作者：王琪驥

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

2020年11月18日，祥生控股（集團）有限公司（02599.HK，以下簡稱“祥生”）正式于香港主板上市，建銀國際、農(nóng)銀國際為其聯(lián)席保薦人。每股定價5.59港元，共發(fā)行6億股，預(yù)計總募集款項達31.71億港元。倘超額配股權(quán)獲悉數(shù)行使，將就發(fā)行90,000,000股額外股份收取所得款項凈額約4.85億港元。

作為一家快速成長的大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，祥生控股集團的成功上市僅耗時168天，可謂上演了房地產(chǎn)江湖現(xiàn)實版的逆勢突破。

2018年，提出“活下去”的萬科同時還提出了“房地產(chǎn)進入白銀時代”的判斷。

隨后，2020年突如其來的公共衛(wèi)生事件加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌——據(jù)GPLP犀牛財經(jīng)統(tǒng)計顯示，截至8月底，A股已發(fā)布中報的131家上市房企中，共有72家凈利潤下滑，占比高達55%，僅有萬科、保利等頭部房企實現(xiàn)了營收及凈利潤同比增長。

與此同時，2020年7月3日，中指院發(fā)布的最新報告顯示，疫情對我國經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場運行造成較大沖擊，代表房企2020年上半年銷售目標(biāo)平均完成率僅為四成。

然而，在這種背景下，祥生卻逆勢而上——據(jù)其最新數(shù)據(jù)顯示，祥生近年業(yè)績穩(wěn)步增長，2017年營業(yè)收入62.93億元，到2018年實現(xiàn)增長至142.15億元，并在2019年增加至355.2億元，符合增長率更是達到了同行業(yè)少見的137.6%。數(shù)據(jù)截止到2020年4月末，其總收入來到了85.52億元，實現(xiàn)同比增長123%。

與此同時，據(jù)中指院房地產(chǎn)百強企業(yè)排名顯示，祥生從2011年的92位上升到了2020年的27位。

那么，祥生逆勢增長的邏輯是什么呢？

祥生的運營邏輯：投資策略先行 ?運營效率跟進

公開資料顯示，祥生能夠在過去幾年實現(xiàn)迅速成長，這與其高效精準(zhǔn)的“1+1+X”投資策略密不可分。

何為“1+1+X”投資策略呢？

公開資料顯示，在中國的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模達到一定水平之后，幾乎都會走全國路線。

然而，不同于大部分房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂的全國擴張，拿地、周轉(zhuǎn)，祥生則提出了“1+1+X”的全國布局策略，即浙江+泛長三角+重點潛力城市布局，具體而言即立足浙江省，隨后在長三角穩(wěn)步推進。在浙江省及長三角實現(xiàn)了“1+1”穩(wěn)定增長的同時，祥生才將戰(zhàn)略目光瞄準(zhǔn)到了中國各地高潛力的城市上面，即“X”策略。

在具體執(zhí)行過程當(dāng)中，祥生還通過戰(zhàn)略理論體系的指導(dǎo)保證了各個城市及項目的執(zhí)行順利落地——通過前期在浙江省及泛長三角經(jīng)濟區(qū)域的耕耘，對于項目的運營，在不斷積累經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，其不僅形成了一套從產(chǎn)品到市場的戰(zhàn)略理論體系，而且，也讓祥生在判斷及識別具有長期投資價值的地塊方面形成了獨特的判斷優(yōu)勢。

在該戰(zhàn)略推動下，祥生在最近幾年迅速擴張——數(shù)據(jù)顯示，截至2020年7月31日，祥生于11個省份的45個城市擁有共205個處于不同開發(fā)階段的項目，應(yīng)占的總建筑面積為2382.48萬平方米，已逐步發(fā)展成為全國性的大中型房企。

與此同時，祥生已交付建筑面積也在過去幾年當(dāng)中以復(fù)合年增長率104.0%的速度再增長，據(jù)悉，其2017年的已交付建筑面積位約83.83萬平方米，2018年則達到約142.26萬平方米；2019年上升為約348.84萬平方米。

在有別于其他房地產(chǎn)企業(yè)“1+1+X”的全國布局策略下，結(jié)合超出同行的運營效率，這讓祥生最終從中國百強房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中脫穎而出。

關(guān)于祥生的運營效率，據(jù)中指研究院、中國房地產(chǎn)TOP10研究組數(shù)據(jù)顯示，祥生近三年連續(xù)獲評為房地產(chǎn)百強企業(yè)運營效率TOP10。

巴菲特曾說過，如果只能用一個指標(biāo)選股，他會毫不猶豫地選擇凈資產(chǎn)收益率（ROE）。

一般而言，凈資產(chǎn)收益率（ROE）是衡量一家公司綜合盈利能力的核心指標(biāo)，可反映出股東權(quán)益的收益水平。

具體到祥生，其凈資產(chǎn)收益率也同樣表現(xiàn)優(yōu)異。

據(jù)其公開財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年，祥生實現(xiàn)ROE（凈資產(chǎn)收益率）50.1%，同比增長33.5個百分點；2020年4月，公司ROE實現(xiàn)40.3%，遠高于行業(yè)。

對此，中指研究院數(shù)顯示，從2019年到2020年，在實現(xiàn)規(guī)模及盈利同步增長的同時，祥生還位列中國房地產(chǎn)百強企業(yè)成長性前十強。

祥生的運營邏輯：圍繞人性價值出發(fā) 產(chǎn)品為重 服務(wù)升級

在房地產(chǎn)白銀時代，伴隨著相關(guān)宏觀政策的改變及市場環(huán)境的變化，整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯也發(fā)生了根本變化，一般來說,主要包括如下幾個方面：

1、受融資成本影響，房企拿地將趨于理性；

2、在“房住不炒”的定位及房地產(chǎn)金融審慎管理制度下，房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿率，控制有息債務(wù)將是大勢所趨；

3、伴隨著市場、客戶、主管單位和行業(yè)從業(yè)者都在不斷成熟，購房者對產(chǎn)品的要求越來越高，拿地之后的市場定位和產(chǎn)品研發(fā)、工程品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)成了開發(fā)商立足市場的關(guān)鍵，一句話，房地產(chǎn)白銀時代需要房地產(chǎn)企業(yè)進行精細化運營，用內(nèi)生能力驅(qū)動盈利，使其價值達到新峰值；

4、中國房地產(chǎn)行業(yè)由單一地產(chǎn)開發(fā)升級到“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”雙輪驅(qū)動階段；

5、伴隨著科技及新基建的推動，房地產(chǎn)企業(yè)全價值生態(tài)鏈正在被重構(gòu)。

簡單而言，就是隨著國家宏觀政策的變化，中國的地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷由規(guī)模經(jīng)濟進而發(fā)展到

產(chǎn)品與效益并重的運營邏輯，真正的好產(chǎn)品成為房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)江湖當(dāng)中突圍的關(guān)鍵。

祥生在過去幾年當(dāng)中逆勢同樣也遵循了這一邏輯，即依托產(chǎn)品在房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了彎道超車——在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，祥生被稱為“幸福生活運營商”，其核心價值觀為“以人為本”，通過致力于創(chuàng)造可以滿足客戶不同生活需求的產(chǎn)品，進而滿足客戶不同需求，同時根據(jù)客戶需求的變化而實現(xiàn)更新迭代。

“公司所有的產(chǎn)品都是對于系統(tǒng)價值鏈的綜合研究，而圍繞人性出發(fā)的系統(tǒng)價值鏈的綜合提升，就是祥生地產(chǎn)最核心的產(chǎn)品競爭力。”祥生相關(guān)負責(zé)人曾公開表示，產(chǎn)品扮演著橋梁與載體的角色，既為客戶提供了通往理想生活的道路，也將企業(yè)發(fā)展與客戶需求相連接。

也就是說，對于房地產(chǎn)本身房子這個產(chǎn)品，祥生并不僅僅是當(dāng)中房子本身，而更重要的是通過房子為客戶提供理想中的生活：

一方面，產(chǎn)品在本質(zhì)上為客戶提供了生活模式與服務(wù)體驗的改變，還原了客戶理想中的生活;

另一方面，產(chǎn)品也把企業(yè)發(fā)展和客戶需求牢牢地結(jié)合在一起，當(dāng)客戶需求得到更好的滿足時，企業(yè)的效益也將獲得更大的提升。

在產(chǎn)品本身創(chuàng)作價值的同時，祥生還從服務(wù)方面入手，通過服務(wù)升級為更多家庭提供全面周到的幸福服務(wù)，進而形成“幸福+”服務(wù)體系——據(jù)悉，祥生的“幸福+”服務(wù)體系主要包括“幸福π”（服務(wù)）、“幸福i”（產(chǎn)品）兩大維度，讓人與人、人與社區(qū)、人與城市鏈接出更多幸?？赡?。

在房地產(chǎn)行業(yè)越來越回歸到價值創(chuàng)造的時代，祥生也通過逆勢成長證明了自己的價值——除了為更多用戶創(chuàng)造理想的生活，未來，祥生還將以幸福服務(wù)為核心，全面升級“祥生服務(wù)體系”，同時將“交付房子”迭代為“交付幸福生活”，系統(tǒng)輸出和落地包括整合工程品質(zhì)、暖心交付、交互式服務(wù)等在內(nèi)的祥生幸福服務(wù)體系，為更多購房者帶來與眾不同的生活體驗。

顯然，祥生能夠在中國房地產(chǎn)江湖中實現(xiàn)逆勢而上并不意外。