前言

內(nèi)容有點(diǎn)長(zhǎng)，就分成“上、下”兩期把這個(gè)小區(qū)說清楚，想快速知道結(jié)果，就直接“下”篇文章的“購(gòu)買建議”即可。

一直想寫寫豐臺(tái)科技園周邊的地塊及新房，大家也很關(guān)注豐臺(tái)科技園這個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，會(huì)不會(huì)帶動(dòng)這里周邊的房?jī)r(jià)呢？會(huì)不會(huì)像亦莊開發(fā)區(qū)一樣呢？今天就聊聊--招商臻園（豐臺(tái)科技園的招商臻園，不是望京那個(gè)，最近聽說望京臻園樓下的各個(gè)小賣店拆了）。

1、背景

2023年6月20日，是北京6月的第四場(chǎng)土拍，北京市豐臺(tái)區(qū)羊坊村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目YF-020地塊（用地性質(zhì)為R2二類居住用地，用地面積約3.59萬平方米，建筑規(guī)模約7.89萬平方米，容積率2.2，控高30-45米。需配建地上建筑規(guī)模1200平米郵政支局一處）起始價(jià)30.1億元，4家房企報(bào)名（保利、中海、天恒、招商）（起始價(jià)30.1億元，設(shè)定土地合理上限價(jià)格34.615億元，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的競(jìng)買人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》）。最終招商蛇口以31.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率為4.98%，成交樓面價(jià)為4萬元/平方米，建成后銷售指導(dǎo)價(jià)為7.2萬元/平方米。案名：招商臻園。（大家看到這個(gè)盤，是不是想到望京的來廣營(yíng)地鐵站旁邊的神盤--臻園，就是同一家開發(fā)商，同一個(gè)品牌，）

2、位置&交通

整個(gè)板塊處在豐臺(tái)區(qū)的豐臺(tái)科技園板塊，豐臺(tái)區(qū)與大興區(qū)犬牙交錯(cuò)交錯(cuò)的地方（正好是豐臺(tái)區(qū)凸出的一塊地方，這塊地的周邊建了不少安置房和公園及4S店，晚上路邊經(jīng)常停放著那種拉小轎車的專用大長(zhǎng)的卡車--用豐臺(tái)的雞屁股來形容這里一點(diǎn)也不為過。但是招商臻園的高端定位，與這個(gè)地理位置真是有點(diǎn)不匹配）。南四環(huán)與南五環(huán)之間（項(xiàng)目至南五環(huán)的羊坊橋走行距離780多米左右。距離南四環(huán)的科豐橋走行距離5.7km）。

公路交通：自駕可以走豐園路，向南走行482米是京良路（小區(qū)沿著豐園路向南走行680多米至南五環(huán)）。向西南可至房山良鄉(xiāng)--至京港澳高速。向東可至京開高速新發(fā)地橋。沿著豐園路一直向北--豐科路--豐葆路--科技大道至南四環(huán)的科豐橋。也可沿著豐科路一直向北至南四環(huán)的怡豐橋---再一路向北就到達(dá)豐臺(tái)站，直至萬壽路--藍(lán)靛廠南路直至頤和園（這邊堵車也可轉(zhuǎn)線至樊羊路至南四環(huán)的花鄉(xiāng)橋）。

公共交通：這里距離4號(hào)線西紅門站走行距離大約3.2km（一般也不是特別建議去這里乘坐地鐵，早晚高峰，這里也非常擁擠，利好就是這邊有始發(fā)車）。更建議沿著豐園路至大葆臺(tái)乘坐前往9號(hào)線列車或者前往10號(hào)線首經(jīng)貿(mào)換乘的列車（基本屬于兩條線都可達(dá)，不過雖然線多，但是人更多。房山人民就靠這條線與市區(qū)聯(lián)通了（大興不僅僅有4號(hào)線，還有8號(hào)線分流一下，未來19號(hào)線也能分流一下））。

總之：這里屬于豐臺(tái)與大興交界處，要不是豐臺(tái)突出一塊，大概率就分到大興了（這里叫做豐臺(tái)的雞屁股，也沒錯(cuò)，在這個(gè)雞屁股上修建一個(gè)招商的臻園，絕對(duì)算是這一片的一個(gè)大大的亮點(diǎn)--相當(dāng)于是給一個(gè)不怎么樣的地塊，嵌套了一個(gè)夜明珠）。環(huán)線位置看著不偏，但是去這里走一遍，確實(shí)感覺發(fā)展太偏了（周邊不是荒地，就是回遷房社區(qū)，還有各種老舊基本快要廢棄的工廠，看不到未來要升級(jí)的跡象，只是這兩年路修的好了不少，特別是動(dòng)車段的鐵路橋修建，便捷不少）。這里開車出行還是比較方便的，由于進(jìn)入四環(huán)的路有幾條，可以起到分流作用，因此堵車不是那么嚴(yán)重。這里坐地鐵還是去3km外的房山線大葆臺(tái)站更方便一點(diǎn)。

3、學(xué)區(qū)

這里旁邊有陽春小學(xué)，這里西面是北京市豐臺(tái)區(qū)新北賦學(xué)校（私立學(xué)校-學(xué)前、小學(xué)、初中、高中全覆蓋，2001年經(jīng)北京大學(xué)、北京市教委批準(zhǔn)成立的一所集小學(xué)、初中、高中為一體的寄宿制學(xué)校，在北京民辦學(xué)校中擁有極高的知名度，升學(xué)率常年保持優(yōu)秀水平），高立莊小學(xué)。旁邊有北京八一藝術(shù)學(xué)校（屬于公辦的職高類學(xué)校）。

這里也預(yù)留了3個(gè)中小學(xué)教育用地、4個(gè)托幼用地，未來大概率是北京十二中教育集團(tuán)或者豐臺(tái)五小教育集團(tuán)（現(xiàn)在基本都集團(tuán)化了，豐臺(tái)也沒見引來人大附，就把自己區(qū)域內(nèi)的學(xué)校引來就算不錯(cuò)了）。

總之：這里算是有學(xué)上，目前的學(xué)校不怎么樣（周邊基本都是回遷房，即使不是回遷房，也屬于兩區(qū)交界--兩區(qū)都比較弱，還不是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，偏遠(yuǎn)的學(xué)區(qū)）。未來引進(jìn)的還是未知數(shù)。別提學(xué)區(qū)房的事情。
4、產(chǎn)業(yè)

這里屬于緊鄰豐臺(tái)科技園（豐臺(tái)科技園之前的定位是以軍工賦能民品為依托。后來慢慢發(fā)展成以傳統(tǒng)的軌道交通相關(guān)的上下游主要的產(chǎn)業(yè)基地--從中鐵建、中國(guó)建筑土建公司、到車輛、盾構(gòu)機(jī)、信號(hào)、通信等等為主。配有各種其它產(chǎn)業(yè)--銀民生銀行信用卡、郵政銀行研發(fā)中心、伊利集團(tuán)--我看主要是銷售--都是女同志等等。也有一些國(guó)企在此辦公。一路向東發(fā)展，基本土地規(guī)模到花鄉(xiāng)奧萊為止的區(qū)域。這里也有一些其它公司，都基本是以獨(dú)棟樓的形式辦公。這些產(chǎn)業(yè)決定了這里不是高薪人員聚集地，很難拉伸區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)）（區(qū)域內(nèi)的北部要不是各種老破小，均價(jià)都不到5萬，要不就是像中海甲叁號(hào)院的高端改善，單價(jià)10W+，差距太大。區(qū)域南側(cè)不是公園就是各種安置房，商品房比較少，前幾年在樊羊路及郭公莊蓋了不少限價(jià)房，導(dǎo)致這里的商品房相對(duì)比較少--招商臻園算是一個(gè)補(bǔ)充，但是確實(shí)有點(diǎn)太靠南了），這個(gè)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，這個(gè)和望京的臻園有點(diǎn)像，離產(chǎn)業(yè)不是很遠(yuǎn)（這里比望京臻園離產(chǎn)業(yè)會(huì)稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)）。這里距離豐臺(tái)科技園的核心區(qū)大概是3.5km。開車或者騎個(gè)電動(dòng)車也比較方便（買千萬家產(chǎn)的就打車也不遠(yuǎn)，好多時(shí)候拼車吧，太近了打車都不愿意接你這一單）。

這里只要上了地鐵，去往麗澤、中關(guān)村還是很方便的。地鐵前往CBD、望京和亦莊還是有點(diǎn)距離（但是去往亦莊開車走五環(huán)還是非常方便的，南五環(huán)堵車現(xiàn)象還是比較少的，就是早高峰，要迎著太陽開車，有點(diǎn)晃眼睛）。
總之：這里就打著豐臺(tái)科技園的產(chǎn)業(yè)旗號(hào)（豐臺(tái)科技園一傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)位置，薪資水平相對(duì)有限），產(chǎn)業(yè)勢(shì)能對(duì)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)相對(duì)還是相對(duì)弱一些（主要帶動(dòng)了房山的房?jī)r(jià)，這里好多人不論是租房還是買房都熱衷去房山--有品質(zhì)，次新聚集，相對(duì)便宜）。

5、生活配套--周邊近距離的商業(yè)配套基本等于無或者相對(duì)比較低一點(diǎn)，需要借助科技園區(qū)內(nèi)及北部的生活配套，距離還是有點(diǎn)小遠(yuǎn)（科技園是上班的地方，不是生活區(qū)域，因此偏重不一樣），這些是這個(gè)地塊的一個(gè)短板。

商業(yè)：沿著豐園路，向北800米就是新華國(guó)際中心，這個(gè)商場(chǎng)在2016年就在修，基本成形了。這兩年周邊的回遷房基本成形入住了，這里一商業(yè)中心也開始有一點(diǎn)商業(yè)，但是離成形的商場(chǎng)差遠(yuǎn)了。

這里距離大紅門的薈聚大約3km。借助交通工具還是可達(dá)的。這里距離豐臺(tái)科技園的萬達(dá)廣場(chǎng)大約5km，開車還是很方便到達(dá)的。還有就是4.4km走行距離的永旺夢(mèng)樂城（自從有了萬達(dá)廣場(chǎng)以后，這里的生意是向下走的趨勢(shì)）。再就是遠(yuǎn)一點(diǎn)的花鄉(xiāng)奧萊了，其他商場(chǎng)就相對(duì)比較遠(yuǎn)一點(diǎn)了，自駕前往就隨意了（遠(yuǎn)一點(diǎn)而已，好多人還會(huì)去房山的奧萊。走京良路還算順一點(diǎn)）。
總之：這附近是沒什么成形的商業(yè)，頂多是去樓下吃碗面條（還不是那么的豐富）。需要借助交通工區(qū)前往3km外的大型商圈（西紅門薈聚、科技園的萬達(dá)廣場(chǎng)等等還是能滿足需求的）

醫(yī)療：這里附近除了明春苑社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站外，就是回遷房社區(qū)門口的藥店了。去醫(yī)院要不去豐葆路的北京時(shí)珍堂中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（屬于私營(yíng)醫(yī)院），要不就去距離稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的北京豐臺(tái)醫(yī)院，大約9km左右。反而是離大興狼垡的黃村醫(yī)院反而是更近一點(diǎn)（這個(gè)醫(yī)院屬于小型區(qū)域內(nèi)的小型醫(yī)院，感冒發(fā)熱還是可以解決的），大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)還是去天壇醫(yī)院吧（三甲醫(yī)院，沿著樊羊路一直向北就到了，還算比較順路。早晚高峰紅路燈要等，但是基本不會(huì)發(fā)生堵死的狀態(tài)發(fā)生）。小區(qū)隔壁的北京美中愛瑞腫瘤醫(yī)院屬于私營(yíng)小型?？祁愥t(yī)院，用處不是那么大。

總之：周邊缺少醫(yī)療機(jī)構(gòu)。小打小鬧的毛病可以借助大興長(zhǎng)豐園旁邊的黃村醫(yī)院（這個(gè)醫(yī)院確實(shí)比較小，這一片也比較亂，在科技園上班在這里租房的還不少，關(guān)鍵是交通不便，房租便宜）。大病就去天壇醫(yī)院吧，沿著樊羊路一直向北至四環(huán)花鄉(xiāng)橋就到了，去豐臺(tái)醫(yī)院有點(diǎn)繞。整體醫(yī)療資源相對(duì)沒那么方便。

公園：小區(qū)南面是一片綠化把京良路和社區(qū)分割開來，減少了噪音的干擾。但是來這個(gè)公園飯后遛彎什么的，就不是那么優(yōu)（這里算是草和樹，不能算真正意義上的公園）。這西面有中華文化園，好像還要買票才能進(jìn)入。每次經(jīng)過，門口就是各種雜亂，沒多大心思想進(jìn)入。反而是北面的高鑫公園還可以逛一逛的。還有就是大葆臺(tái)旁邊的世界公園（里面常年有眾多拍婚紗照的，就是門票有點(diǎn)貴，不是那么親民）。要想在這一片逛公園，那就去其它地方吧。

全市最大約1500畝-羊坊體育休閑園（在建中，這個(gè)慢慢修吧）、京南最大約5500畝城市森林公園需要開車去。

總之：周邊看著綠化的地方不少，但是精致的公園還是非常缺少的，真要去逛公園，只能去高鑫公園（然后就是--沒啦，要不就開車去更遠(yuǎn)的地方）。好不容易有兩個(gè)，世界公園門票貴的不行，不適合經(jīng)常遛彎。大葆臺(tái)還有花卉世界名園（旁邊有大葆臺(tái)西漢古墓遺址）單人去滲得慌。

6、開發(fā)商&小區(qū)

①、開發(fā)商

招商蛇口：屬于央企招商局下屬的開發(fā)商企業(yè)。一般售樓處重點(diǎn)展示樓盤，裝修。招商的售樓處，先上來給你講講歷史課，講講他們的厚重的歷史，和雄厚的實(shí)力，那各種各樣的運(yùn)輸船就吸引不小。讓大家對(duì)開發(fā)商放心不少（從早期的亞林西地塊的中國(guó)璽，招商開發(fā)的望京臻園，到最近開盤的通州--璀璨公元樓盤，亦莊臺(tái)湖--璀璨時(shí)代，再到亦莊--招商璽，都值得看看）。這個(gè)屬于北京的第二個(gè)臻園（是不是聽著名字還是非常不錯(cuò)的，是不是很期待呀），這個(gè)產(chǎn)品屬于招商的高端產(chǎn)品系列。開發(fā)商的品質(zhì)和這個(gè)臻園系列大家還是比較放心的。就是對(duì)地塊周邊的配套不是那么放心。

②、小區(qū)

項(xiàng)目位置：北京·四環(huán)·豐臺(tái)豐科園 （這個(gè)看著名字叫豐臺(tái)科技園，但是距離科技園還是有一點(diǎn)距離的，兩區(qū)交界，關(guān)鍵是屬于豐臺(tái)凸出來的一塊地）

【項(xiàng)目基本信息】

『占地面積』3.59萬㎡，『住宅建面』7.89萬㎡。地塊相對(duì)比較方正。

『樓棟規(guī)劃』7-11層洋房，配少量小高，共計(jì)10棟。低層洋房社區(qū)

『規(guī)劃戶數(shù)』649戶 （偏向于中等規(guī)模的社區(qū)）

『交付標(biāo)準(zhǔn)』精裝 （這些也是開發(fā)商的利潤(rùn)，還能避稅，因此做精裝開發(fā)商最積極）

『車位配比』1 : 1.2 （新盤正常操作，以后新盤基本不存在停車難的情況了）

『 容 積 率 』2.2 （一般的剛需盤及剛改盤基本是2.5左右，這個(gè)定位2.2，妥妥的改善盤，算不上豪宅）

『 綠 地 率 』30% （正常操作）

『 物 業(yè) 費(fèi) 』6.29元/㎡/月 （這個(gè)物業(yè)費(fèi)不便宜，看這個(gè)價(jià)格，未來物業(yè)管理還是不錯(cuò)的）

『銷售價(jià)格』待定（官方指導(dǎo)價(jià)7.2萬/㎡）（這個(gè)指導(dǎo)價(jià)格沒人買單,開盤價(jià)6.8-7W之間）（總價(jià)660-1000W之間）

『交房時(shí)間』2026年6月30日

『梯戶比』一梯兩戶/兩梯兩戶 （不錯(cuò)小區(qū)的標(biāo)配）

『物業(yè)』招商積余 （招商的物業(yè)，還是不錯(cuò)的）

『供暖』地暖（集中供暖）

【得房率】86%-91% （這個(gè)得房率還是非常高的，值得肯定的地方）

③、樓棟--大美至簡(jiǎn)

樓棟采用比較簡(jiǎn)單線條，采用大面積玻璃+鋁板+真石漆配合使用。站在審美的角度來說，還是經(jīng)過了一番設(shè)計(jì)的。屬于現(xiàn)在市場(chǎng)上流行配比?？梢哉f沒落伍。

④、大門--【酒店歸家儀式 禮遇尊貴】

這個(gè)大門有點(diǎn)酒店式大門的效果（體現(xiàn)了現(xiàn)代化的理念，噴泉，縱深，頂部的效果）。樓棟的入戶門也做了一定的設(shè)計(jì)。確實(shí)檔次提升不少。

⑤、園林-【全齡森系園境 漫享奢逸】

這個(gè)還是開發(fā)商會(huì)說?？傊褪蔷G化和水系都不錯(cuò)。

汲取奢華度假酒店靈感，打造森系隱逸園林，構(gòu)筑一環(huán)、兩軸、三庭、三境多維景觀體系（號(hào)稱是全年齡段友好社區(qū)）。

一環(huán)：450M 輕氧活力跑道--塑膠跑道

兩軸：景觀漫游軸 做了綠化，樹木、水系的整體設(shè)計(jì)。

三庭：聽泉至瀾、溪上茶亭、下沉光庭

三境：海洋奇緣、四季花廳、藝術(shù)展廊

總之：招商打造的臻園系列（高端改善的定位，但從產(chǎn)品上來說，加分不少）。社區(qū)的中等規(guī)模定位，得房率還是非常高的，容積率相對(duì)比較低，小區(qū)的大門、綠化，及樓棟都經(jīng)過了精心設(shè)計(jì)，無不體現(xiàn)高端改善的味道?？磥硪院笾饕顒?dòng)就是飯后樓下的遛彎和跑步了。光從社區(qū)環(huán)境感覺是高端社區(qū)。但是在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際感受，確實(shí)不如望京的臻園高端。這個(gè)大家還是做好心里準(zhǔn)備。

7、戶型

【在售產(chǎn)品信息】

（119㎡、143㎡有樣板間 145㎡有交付標(biāo)準(zhǔn)樣板間）

97㎡南北三居兩衛(wèi)：660-680萬；

119㎡南北三居兩衛(wèi)：810-830萬；

123㎡南北四居兩衛(wèi)：830-850萬；

143㎡南北四居兩衛(wèi)：970-990萬；

145㎡南北四居兩衛(wèi)：980-1000萬。

【優(yōu)享空間】約97㎡三居兩衛(wèi)，舒適空間尺度，全明格局，品質(zhì)生活由此開啟！

這個(gè)是之前傳統(tǒng)的南北三居室，南向兩面寬。說實(shí)話這個(gè)戶型在新房市場(chǎng)有點(diǎn)落后了的味道。主臥的衛(wèi)生間不是明衛(wèi)。廚房的窗戶向北，并且還有點(diǎn)被北向臥室擋了一角，算是有窗戶，但是采光效果會(huì)打折扣。好處是北向門口多了一個(gè)儲(chǔ)物間，也可以當(dāng)做洗衣機(jī)間?？傮w這個(gè)面積的戶型，不算優(yōu)秀。

【舒享空間】約119㎡四居兩衛(wèi)，南向三面寬，全明戶型，開啟臻奢生活！

這個(gè)戶型優(yōu)秀不少，南向三面寬的四葉草戶型（也叫做3+1戶型），主臥衛(wèi)生間有窗戶。加一些分?；?2平米的錢，多了一個(gè)房間，還是眼鏡戶型。這個(gè)升級(jí)還是值得做的。但是相對(duì)同類產(chǎn)品，南向面寬有點(diǎn)窄了。

【舒享空間】約123㎡四居兩衛(wèi)，南向三面寬，全明戶型，開啟臻奢生活！

三面寬的四葉草戶型，比119平米多了四平米，主臥衛(wèi)生間和客廳衛(wèi)生間的采光立馬升級(jí)了不少，戶型更方正了。

【尊享空間】約143㎡四居兩衛(wèi)，約11米采光巨幕，四葉草布局，臻享寬境生活！

這個(gè)增加接近了20平米，但是只是南向面寬加大了，還是四葉草戶型。屬于上述四葉草的放大版，亮點(diǎn)就是大。相對(duì)性價(jià)比不是那么足。

【尊享空間】約145㎡四居兩衛(wèi)，約4.8米寬闊客廳尺度，獨(dú)立玄關(guān)，營(yíng)造歸家儀式感！

這個(gè)相對(duì)143平米，進(jìn)門的玄關(guān)做了一定處理。少了之前門口做的柜子，這個(gè)客廳更顯得大了一些（相比較143平米的四居室，這個(gè)多來那個(gè)平米的價(jià)格，還是相對(duì)比較值的）。

總之：97平米的戶型真心一般，為了照顧大戶型，這個(gè)確實(shí)沒怎么照顧小戶型的感受。119平米屬于3+1，還是值得買的（要買這個(gè)戶型，建議還是升一下腳，夠一下123平米的正規(guī)四居室，這個(gè)面寬太小）。在143和145兩個(gè)戶型的選擇上，我更偏向于145，多了兩平米，考慮得更周到了。整體小區(qū)在1000萬以下。這個(gè)小區(qū)更偏向于830和980萬的客群（97的剛需在這里憋屈）。

8、圈層

這里周邊基本是各種回遷房和安置房為主。高鑫家園屬于這一片拆遷后的安置小區(qū)（小區(qū)門口還經(jīng)常占道舉辦各種紅白喜事，有種農(nóng)村舉辦的感覺。習(xí)慣沒有改變），北面的大型社區(qū)，廣安康潤(rùn)家園屬于廣安門地區(qū)的安置房社區(qū)，這兩社區(qū)的租房客相對(duì)比較多一點(diǎn)。剩下就到大興了，那差價(jià)太大了，緊鄰狼垡，租客居多，以租金便宜，管理相對(duì)亂出名（旁邊還有公交駕校，北面是北京動(dòng)車段--高鐵檢修，睡覺的地方）。鐵路北側(cè)是郭公莊，前兩年以限價(jià)房為主，整個(gè)大片區(qū)，很少有商品房。

因此這里是以剛需為主的區(qū)域。招商反其道而行之，在這里打造高端改善盤，形成明顯的差異。

9、價(jià)格

賣地的時(shí)候，官方指導(dǎo)價(jià)7.2萬/㎡

這個(gè)指導(dǎo)價(jià)格沒人買單,開盤價(jià)6.8-7W之間（總價(jià)660-1000W之間）

沒有頂著指導(dǎo)價(jià)7萬2賣，這地7W+，大家真不買單，6.8W大家也會(huì)猶豫好久的。這里前兩年的臻御府、春風(fēng)合院、諾德逸府6萬多限競(jìng)房，靠著近距離挨著科技園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，賣的還算湊合（在現(xiàn)在看起來，這個(gè)價(jià)格還是有點(diǎn)香）。現(xiàn)在招商這個(gè)價(jià)格明顯不便宜，還比較偏。我真是為這個(gè)盤捏一把汗（不好賣--亮點(diǎn)太少，只能在自己社區(qū)里找了）。

二手房：廣安康潤(rùn)家園單價(jià)在4.8-5W之間，成交量還比較少，一小戶型為主（兩居室總價(jià)在380-430W，與這個(gè)盤的定位壓根就不是同一類）。京投銀泰萬科西華府單價(jià)在6.8W左右，緊鄰地鐵，以剛需兩居室為主，總價(jià)700W左右。緊鄰白盆窯地鐵站的2107年首開華潤(rùn)城，單價(jià)9W。140多平三居，只能放極愛1280W左右。170平米四居室1500W左右。相比較這個(gè)盤，招商臻園有一定性價(jià)比，可惜華潤(rùn)城成交量非常少，只是掛牌價(jià)在高位站崗（這個(gè)盤我專門去看了，品質(zhì)、位置、物業(yè)管理都一般。高層建筑稀缺性也沒有。物業(yè)看著門口站著帥哥，但是小區(qū)樓道要維修，開門等了半小時(shí)沒來，最后，是其它人出來，我們才進(jìn)去。名譽(yù)上服務(wù)好，實(shí)質(zhì)親測(cè)真一般，對(duì)不起這價(jià)格）。

總之：這個(gè)價(jià)格無論是一手，還是二手真心不便宜，即使降到6.8W也不便宜，只能靠招商臻園這個(gè)牌子來賣出這個(gè)溢價(jià)了（好多人還就是只看開發(fā)商及牌子，甘愿為這個(gè)品牌買單，這一類人還真不少）。在這樣一個(gè)兩區(qū)交界真不好賣。

10、購(gòu)買建議

①、這里地塊拍賣，報(bào)名企業(yè)主要以央企開發(fā)商位置，但是競(jìng)爭(zhēng)兩輪大家就退出了，沒觸頂成交，相對(duì)比較淡定。開發(fā)商也感覺這里真不好操盤。

②、這里環(huán)線位置雖然號(hào)稱在五環(huán)與四環(huán)之間，但是這里屬于南部，并且更靠近五環(huán)，屬于豐臺(tái)與大興交界位置（屬于豐臺(tái)凸出來的一塊，有點(diǎn)雞屁股肉的感覺，看著肥肥的，大家一般還是掐掉了）。這里公路交通還算是比較方便，路也比較寬。不論上五環(huán)，還是去四環(huán)，可選擇的路徑還是比較多的（就是紅綠燈多一點(diǎn)，高峰期路上有點(diǎn)堵車）。這里沒有軌道交通，只能去3km外的科技園內(nèi)乘坐地鐵前往市區(qū)各個(gè)區(qū)域。

③、這里屬于現(xiàn)在上學(xué)都費(fèi)勁，需要去鐵路北側(cè)上學(xué)。根本算不上學(xué)區(qū)房（未來規(guī)劃了一些學(xué)校地塊）。這里生活配套基本等于沒有，需要借助科技園區(qū)內(nèi)的各種商業(yè)（點(diǎn)個(gè)外賣，估計(jì)送的距離和時(shí)長(zhǎng)都會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)），醫(yī)療資源方面--小病就在大興長(zhǎng)豐園的黃村醫(yī)院將就一下。大病就開車去天壇醫(yī)院吧。公園方面未來遛彎就靠小區(qū)的綠化了，需要大一點(diǎn)的公園就前往其它區(qū)域吧?？傊哼@里的近距離的生活配套相對(duì)比較薄弱，未來也沒看到有加強(qiáng)的趨勢(shì)。

④、招商開發(fā)商大家還是放心不少，臻園的定位，直接讓大家想到了望京臻園，光聽著名字就想來看這新盤。小區(qū)無論是大門，花園、樓棟、戶型都是按照高端改善的標(biāo)準(zhǔn)去做的，中等型，低容積率，現(xiàn)代化的理念，低層洋房，水系、改善的戶型（97三居室有點(diǎn)雞肋，3+1戶型-面寬有點(diǎn)小，小四葉草、大四葉草，還是值得期待，選個(gè)性價(jià)比高的）直接把小區(qū)的綜合分?jǐn)?shù)拉滿（單純小區(qū)的招商名號(hào)，臻園的名號(hào)角度來看，還是值得期待的，但是實(shí)地看完品質(zhì)真沒那么好，也許我的期待太高了）。想看的加微信聯(lián)系小助理。

這照片漂亮，可是在項(xiàng)目的5km之外（我都不知道怎么說了）

⑤、圈層有點(diǎn)錯(cuò)配，這里主要以回遷，剛需為主。但是由于缺少剛需所需的軌道交通，因此開發(fā)商打了錯(cuò)配這張牌?？科放?，顏值來把改善客群拉到這里（在改善客群的眼中，這品質(zhì)，這個(gè)價(jià)格，忽視了真實(shí)的位置，只聽到豐臺(tái)科技園的概念，很大概率就買單了）。這里的指導(dǎo)價(jià)7.2W，高的有點(diǎn)離譜，開發(fā)商自己降價(jià)到6.8W，但是也不便宜，慢慢賣吧。
⑥、購(gòu)買人群：

人群一：市區(qū)或者周邊的改善人群。剛需還是不太適合買這里。

人群二：認(rèn)準(zhǔn)招商的牌子，認(rèn)準(zhǔn)臻園的價(jià)值人群，一聽還在五環(huán)內(nèi)（望京那個(gè)臻園可是在五環(huán)外），再看價(jià)格一股腦就，壓根就沒充分考慮位置，沒考慮周邊配套，就聽銷售說了。

人群三：自己對(duì)號(hào)入座吧！