正是樓市一地雞毛的時候，蕪湖2314號宗地城東人民公園2號地塊，在上周以一種相對激烈的方式，下嫁給了一家本土房企。

為什么用了“下嫁”這個詞？因為這塊地足夠高端。

根據地塊出讓公告的要求：2314號宗地建設的商品房每戶須設置至少一個主體結構外懸挑的空中花園，高度不低于兩個自然層高度且≥5.6m，須兩面對外通透開敞、不封閉、無圍護墻；單個空中花園面積不小于28㎡，不大于50㎡；空中花園綠化面積≥60%，平均覆土深度≥0.5m，最低深度≥0.35m；綠化應以灌木為主，適當種植小喬木。

這個就是所謂的第四代住宅。

據說這是安徽省內第一個試點的第四代住宅項目，試點城市就是蕪湖——一個主打宜居的江濱小城。因此，不論從哪個維度看，該地塊不可謂不高端呀。

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既然有第四代項目，那一定是有了前三代的住宅項目。魚眼也因此查了一些資料，從總體上來看，我國住宅發(fā)展大致經歷了3次的更新迭代：第一代為舊時“茅草房”，第二代是老式“磚瓦房”，第三代是現(xiàn)代“電梯房”。第一代和第二代住宅主要受貧富影響，有個結實的住的地方就好。

第三代住宅集中出現(xiàn)城鎮(zhèn)化之后，要在有限的城市土地上建造更多房子，容納更多的新城市人口。換句通俗的話來說，就是要實現(xiàn)老百姓“住有所居，居有其所”。果然經過了20多年房地產市場的蓬勃發(fā)展后，中國終于實現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民人均為1.06間的住宅間數(shù)（七普數(shù)據）。

中國房地產市場發(fā)生的“重點變化”的一個數(shù)據就在于此——市場上“平凡無奇”的房子已經夠多了。可是即便如此，蕪湖新房市場還在可勁地造著“第三代住宅”項目，數(shù)一數(shù)已經有10多個了。魚眼稍稍估計了一下，這些項目的建筑面積加起來有160余萬方，如果以百平方一套計，粗略估計也得有1.6萬套住宅。

這些房子要賣給誰？

前段時間遇到一個業(yè)內人士，我就問了他這個問題。他說江北的賣給富有的無為人，其余的賣給其他人。這位業(yè)內人士著實高深莫測，我回來想了好久也不得其意。直到前些天看到調整后的人才新政發(fā)布，我才恍然大悟。

真是好大的一盤棋！

如果說“第三代住宅”解決的是土地問題，住房的問題，那么“第四代住宅”的出現(xiàn)，確有劃時代的意義，因為它要解決的是從“有得住”到“住得好”的跨越。

第四代住宅又叫“城市森林花園住宅”，它將庭院搬入高層家中，是一種更貼近自然的創(chuàng)新設計。

其主要特征是：每套住宅自帶一個空中花園，可以植花草樹木、攬景入戶；每層都有一個公共院落，鄰里之間可以相互交流，增進彼此之間的感情；每戶都擁有一個專屬停車位，不需要將車停在地下室之后等電梯，可以直接出門開車，更加方便。

做銷售的幾乎都知道，什么東西最好賣？顯然，只有稀缺的東西不愁賣，相比16000套的平庸住宅，2314號項目屬于稀缺產品。

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2314號項目作為安徽省內第一個第四代住宅的試點項目，以至于在拍賣現(xiàn)場上表現(xiàn)出近年來土拍市場少有的激烈場面，參拍房企自然比我們更懂得新產品的競爭力。其實，安徽的第一，在其他地方已經如火如荼了。

2021年，福州更是從開始開發(fā)第四代住宅項目了，就在這2年的時間里，福州已經開發(fā)出了11個第四代住宅項目。2023年，第四代住宅在更多的城市落地，比如龍巖、西安、信陽、溫州、九江等。

以魚眼觀察蕪湖房地產市場多年的感受來看，政策方在房地產市場上的決策幾乎與時代保持著神同步。在調控政策的制定，土拍條件的設定等多方面，蕪湖的政策方始終保持著很高的學習力。這一次，在住宅產品升級上，蕪湖又走在了安徽的前列。

由此，得出一個基本結論：房地產市場的發(fā)展是市場與政策相向而行的合力過程。市場不行，要調整產品的結構，產品不行，要根據市場調整方向。在電梯房足夠多的當下，在第三代住宅滯銷的困境下，樓市該怎么走？除了政策之外，提升產品競爭力就是底層邏輯。

所以，2314號第四代住宅項目既是市場倒逼的，也是政策引導的。在某些市場上已經取得了不錯的市場成績。以福州市場為例，第一個第四代住宅項目首開去化超8成，3個多月成尾盤，更有項目在開盤1個月就售罄。

這是經濟學上稀缺規(guī)律的體現(xiàn)，也是市場對創(chuàng)新產品的肯定。

區(qū)別于以往的住宅產品，以及第四代住宅帶來的居住品質，我們最關心的自然就是備案價格。顯然，這類產品跟目前市場的豪宅存在一定的共性——面積大，成本高。單價不低，總價更高，目標人群更加精準。

市場上就有聲音認為，這是一個拉高蕪湖房價的項目，魚眼基本認同。如果說蕪湖房地產市場還有什么可值得期待和關注的，除了2314號項目的備案價外，它對當下蕪湖住宅產品升級換代的意義似乎更大一些。我是魚眼，下期再見！