在充滿挑戰(zhàn)的2020年，新城控股（601155.SH）依然交出了一份穩(wěn)健增長的成績單。

3月26日，新城控股披露，公司2020年的合同銷售金額達2509.63億元，合同銷售面積達2348.85萬平方米。在克而瑞的統(tǒng)計中，新城該兩項財務指標分別排在行業(yè)第12位及第10位，表現(xiàn)優(yōu)異。

在其他財務指標方面，新城控股也處在行業(yè)較優(yōu)水平。期內(nèi)，其營業(yè)收入實現(xiàn)1454.75億元，同比增長69.46%；歸屬于上市公司股東的凈利潤達152.56億元，同比增長20.56%；扣非歸母凈利潤達130.56億元，同比增長30.80%；總資產(chǎn)達5377.53億元，同比增長16.37%。

持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)績增長，讓新城控股更有底氣給出高比例的分紅派息。年報披露，公司擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利20.5元（含稅），預計派發(fā)的現(xiàn)金紅利共計46.33億元。

8個城市突破百億銷售 ?

多元拿地、糧草豐厚

得益于區(qū)域深耕策略的指引，新城控股住宅開發(fā)事業(yè)部涌現(xiàn)出了蘇州、上海、蘇南、南京、北京、天津、浙南、山東8個百億量級的地方公司，除公司過往深耕的長三角區(qū)域之外，還覆蓋了環(huán)渤海等多個都市圈。

旗下多個住宅項目表現(xiàn)亮眼，比如，作為新城控股傾力打造的公園系2.0產(chǎn)品，位于上海閔行的新城千禧公園項目，在開盤當天即認購并達成簽約11.1億元，業(yè)內(nèi)矚目。

除此之外，位于溫州甌江口板塊的甌江灣項目，也在去年8月首開當天，實現(xiàn)了認購300套、銷售4.1億元的好成績，去化率高達97%。隨著區(qū)域利好的不斷釋放以及過硬產(chǎn)品品質(zhì)的加持，甌江灣項目四開四捷，全年銷售14.47億元，排名區(qū)域市場前列。

在補倉方面，新城控股董事長王曉松在業(yè)績會中表示，公司將持續(xù)采用多元化的拿地策略，將銷售額的40%用于拿地。他同時提及，相比單純的規(guī)模擴張，公司更在意有質(zhì)量的增長，由增量向提質(zhì)轉(zhuǎn)變，這也是新城控股未來的發(fā)展方向。

2020年新城控股積極把握市場機遇，以較低成本收入了諸多優(yōu)質(zhì)地塊，全年累計新增土儲120幅，新增總建筑面積4139.41萬平方米。得益于“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略的加持，新城控股2020年的平均樓面地價僅有3031.11元/平方米。

不僅如此，新城控股戰(zhàn)略性的增加了北京、上海、天津、蘇州、杭州等核心一二線城市的項目，并積極向西安、鄭州、昆明、南昌、濟南、石家莊、西寧、蘭州、南寧等全國重點省會城市拓展。

積極納儲之下，新城控股去年末的總土儲累計已達1.43億平方米。其中，一二線城市的占比為40%，長三角、強三四線城市的占比為30%，可以滿足未來2-3年的開發(fā)運營所需。

業(yè)內(nèi)人士指出，新城控股所進入的城市，大多需求潛力巨大。這些極具經(jīng)濟活力且人口密度較高的區(qū)域，將為新城控股的未來發(fā)展提供更為廣闊的空間。

基于穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展的基調(diào)，新城控股將2021年的銷售目標定為2600億元，并計劃全年新開業(yè)吾悅廣場30座，到2021年年底，吾悅廣場的開業(yè)總數(shù)將達到130座，全年商業(yè)運營總收入達到85億元。

商業(yè)板塊進入百店時代?

毛利率超70%

在新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略規(guī)劃里，商業(yè)地產(chǎn)肩負著更多有關“未來”和“護城河”的籌謀。2012年，新城旗下“吾悅廣場”誕生，經(jīng)過近9年的實踐和沉淀后，已經(jīng)成長為了成熟、有影響力的商業(yè)品牌。

在跌宕起伏的2020年，新城商業(yè)正式進入了百店時代。全年新增開業(yè)38座吾悅廣場（含5座托管在營項目），隨著2020年12月30日，溫州龍灣吾悅廣場開業(yè)，新城控股持有已開業(yè)及管理輸出吾悅廣場達100座。截至2021年3月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建的吾悅廣場總數(shù)量達到了163座。

從租金收入來看，2020年，新城控股的商業(yè)運營總收入增長至57.21億元，其中，吾悅廣場商業(yè)運營總收入增長至56.70億元，超額完成55億元的租金目標，同比漲幅超30%，平均出租率高達99.54%，同樣亮眼。

事實上，新城商業(yè)自2015年至2019年間，一直處于發(fā)展的快車道，隨著開業(yè)廣場數(shù)量的增加及經(jīng)營管理的備受認可，租金收入逐漸由1.55億元，提升至40.69億元，年均復合增長率達126%，是名副其實的業(yè)內(nèi)“黑馬”。

利潤穩(wěn)健增長是新城商業(yè)的另一大亮點。2020年，新城物業(yè)出租及管理毛利率高達70.76%，毛利占比也從2019年的9.9%提升至11.4%。

回溯2017年至2019年，新城控股物業(yè)出租及管理業(yè)務的毛利率，一直呈逐年上升的態(tài)勢，毛利在公司利潤中的占比也在逐年增加。

而接下來幾年，新城控股還將有越來越多的吾悅廣場開業(yè)。在業(yè)內(nèi)人士看來，這意味著，隨著時間的推移，新城旗下的百余座吾悅廣場，也將貢獻更高的營收和利潤。這將確保整個公司更加穩(wěn)定的對抗行業(yè)周期。

作為早先布局商業(yè)賽道的企業(yè)，新城控股享受著先發(fā)者規(guī)模紅利的同時，也在不斷優(yōu)化產(chǎn)品、提升服務，問管理要紅利。

從第一座吾悅廣場開始，新城商業(yè)即采用了領先的購物中心模式，并不斷迭代更新。各線城市全面布局，一二線和三四線同步發(fā)展，精準把握住了城市功能升級和消費升級的紅利，曲德君稱。

2020年，基于對消費痛點的前期調(diào)研以及未來消費趨勢的判斷，新城控股進行了一系列的產(chǎn)品升級，深入梳理了商業(yè)價值體系和產(chǎn)品體系，提出并形成了以“三區(qū)兩線、五位一體”為核心理念的“吾悅”價值體系，以滿足消費者的最新需求。

與此同時，新城商業(yè)還將發(fā)展的觸角深入到了中西部第二戰(zhàn)場。新城控股認為，中西部是一個較大的發(fā)力點，不論是從城市商業(yè)發(fā)展還是從當?shù)鼐用癫粩嗌壍南M需求的角度，以吾悅廣場為代表的商業(yè)產(chǎn)品線都更受歡迎。

據(jù)曲德君介紹，隨著行業(yè)集中度的提升，新城控股已經(jīng)具備了較強的管理輸出能力，且具有一定的資源稟賦，可以幫助中小企業(yè)將項目建設運營得更好。自2020年開始，新城控股逐漸將輕資產(chǎn)作為商業(yè)項目拓展的重要組成部分，未來將是輕重并舉的發(fā)展模式，目前依然以重資產(chǎn)運營模式為主。

針對商業(yè)的未來發(fā)展，曲德君表示，商業(yè)的市場容量仍有很大的發(fā)展空間，新城控股在項目拓展、規(guī)劃設計、招商運營、后期管理等方面都具備競爭優(yōu)勢。

財務盤面安全穩(wěn)健 ?

頻獲國際機構認可

回顧2020年，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境呈現(xiàn)出“前松后緊”的特征。從行業(yè)資金面看，全社會流動性寬松，但對于房地產(chǎn)金融監(jiān)管卻持續(xù)收緊，嚴查資金違規(guī)流向樓市，倒逼企業(yè)降負債，并壓降融資類信托業(yè)務規(guī)模，行業(yè)資金鏈進一步趨緊。

在此背景下，新城控股持續(xù)強化現(xiàn)金管控，積極降低杠桿，并取得了顯著成效。截至2020年底，新城控股剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為74.12%，相較2019年同期下降0.78個百分點；凈負債率僅35.61%，處于行業(yè)低位。與此相對，當期，公司的加權平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)高達33.89%，位于行業(yè)前列。

在現(xiàn)金方面，截至期末，新城控股的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額高達3.82億元，連續(xù)三年為正；在手現(xiàn)金達624.24億元，現(xiàn)金短債比為2.61倍，短期償債無壓，財務指標持續(xù)優(yōu)化。

財務盤面安全穩(wěn)健，新城控股在資本市場備受認可，三大國際評級機構均上調(diào)了新城控股的信用評級。去年11月，國際評級機構標普將新城發(fā)展及其子公司新城控股的評級展望，由“穩(wěn)定”上調(diào)至正面。同時，維持兩家公司的長期發(fā)行人信用評級為“BB”。

隨后在2020年12月，惠譽也宣布將新城發(fā)展的長期本外幣發(fā)行人評級和其子公司新城控股的長期外幣發(fā)行人評級由“BB”上調(diào)至“BB+”，評級展望為“穩(wěn)定”。同時，將新城發(fā)展、新城控股、新城環(huán)球的高級無抵押債券評級上調(diào)至“BB+”。

進入2021年，穆迪宣布，將新城發(fā)展及其子公司新城控股的企業(yè)家族評級(CFR)從“Ba2”調(diào)升至“Ba1”，同時，將新城控股現(xiàn)有票據(jù)的高級無擔保債務評級從“Ba2”調(diào)升至“Ba1”，將新城發(fā)展現(xiàn)有票據(jù)的高級無擔保債務評級從“Ba3”調(diào)升至“Ba2”，評級展望均為“穩(wěn)定”。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這些調(diào)整，反映了國際評級機構對新城系上市公司持續(xù)業(yè)績增長和穩(wěn)健財務表現(xiàn)的長期信心。受益于此，新城系公司的表現(xiàn)有望持續(xù)向好，業(yè)績增長前景可期。