàng)目狀態(tài)更新為“預(yù)評(píng)中”。

從已受理的房企名單可以看出，目前的融資政策支持仍對(duì)房企資質(zhì)有一定的要求，部分債務(wù)緊張或違約的問(wèn)題性房企發(fā)債難度仍較大，而相對(duì)優(yōu)質(zhì)的房企將率先受益于“第二支箭”的政策支持。

意味著，對(duì)于尚未違約、資信良好、基本面相對(duì)穩(wěn)健的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前正處于機(jī)會(huì)窗口，可以有效改善短期流動(dòng)性，率先企穩(wěn)，步入經(jīng)營(yíng)正軌。

而更重要的信號(hào)或許是，中國(guó)房地產(chǎn)歷史上長(zhǎng)達(dá)近2年的市場(chǎng)波動(dòng)和巨大調(diào)整，已經(jīng)度過(guò)了最困難的階段，優(yōu)質(zhì)房企的融資和經(jīng)營(yíng)正在重回正軌，對(duì)他們而言，最糟糕的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去了。

正如萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮所言，“走過(guò)黎明前的黑暗，光明就在眼前”。