作者丨王迪

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

面對整體行業(yè)的“壓力測試”，幾乎所有房企都面臨著行業(yè)縮表出清“健康度”的篩查。當(dāng)流動(dòng)性問題成為決定房企生死存亡的關(guān)鍵，對于債務(wù)及現(xiàn)金的管控成為決定房企“活下去”的前提。

3月25日，龍湖集團(tuán)（00960.HK）公布2021年度業(yè)績。連續(xù)6年保持綠檔、平均借貸成本4.14%、PE行業(yè)第一、營業(yè)額及權(quán)益后核心凈利潤同比增長均超20%……一系列的標(biāo)簽，讓龍湖集團(tuán)在一眾房企中脫穎而出，以至于業(yè)績發(fā)布之后，眾多網(wǎng)友將龍湖稱為民營房企中的“均好生”及標(biāo)桿。

面對多變的行業(yè)格局與市場環(huán)境，龍湖持續(xù)強(qiáng)調(diào)盤面安全，并獲資本市場認(rèn)可。龍湖分別被惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普授予BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定全投資級(jí)評級(jí)，成為截至2022年3月唯一獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評級(jí)的民營房企。

從去年首發(fā)獨(dú)立可持續(xù)報(bào)告，成立雙碳團(tuán)隊(duì)，完善ESG管理體系，到上線大同源關(guān)愛計(jì)劃，龍湖用新拓展維度踐行低碳健康度綠色發(fā)展，它將財(cái)務(wù)指標(biāo)及業(yè)務(wù)都指向了可持續(xù)及健康度。

事實(shí)上，利潤被攤薄、行業(yè)加速分化。2021年房地產(chǎn)歷經(jīng)房企暴雷、裁員等諸多“黑天鵝”，能夠兌現(xiàn)承諾的房企鳳毛麟角，更多出險(xiǎn)房企選擇了延遲公布業(yè)績。在波動(dòng)的市場環(huán)境中，2021年的龍湖歷經(jīng)六大航道劃歸、組織架構(gòu)升級(jí)、新任CEO落定、多元業(yè)務(wù)縱深等諸多事宜的迅速鋪排，穩(wěn)定安全盤面及業(yè)務(wù)張力。

龍湖將此場業(yè)績會(huì)的主題定位為“聚進(jìn)向善”，這是龍湖在行業(yè)深度調(diào)整期中的思考反射。除了關(guān)注健康度，面對是否因行業(yè)減速而縮減地產(chǎn)外其他業(yè)務(wù)的問題時(shí)，管理層將答案統(tǒng)一指向了“生意邏輯”，即一切以利潤、回款及現(xiàn)金流為導(dǎo)向。

誠然，龍湖依舊保持著思路清晰且能獨(dú)立思考的形象，不論是在物業(yè)泡沫出清之后，確認(rèn)分拆智創(chuàng)生活上市，還是提拔新任高管，保持組織提質(zhì)增效，并將毛利率設(shè)定在25%，2022年目標(biāo)落定為全口徑銷售額3000億元。

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍用“慎言、勤奮、方向性強(qiáng)、結(jié)果導(dǎo)向、系統(tǒng)性強(qiáng)”等詞匯形容陳序平，稱他為“合格的CEO人選”。

據(jù)陳序平透露，龍湖未來將繼續(xù)聚焦高能級(jí)城市網(wǎng)格化布局，發(fā)揮各航道協(xié)同作用，提升組織管理效率，以降低行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

在多變的融資環(huán)境中尋求靈活度和主動(dòng)性

利潤、現(xiàn)金、債務(wù)一直是牽制企業(yè)經(jīng)營范圍的三條外圍線，在三方圍合的空間之中，企業(yè)所注意的是，如何在既定范圍內(nèi)形成最大的安全邊際效應(yīng)?！吧膺壿嫛笔且越Y(jié)果導(dǎo)向，是盈利為最終審核目標(biāo)。

在流動(dòng)性危機(jī)成為扼制房企咽喉的當(dāng)下，保持財(cái)務(wù)的健康度是龍湖保持評級(jí)、唯一全投資級(jí)民營房企養(yǎng)成記的根本，也是龍湖集團(tuán)穿越行業(yè)周期的“定心丸”。

從財(cái)務(wù)盤來看，三道紅線方面，截止到去年年末，龍湖剔除預(yù)收款以后的資產(chǎn)負(fù)債率為67%，凈負(fù)債率為46.7%，現(xiàn)金短債比為6.11倍。即使考慮剔除預(yù)售監(jiān)管資金以后的現(xiàn)金短債比也為3.88倍。連續(xù)六年滿足“三道紅線”指標(biāo)要求。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)上看，一年以內(nèi)到期的短期債務(wù)占比降低到8%，債務(wù)壓力可控，包括美元和港幣在內(nèi)的外匯債務(wù)比為28%，其中一半已做掉息對沖。

其中，期末在手現(xiàn)金885億，同比增長14%，有息負(fù)債總額1921億，同比增長15%，無抵押的信用債務(wù)占比75%。

另據(jù)龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼在業(yè)績會(huì)上透露，為保持更好的健康度，龍湖將主動(dòng)提前歸還部分的貸款或者其他負(fù)債。

“我們始終保持嚴(yán)控外債債務(wù)外債占比，并且通過對沖工具將貨幣損失控制在低位。一年以內(nèi)到期債務(wù)只有不到8%，所以今年我們整個(gè)剛性還款只有140億元，目前已經(jīng)還了74億元，這意味著龍湖剛性還款只有70多億元了，整體非常主動(dòng)可控?！?/p>

事實(shí)上，今年以來，龍湖集團(tuán)先后發(fā)行多筆公司債券，作為行業(yè)內(nèi)少數(shù)全投資及綠檔房企，始終保持境內(nèi)外的高信用評級(jí)，并且堅(jiān)持低成本的健康融資渠道。

2021年，集團(tuán)在境內(nèi)成功發(fā)行90億元公司債，票息介乎于3.35%至4.40%之間，期限介乎于5年至7年；發(fā)行10億元中期票據(jù)，票息為3.70%，期限為15年。報(bào)告期外，2022年1月，集團(tuán)在境內(nèi)成功發(fā)行28億元公司債，票息介乎于3.49%至3.95%之間，期限介乎于6年至8年。

據(jù)了解，自2020年至今，龍湖整體新發(fā)行4筆公司債，一筆中期票據(jù)融資渠道暢通，整體平均的借貸成本進(jìn)一步降至4.14%，平均賬期6.38年。

“今年龍湖將有29億人民幣，對應(yīng)大概4.5億美金的美元再到期，我們已經(jīng)可以通過境外的銀團(tuán)和發(fā)行美金債的方式償還，做好了充分的準(zhǔn)備。未來公司將繼續(xù)保持融資管理的自治和精細(xì)度，在多變的融資環(huán)境當(dāng)中尋求靈活度和主動(dòng)性。”

掘金存量市場藍(lán)海 ：物管上市不以追逐高PE為推動(dòng)因素

在房企理財(cái)、交付違約頻發(fā)的背景之下，公信力的崩塌幾乎具有連鎖效應(yīng)。此時(shí)，更具考驗(yàn)的是，信任需要多年的積累與維護(hù)。惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普對于龍湖的穩(wěn)定展望，除了與龍湖財(cái)務(wù)自律的堅(jiān)守之外，亦與其捕捉前線信息，并在嘈雜的環(huán)境中保持理性有關(guān)。

面對全新的市場邏輯，龍湖集團(tuán)的選擇是，在保持財(cái)務(wù)持續(xù)“全綠”的基礎(chǔ)上，專注傳統(tǒng)開發(fā)紅海的同時(shí)，掘金存量市場藍(lán)海，做傳統(tǒng)行業(yè)的“未來”企業(yè)，以降低行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2021年，龍湖將房屋租售、房屋裝修升級(jí)為主航道業(yè)務(wù)，與地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)，形成六大主航道并駕齊驅(qū)。

年報(bào)顯示，龍湖全年包含商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、物業(yè)管理等相關(guān)收入的經(jīng)營性收入合計(jì)達(dá)188億，同比增長接39%。龍湖依舊如期新開12座商場，其中一座為輕資產(chǎn)運(yùn)營，開業(yè)總建面113萬方，開業(yè)率出租率均接近100%。

對于龍湖集團(tuán)確認(rèn)分拆龍湖智創(chuàng)生活上市，管理層的解釋稱，不會(huì)將追逐高的PE作為戰(zhàn)略推動(dòng)的因素。目前分拆物業(yè)板塊是因?yàn)閺娜ツ旰颓澳觊_始，龍湖物業(yè)的人均的效能得到大幅提升，人均管理面積超過了9300平米，人均創(chuàng)收35萬，已經(jīng)做到了行業(yè)第一，并且這一數(shù)字還在往前走。

“選擇此時(shí)，是水落石出、追求生意邏輯的理性，這種市場是龍湖比較喜歡的，并不是最火熱，并不是很嘈雜，但是很理性，所以我們做出了分拆戰(zhàn)略的決策?！?/p>

年報(bào)顯示，2021年，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實(shí)現(xiàn)全口徑收入104億元，首次破百億。20余年來，龍湖智創(chuàng)生活將服務(wù)的觸角廣泛延伸至居住、商業(yè)、產(chǎn)辦及城市的廣闊空間，為個(gè)人及各類機(jī)構(gòu)客戶提供有溫度的服務(wù)。截至2021年底，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理板塊實(shí)際管理面積2.64億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)十三年超過90%。

龍湖管理層稱，相信隨著龍湖智創(chuàng)生活登陸資本市場，融到的錢會(huì)給股東帶來滿意的回報(bào)，也能很好地支持公司的發(fā)展，也能很好地支持它跟我們各航道的協(xié)同。

事實(shí)上，現(xiàn)有的智創(chuàng)生活包含商管和物業(yè)兩個(gè)板塊。對于在商業(yè)方面，龍湖與行業(yè)其他做輕資產(chǎn)商業(yè)管理公司相比有哪些優(yōu)勢？管理層則表示，龍湖的優(yōu)勢是，多年沉淀下來的圍繞“空間即服務(wù)”的商業(yè)運(yùn)營能力。比如商業(yè)出租率可以達(dá)到99%，對外去做輕資產(chǎn)拓展，對于一些手持商業(yè)綜合體但是不具備運(yùn)營能力的業(yè)主，通過引入龍湖智創(chuàng)生活的商管，能夠讓他的資產(chǎn)盤活，獲得穩(wěn)定的回報(bào)。

2021年，龍湖在商業(yè)方面開啟輕重并舉模式，全國范圍內(nèi)累計(jì)開業(yè)商場達(dá)61座，已開業(yè)商場建筑面積達(dá)594萬平方米（含車位總建筑面積為749萬平方米），整體出租率97.2%。

據(jù)了解，2021年龍湖已經(jīng)開業(yè)1個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，今年也在持續(xù)簽約和獲取，但不會(huì)為了規(guī)?；驍?shù)量盲目擴(kuò)大。“龍湖的輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目也有嚴(yán)格的投資模型，收益回報(bào)模型，我們會(huì)遵循我們的生意邏輯，保持每個(gè)項(xiàng)目都能獲得穩(wěn)定的回報(bào)?！?/p>

受益于“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系，龍湖智創(chuàng)生活通過強(qiáng)大的智能科技創(chuàng)新能力驅(qū)動(dòng)，使得一體化、全方位的物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營服務(wù)突破物理界限。據(jù)了解，為了實(shí)現(xiàn)數(shù)字化賦能物業(yè)各個(gè)航道，2021年龍湖在科技領(lǐng)域中投入了20億，這在地產(chǎn)行業(yè)中屬于非常高的。

除了對物業(yè)領(lǐng)域的理性認(rèn)識(shí)之外，對于綠建及租賃住房領(lǐng)域等創(chuàng)新業(yè)務(wù)堅(jiān)持多年的投資，龍湖管理的認(rèn)識(shí)是：“我們不認(rèn)為是成本，我們投資的是未來，未來會(huì)顯現(xiàn)出成果?！?/p>

值得一提的是，龍湖的綠建面積已經(jīng)達(dá)到9000多萬方，而龍湖的冠寓開業(yè)間數(shù)已經(jīng)超過10萬間，去年也實(shí)現(xiàn)了第一年的盈利。這都在一定程度上，表現(xiàn)了龍湖此前站在現(xiàn)在看未來的思維模式，尤其是，在地產(chǎn)增量市場逐漸轉(zhuǎn)向存量市場，國家號(hào)召租售并舉，租賃市場漸趨火熱的當(dāng)下。

“龍湖就是做任何事情，不太愿意太沖鋒，而是希望把原有的技術(shù)、人才沉淀下來,未來就可以獲得社會(huì)和企業(yè)多贏的局面。”

堅(jiān)守傳統(tǒng)開發(fā)紅海 鎖定“高能級(jí)”城市

除了創(chuàng)新業(yè)務(wù)成為“第二曲線”之外，龍湖一直堅(jiān)持戰(zhàn)略導(dǎo)向、長期原則、樸素的生意邏輯與底線思維，在上伸下延、左擴(kuò)右張，縱橫交錯(cuò)地為自己規(guī)劃一條多元轉(zhuǎn)型路徑網(wǎng)，堅(jiān)守自身主業(yè)的基本面。這是其保持穩(wěn)健的“壓艙石”。

年報(bào)顯示，2021年?duì)I業(yè)收入2,234億，同比增長21%，5年復(fù)合增長達(dá)33%，由于高能級(jí)城市的限價(jià)以及土地價(jià)格影響，公司毛利率達(dá)到25%，毛利額565億。

在城市拓展策略方面，龍湖一直將聚焦優(yōu)質(zhì)城市，把握增長動(dòng)能視為策略。

年報(bào)顯示，地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額2900.9億元 同比增長7.2%，分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額在全集團(tuán)占比分別為28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

在“雙集中”供地模式下，龍湖一直確保投資精準(zhǔn)度，提升項(xiàng)目管控能力，為龍湖準(zhǔn)備重要“儲(chǔ)備糧”。

2021年，龍湖共計(jì)新增122幅地塊，新進(jìn)湛江、鹽城、鄂州、寧德、湖州、金華6座城市，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為2355萬平方米，權(quán)益面積1338萬平方米，平均權(quán)益收購成本每平方米6485元。

截至2021年底，集團(tuán)總土儲(chǔ)合計(jì)7354萬平方米，權(quán)益面積5047萬平方米，業(yè)務(wù)已遍布環(huán)渤海、西部、長三角、華南、華中五大城市群的69個(gè)城市，約85%的貨量集中在高能級(jí)城市的價(jià)值區(qū)域，且成本合理，為盈利的持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“良性循環(huán)”時(shí)代，行業(yè)出現(xiàn)分化趨勢，劣質(zhì)公司逐漸被淘汰，資源向頭部優(yōu)質(zhì)公司傾斜，而面對當(dāng)下房企裁員事件頻發(fā)，龍湖管理層表示，未來將聚焦些高能級(jí)的城市，利用航道協(xié)同，讓效率越來越高，保持員工數(shù)量穩(wěn)定。

“未來公司整體毛利率在維持在25%左右的水平，權(quán)益后核心凈利維持兩位數(shù)增長，持續(xù)回饋股東，兌現(xiàn)對市場的承諾?！惫芾韺臃Q。