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出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

悄然暗淡的地產(chǎn)行業(yè)不僅暴雷不斷，也帶走了物業(yè)企業(yè)的光輝歲月。去年9月剛剛上市的萬物云是萬科集團旗下的物業(yè)服務公司。身處房地產(chǎn)市場下游且選擇逆勢上市的萬物云，被業(yè)內(nèi)認為是“起了個大早，趕了個晚集”，自上市后其股價一路下跌，現(xiàn)已跌去四成。

近期，萬物云發(fā)布了2022年年報。這一份年報并未給市場帶來驚喜。年報顯示，2022年萬物云實現(xiàn)營收301.06億元，同比增長27%；毛利率為14.1%，同比下滑2.9%；母公司擁有人應占利潤15.1億元，同比減少9.42%。增收不增利是萬物云目前面臨的尷尬境況。

在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的當下，與地產(chǎn)行業(yè)唇齒相依的萬物云，業(yè)務經(jīng)營面臨較大的不確定性。萬物云制定“蝶城”戰(zhàn)略，效果仍待驗證。此外，轉向“科技”路線的萬物云，物業(yè)底色未變，科技成色仍然不足，并且還面臨著來自其他行業(yè)競爭者的跨界競爭。

房地產(chǎn)行業(yè)下行，產(chǎn)生較大不確定性

一直以來，物業(yè)服務企業(yè)都被冠以房地產(chǎn)企業(yè)“售后部門”的稱號，這一種唇齒相依的關系，讓物業(yè)服務企業(yè)在順風之時順勢騰飛，也讓其在逆風之時不可避免的減速。

二級市場對物業(yè)服務行業(yè)的信心也不斷被消耗。2021年，碧桂園服務的市值曾一度破千億，現(xiàn)今其市值已大幅縮水，只剩三百億出頭。去年9月逆勢上市的萬物云，股價則已跌去四成。

物業(yè)企業(yè)市值一路下跌的背后，是中游房地產(chǎn)行業(yè)的寒氣逼人。先是暴雷之王恒大在2021年12月公開宣布無法履行2.6萬億美元的擔保責任，正式開啟了房地產(chǎn)行業(yè)的下行周期；緊接著融創(chuàng)中國在2022年5月宣布無法償還4筆美元外債的7億元利息，樓盤紛紛停工，房地產(chǎn)行業(yè)進入至暗時刻。

最近，恒大汽車被爆以2元的價格“甩賣”47個不動產(chǎn)項目，融創(chuàng)中國宣布復牌，但股價已一路跌至1.16港元/股。

目前來看，房地產(chǎn)市場仍未有明顯回暖跡象。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，今年4月重點100城新房、二手房成交面積環(huán)比下降超兩成。此外，企業(yè)推盤節(jié)奏明顯放慢，5月前三周重點50城新房成交面積環(huán)比下降近兩成。

萬物云董事長朱保全在致股東書中表示：開發(fā)商新開盤萎縮帶來了前介業(yè)務與案場業(yè)務的大幅下滑，新交付的開發(fā)商未售空置房帶來了物業(yè)費欠費增加以及其他關聯(lián)應收賬款增加，代銷開發(fā)商車位資產(chǎn)這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來。

具體來看，2022年萬物云開發(fā)商增值服務收入為29.35億元，同比下滑4.2%。萬物云表示，開發(fā)商增值服務收入下滑，主要是由于開發(fā)商行業(yè)景氣度較低，地產(chǎn)項目交付數(shù)量出現(xiàn)下滑，引發(fā)了案場業(yè)務、前介業(yè)務的收入驟降。

2022年萬物云其他社區(qū)增值服務收入為4.21億元，同比下滑22.4%。這一業(yè)務收入下滑的主要原因是與房屋銷售相關的車位銷售服務收入下滑明顯。

根據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計，截至5月上旬，已經(jīng)有13家A股上市房企“披星戴帽”拉響退市警報，21家港股上市房企停牌。

不僅如此，房企到期債務規(guī)模也十分龐大?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前四個月房企債券到期總規(guī)模達到3323億元，然而發(fā)行規(guī)模僅為903億元，到期規(guī)模比發(fā)行規(guī)模高出268%，也就是說，房企的債務壓力依然較大。

年報顯示，2022年萬物云來自第三方開發(fā)商的住宅物業(yè)在管及合約項目數(shù)量達到了2036個，占住宅物業(yè)項目總數(shù)的約59%；來自第三方開發(fā)商的商寫物業(yè)在管及合約項目數(shù)量達到了1534個，占商寫物業(yè)項目總數(shù)的約84%?？梢钥吹?，無論是對于住宅物業(yè)還是商寫物業(yè)，萬物云合作的開發(fā)商都以第三方公司為主，這意味著萬物云的業(yè)績易于受到中游開發(fā)商的影響而產(chǎn)生波動。

中游不利，下游遭殃。在房地產(chǎn)下行的陰影下，萬物云作為下游企業(yè)，也面臨著較大的不確定性。

毛利率持續(xù)下滑，“蝶城”戰(zhàn)略效果待驗證

過去，物業(yè)服務行業(yè)常常因其勞動密集的特征被認為賺的都是辛苦錢。物業(yè)服務行業(yè)的毛利率普遍不高，萬物云的董事長朱保全也將物業(yè)行業(yè)稱為“長坡薄雪”的行業(yè)。2021年，萬物云住宅物業(yè)服務的平均單價為3.13元/月/平米，并不亮眼。

扎心的是，萬物云的毛利率自2020年起便開始一路下跌，且低于行業(yè)水平。

招股書和年報數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年萬物云的毛利率分別為18.5%、17%、14.1%，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。根據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)，2022年物業(yè)服務上市公司的毛利率均值為24.91%，反觀萬物云14.1%的利潤率，則略顯單薄。

為了提質增效，攤薄人力成本，萬物云在2020年提出了“蝶城”戰(zhàn)略（也稱為“萬物云街道”戰(zhàn)略）?！暗?”是萬物云正在構建的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)生態(tài)，其中包含了“蝶城+物業(yè)”、“蝶城+社商”、“蝶城+電梯”等生態(tài)。萬物云管理層表示，“蝶城”是其在未來10年內(nèi)的核心戰(zhàn)略。

“蝶城+物業(yè)”是當前萬物云發(fā)力的主要方向。根據(jù)萬物云的定義，蝶城指的是在3公里半徑的地理空間內(nèi)，圍繞居民生活與資產(chǎn)服務需求，基于空間互聯(lián)技術及應用，構建的社區(qū)共享服務網(wǎng)絡。通過打破傳統(tǒng)住宅物業(yè)圍墻，人員調度從小區(qū)內(nèi)變?yōu)榭缧^(qū)，讓效率得以提升。

舉個簡單的例子，在“蝶城+物業(yè)”生態(tài)下，過去只服務于一個住宅小區(qū)的保潔員，現(xiàn)在可依靠萬物云智能設備、遠程運營中心，服務周圍三公里內(nèi)的住戶、商戶、城市公共空間等。

朱保全也在招股書中定下了2023年建設超過100個蝶城的目標。

萬物云試圖通過科技賦能的方式，提升服務效率，降低用人成本。這也就意味著萬物云需要將住宅區(qū)周邊三公里內(nèi)的第三方物業(yè)項目收歸己有。結合高覆蓋的目標，萬物云需要將周邊的項目盡量多地吸納過來，哪怕是基礎設施建設較差、物業(yè)費較少的老舊小區(qū)，也可能列入其中。這或將沖擊萬物云的住宅項目毛利率，改造效果恐不及預期。

此外，在蝶城模式實現(xiàn)規(guī)模效應之前，萬物云必將先投入資金進行蝶城改造，而改造產(chǎn)生的效益則需要緩慢釋放。2022年，萬物云共投入1.6億元用于38個蝶城改造，由此實現(xiàn)增收3000萬元。結合100個蝶城的目標，萬物云在2023年將投入更多資金用于蝶城改造，其毛利率或將持續(xù)下滑。在招股書中，萬物云也表示：推進“蝶城”模式戰(zhàn)略短期內(nèi)可能會造成利潤的波動。

物業(yè)底色未變，科技成色不足

2020年10月，萬物云的前身萬科物業(yè)正式更名為萬物云空間科技服務股份有限公司。這一舉動顯示了萬物云進行智能化轉型的決心。

萬物云共有社區(qū)空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務三大業(yè)務板塊。其中，AIoT及BPaaS解決方案服務是萬物云智能化轉型的核心驅動力。AIoT指的是人工智能物聯(lián)網(wǎng)，BPaaS意為“業(yè)務流程即服務”解決方案服務。

萬物云AIoT服務在應用層面體現(xiàn)為：物業(yè)前臺自助服務機“鳳梨一號”、黑貓系列智慧通行產(chǎn)品、睿聯(lián)系列物聯(lián)產(chǎn)品、靈石邊緣服務器等的應用。

BPaaS解決方案服務則實現(xiàn)了AI與工單的調度結合，對業(yè)務流程進行了詳解。拿垃圾桶滿溢監(jiān)測功能舉例，傳感器、攝像頭等智能硬件感知到垃圾高度達到垃圾箱邊緣時，會將接收到的信息發(fā)送至城市業(yè)務運營平臺，平臺工作人員再通過BPaaS服務將工單派送給離該垃圾桶最近的保潔員。

不過，目前萬物云的研發(fā)只涉及了底層感知層（以AIoT系統(tǒng)為底座）和中層服務層（以BPaaS服務為支撐），頂層智能調度層（以大數(shù)據(jù)分析、人工智能、云計算驅動）尚處于內(nèi)部建設中。也就是說，在萬物云的業(yè)務服務智能化方面，較少涉及依靠人工智能就可以完成的服務工作，大多數(shù)的工作最終還是要以工單等形式落到負責相應業(yè)務的員工身上。

值得注意的是，有許多非物業(yè)企業(yè)已經(jīng)跨界至智慧城市服務領域，并積極尋求政企合作。自動駕駛領域的蘑菇車聯(lián)已經(jīng)推出了自動駕駛清掃車、自動駕駛巡邏車，仙途智能宣布中標1.38億元無錫市商務區(qū)智能環(huán)衛(wèi)一體化項目……

實際上，在邁向智能化的路上，萬物云的決心不小，其研發(fā)投入也逐年加大。2019年至2022年，其研發(fā)投入分別為2.04億元、2.5億元、3.74億元、4.1億元。2022年，其研發(fā)投入占營收的比例為1.36%。

盡管如此，從營收構成來看，萬物云目前仍是一家以物業(yè)為底色的公司，其“科技”屬性仍有待強化。2022年萬物云AIoT及BPaaS解決方案服務收入占總營收的比例為7.9%，相較于2021年的7.8%，并無明顯變動。

結語

作為一家已經(jīng)運營了近三十三年的企業(yè)，萬物云在國內(nèi)物業(yè)行業(yè)排名前列。然而，房地產(chǎn)行業(yè)下行、新開盤持續(xù)萎縮使得萬物云相關業(yè)務業(yè)績出現(xiàn)了波動，面臨較大的不確定性。在毛利率不斷下滑的情況下，如何將“蝶城+”模式發(fā)展壯大并實現(xiàn)規(guī)模效應也是萬物云的長期課題。

要想增強“科技”底色并符合“云”特征，萬物云在以大數(shù)據(jù)分析、人工智能、云計算驅動的頂層智能調度層設計方面仍需不斷投入研發(fā)成本。畢竟僅將營收的1.36%投入研發(fā)的企業(yè)可算不上是“科技”驅動型企業(yè) 。

不斷加大的研發(fā)投入表明了萬物云邁向智能化的決心，期待未來萬物云能為市場帶來物業(yè)之外更大的想象空間。