焦點(diǎn)研究院· 焦點(diǎn)指數(shù)

監(jiān)測(cè)時(shí)間：截至2022年5月31日

一、 測(cè)評(píng)體系與意義：

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠(yuǎn)，從“三道紅線”和住房貸款集中度管理到“兩集中供地”、二手房指導(dǎo)均價(jià)等政策頻出，政策的不斷深化使得房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)模式面臨著諸多挑戰(zhàn)，新政策在引導(dǎo)企業(yè)降低杠桿，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。在行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，房企普遍面臨著組織變更、市場(chǎng)策略調(diào)整等諸多問(wèn)題，部分房企未能及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)策略，最終在發(fā)展過(guò)程中面臨著流動(dòng)性問(wèn)題，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約和破產(chǎn)重組的情況。

現(xiàn)階段，政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，部分城市出現(xiàn)邊際放松，但由于需求不足市場(chǎng)仍在筑底過(guò)程中。因此，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)安全經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。此次安全測(cè)評(píng)的意義在于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康成長(zhǎng)，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、 測(cè)評(píng)結(jié)果與說(shuō)明：

根據(jù)測(cè)評(píng)體系，測(cè)評(píng)結(jié)果如下所示：

在本期測(cè)評(píng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房企經(jīng)營(yíng)總體上繼續(xù)承壓，政府主管部門(mén)出于樓市維穩(wěn)的目的，調(diào)控放松的力度繼續(xù)加大，但是政策短期效果并未顯現(xiàn)，融資仍在低位徘徊，銷(xiāo)售已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象，市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)或在下半年發(fā)生。

在政策方面，5月融資政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)利率下降超預(yù)期。5月，人民銀行表示，將及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。銀保監(jiān)會(huì)要求，商業(yè)銀行不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序；做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)商業(yè)性房貸利率，首套房貸利率為相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，新一期5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下降15個(gè)基點(diǎn)，疊加之前的20個(gè)基點(diǎn)，首套房貸款利率最低可至4.25%，變化幅度超出預(yù)期，這將激發(fā)新的住房消費(fèi)需求。

在銷(xiāo)售方面，5月房地產(chǎn)銷(xiāo)售同環(huán)比降幅均收窄，市場(chǎng)銷(xiāo)售出現(xiàn)回暖跡象。5月單月30家典型上市房企合計(jì)銷(xiāo)售額為3683億元，同比下滑48.2%，環(huán)比下滑25.4%，雖然仍保持較大降幅但已經(jīng)出現(xiàn)收窄跡象。1-5月，30家典型上市房企合計(jì)銷(xiāo)售額為17463億元，同比下滑48.0%，降幅較1-4月有所收窄，新房銷(xiāo)售總體上處于筑底回升階段。

在投資方面，5月招拍掛城市多為國(guó)央企拿地，民營(yíng)企業(yè)參與程度較低。5月有5個(gè)城市完成集中供地出讓，蘇州和廈門(mén)全部為國(guó)央企包攬拿地榜單，濟(jì)南和福州僅有少部分民營(yíng)房企參與拿地，長(zhǎng)春僅有1宗宅地出讓不具有代表性?，F(xiàn)階段民營(yíng)房企拿地較少，主要是由于民營(yíng)房企融資渠道不通暢，資金受限；此外，新房銷(xiāo)售低迷，投資更趨于謹(jǐn)慎。隨著后續(xù)融資渠道逐漸放開(kāi)，銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖，這一狀況有望得到改善。

在融資方面，5月房企融資狀況低位徘徊，融資利好的釋放仍需時(shí)間。2022年5月房企在信托、境內(nèi)債、境外債、資產(chǎn)證券化四個(gè)渠道共融資731.9億元，環(huán)比減少22.4%，同比下滑55.4%。1-5月房企四個(gè)渠道總?cè)谫Y規(guī)模僅9707.0億元，同比下降53.9%，相較于1-4月同比53.6%的降幅基本持平。5月27日，上交所組織碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城控股、旭輝控股5家民營(yíng)房企和投資者參加路演交流會(huì)，助力民營(yíng)房企融資，其后新城控股成功發(fā)行帶信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證的10億元中期票據(jù)，旗下另一上市平臺(tái)新城發(fā)展也成功發(fā)行1億美元優(yōu)先綠色票據(jù)。隨著國(guó)內(nèi)融資政策利好落地和民營(yíng)房企境外發(fā)債破冰，預(yù)計(jì)后續(xù)民營(yíng)房企將會(huì)獲得更多發(fā)債機(jī)會(huì)，經(jīng)營(yíng)安全程度將會(huì)得到整體提高。

三、典型企業(yè)分析：

在行業(yè)承壓的背景下，國(guó)企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司由于融資支持狀況表現(xiàn)較好，通常經(jīng)營(yíng)狀況較為安全，在本批次測(cè)評(píng)中此類企業(yè)通常獲得五星級(jí)或四星級(jí)的測(cè)評(píng)。部分民營(yíng)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健仍舊取得不錯(cuò)的評(píng)級(jí)，本文選出碧桂園、龍湖集團(tuán)和美的置業(yè)三家企業(yè)進(jìn)行分析，以求探尋其評(píng)級(jí)背后的經(jīng)營(yíng)狀況。

碧桂園：5月銷(xiāo)售額止跌回升，融資渠道保持通暢

銷(xiāo)售更具韌性，融資渠道保持通暢。從銷(xiāo)售角度來(lái)看，5月，碧桂園單月銷(xiāo)售額為378億，環(huán)比上漲23.9%,30家典型上市房企5月累計(jì)銷(xiāo)售額環(huán)比下滑25.4%，優(yōu)于行業(yè)表現(xiàn)。1-5月銷(xiāo)售額為2011.9億元，同比下滑43.2%，30家典型上市房企1-5月累計(jì)銷(xiāo)售額同比下滑48.0%，在行業(yè)承壓，新房銷(xiāo)售低迷的背景下，碧桂園的銷(xiāo)售額表現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。從融資角度來(lái)看，5月碧桂園成功發(fā)行5億元公司債，利率僅有4.5%，同時(shí)還被選為首批可以使用信用保護(hù)工具發(fā)債的示范民營(yíng)房企，其融資渠道一直保持通暢狀態(tài)，也凸顯了監(jiān)管部門(mén)與資本市場(chǎng)對(duì)其的認(rèn)可。

現(xiàn)金與土地儲(chǔ)備充足，資產(chǎn)負(fù)債狀況表現(xiàn)強(qiáng)勁。截至2021年末，碧桂園現(xiàn)金余額約1813億元，可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備充足。國(guó)內(nèi)的權(quán)益可售資源約14846億元，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源約3365億元，合計(jì)達(dá)到1.8萬(wàn)億元，碧桂園擁有足夠的土地儲(chǔ)備來(lái)支持其龐大的合同銷(xiāo)售規(guī)模。三道紅線方面，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為74%，現(xiàn)金短債比約2.3倍，凈負(fù)債率45.4%，碧桂園僅踩中一道位居黃檔。此外，由于對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行持續(xù)優(yōu)化，碧桂園的平均融資成本由2019年的6.34%降至2021年的5.20%。

短期來(lái)看，2022年以來(lái)需求端政策持續(xù)放開(kāi)，限購(gòu)、限貸、限售類型的政策不斷推出，調(diào)控政策的放開(kāi)有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的釋放，利于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)回暖，尤其是在目前因城施策背景下，全國(guó)化布局的碧桂園能更大范圍的從政策調(diào)控中受益?；谝陨隙唐谂c長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，碧桂園在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。

龍湖集團(tuán)：5月銷(xiāo)售環(huán)比增長(zhǎng)163.4%，連續(xù)6年穩(wěn)居綠檔

銷(xiāo)售額大幅回彈，保持持續(xù)發(fā)債的同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步擴(kuò)張。從銷(xiāo)售角度來(lái)看，龍湖集團(tuán)5月單月銷(xiāo)售額為305億元，環(huán)比增長(zhǎng)163.4%，在焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的30家典型上市房企中，龍湖集團(tuán)5月銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)率居首位。1-5月龍湖集團(tuán)累計(jì)銷(xiāo)售額為621.2億元，同比下滑44.5%，下滑幅度略低于30家典型上市房企合計(jì)銷(xiāo)售額48.0%的同比降幅。從融資角度來(lái)看，5月龍湖集團(tuán)入選首批發(fā)債示范民營(yíng)房企，并成功發(fā)行兩筆債券，分別為5億元公司債和4.02億元供應(yīng)鏈ABS。在目前市場(chǎng)環(huán)境下，龍湖集團(tuán)仍能發(fā)行供應(yīng)鏈ABS，也證明了其與供應(yīng)商之間合作關(guān)系仍較為穩(wěn)定。此外，龍湖集團(tuán)在5月新開(kāi)張三座購(gòu)物中心，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍保持著穩(wěn)步擴(kuò)張節(jié)奏，未來(lái)也將為企業(yè)帶來(lái)更多穩(wěn)定現(xiàn)金流。

持續(xù)擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，多年保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。2022年1-5月龍湖集團(tuán)在集中供地城市拿地7宗，主要集中在成都、重慶、合肥和杭州，所拿地塊中僅1宗為商住用地，其余均為純住宅用地，且均位于熱門(mén)板塊，目前土拍市場(chǎng)總體處于降溫和流拍頻發(fā)的情形，龍湖集團(tuán)逆勢(shì)擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，未來(lái)去化壓力較小，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障。同時(shí)，龍湖集團(tuán)長(zhǎng)期保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，截至2021年末，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為67.4%，凈負(fù)債率為46.7%，，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比仍高達(dá)3.88倍，連續(xù)6年穩(wěn)居綠檔。此外，在多元化業(yè)務(wù)方面，龍湖集團(tuán)的商業(yè)和租賃業(yè)務(wù)穩(wěn)居第一梯隊(duì)，為后續(xù)存量時(shí)代的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了更多發(fā)展動(dòng)力。基于以上短期與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)在本次測(cè)評(píng)中獲得5星級(jí)。

美的置業(yè)：5月新發(fā)債券獲超額認(rèn)購(gòu)，股東背景提供融資“護(hù)城河”

銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)近六成，新發(fā)債券獲資本市場(chǎng)超額認(rèn)購(gòu)。從銷(xiāo)售角度來(lái)看，美的置業(yè)5月銷(xiāo)售額為73.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)59.2%，30家典型上市房企5月累計(jì)銷(xiāo)售額環(huán)比下滑25.4%，銷(xiāo)售回暖表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于行業(yè)。1-5月累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到621.2億元，同比減少42.5%，下滑幅度略低于30家典型上市房企合計(jì)銷(xiāo)售額48.0%的同比降幅。美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的環(huán)比增長(zhǎng)主要得益于其多布局熱點(diǎn)城市，這些城市在市場(chǎng)下行中受到的影響較小。從融資角度來(lái)看，美的置業(yè)被上交所選為5家示范發(fā)債的民營(yíng)房企之一，未來(lái)將保持較強(qiáng)融資優(yōu)勢(shì)。此外，美的置業(yè)于5月23日成功發(fā)行2022年（第一期）公司債券，發(fā)行規(guī)模10億元，本期債券吸引了多家機(jī)構(gòu)積極認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)1.36倍，4.5%的票面利率遠(yuǎn)低于民營(yíng)房企平均融資成本。良好的發(fā)債表現(xiàn)也印證了美的置業(yè)在資本市場(chǎng)的號(hào)召力。

資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)化，股東背景提供融資“護(hù)城河”。在三道紅線標(biāo)準(zhǔn)方面，美的置業(yè)剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，凈負(fù)債率為46.3%，現(xiàn)金短債比為1.71，在繼續(xù)保持黃檔的同時(shí)，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率與凈負(fù)債率均較2021年顯著下降。同時(shí)，美的置業(yè)強(qiáng)大的股東背景為其提供了融資“護(hù)城河”，2021年美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本為4.82%，同比下降51BP。這種“護(hù)城河”不僅體現(xiàn)在融資成本上，也體現(xiàn)在融資額度上。截至目前美的置業(yè)已經(jīng)獲得建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行等多家銀行，共計(jì)390億元地產(chǎn)并購(gòu)貸及保障性租賃住房貸款，和360億元個(gè)人住房按揭貸款專項(xiàng)額度。這些授信額度助力美的置業(yè)以收并購(gòu)方式持續(xù)擴(kuò)土儲(chǔ)，美的置業(yè)管理層于2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，2021年四季度以來(lái)已經(jīng)收購(gòu)金科和正榮等房企的13個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，隨著后續(xù)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的逐步釋放，美的置業(yè)在收并購(gòu)方面將會(huì)迎來(lái)更多的機(jī)遇?；谝陨隙唐谂c長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，美的置業(yè)在本次測(cè)評(píng)中獲得4星級(jí)。