焦點研究院·宏觀研報

研究員：回潔鈺 段思彤

時間：2021年4月30日

編者按：2021年是“房子是用來住的，不是用來炒的”決策問世的第五年，亦是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”決策問世的第三年。如今，兩項決策已成為中國房地產(chǎn)市場的政策“壓艙石”，對房地產(chǎn)市場走勢和趨向的影響巨大且深遠(yuǎn)。受兩項決策，以及“強化地方政府主體責(zé)任”導(dǎo)向之下，焦點城市出臺一系列調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場的普遍預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn)，炒房投機行為被壓縮至較小的范圍內(nèi)，房價走勢更為穩(wěn)定。

然而，受疫情影響，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)壓力較大，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的核心行業(yè)和領(lǐng)域，則需要在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的過程中扮演正向和積極作用。受疫情影響，階段性的經(jīng)濟(jì)刺激政策，難以避免地波及到了房地產(chǎn)市場，部分游資亦有重回市場的動向。此外，外部環(huán)境更趨復(fù)雜，全球性流動性寬松對國內(nèi)市場產(chǎn)生沖擊作用，泥沙俱下，房地產(chǎn)市場作為資金避險的重要選擇，正在承受流動性的影響。這其中，以北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、成都、武漢等焦點城市為代表，市場局部出現(xiàn)過熱跡象，焦點板塊和項目出現(xiàn)需求激增、交易活躍和價格波動，這些焦點城市、焦點板塊和項目對市場預(yù)期的影響巨大，管控勢在必行。此外，少數(shù)市場力量利用政策空檔，尋找炒作機會，也成為干擾市場預(yù)期的不穩(wěn)定因素。有鑒于此，2021年以來，針對焦點城市的調(diào)控動作頻繁，針對重點領(lǐng)域的管控行動也比較多，政策環(huán)境趨于復(fù)雜，市場預(yù)期也發(fā)生進(jìn)一步的變化。

焦點研究院認(rèn)為，調(diào)控政策短期內(nèi)不會退市，且政策“籃子”仍在擴(kuò)充，政策主導(dǎo)下的房地產(chǎn)市場也需要重構(gòu)市場預(yù)期，重新認(rèn)識新的政策秩序之下，房地產(chǎn)市場的趨勢和前景。這其中，行政力量對房地產(chǎn)市場的影響更大，“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”和焦點城市居住用地供應(yīng)的“兩集中”和“一年三次”政策，將從資金面和供應(yīng)面，對房企生存產(chǎn)生影響，其洗牌趨勢可能發(fā)生新的變化。

為此，焦點研究院完成主題為《重構(gòu)2021年中國房地產(chǎn)市場預(yù)期》的專項報告，將對房地產(chǎn)市場的新秩序和新趨勢進(jìn)行分析探討，以饗行業(yè)人士。

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