現(xiàn)有的土地估價(jià)理論中，土地估價(jià)基本估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等五大方法；但在實(shí)踐工作中經(jīng)常會(huì)因?yàn)橐恍┨厥獾脑u(píng)估要求，比如商住用地評(píng)估中，一些政府儲(chǔ)備用地出讓底價(jià)評(píng)估項(xiàng)目要求分別單獨(dú)評(píng)估統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)和住宅用地的價(jià)格，如何在現(xiàn)有方法體系下實(shí)現(xiàn)這樣的需求，對(duì)評(píng)估實(shí)踐活動(dòng)具有指導(dǎo)意義。

1、采用剩余法分別對(duì)虛擬的商業(yè)用地和住宅用地進(jìn)行評(píng)估

對(duì)于有詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的商住用地，采用剩余法分別求取商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的情況非常多見，只要根據(jù)待估宗地的用地規(guī)劃指標(biāo)分別區(qū)分商業(yè)用地和住宅用地的各項(xiàng)建筑規(guī)劃指標(biāo)，測(cè)算各自開發(fā)完成后的價(jià)值，再分別扣除各自開發(fā)過程中發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅費(fèi)及開發(fā)利潤(rùn)等之后即可計(jì)算出虛擬的商業(yè)用地和住宅用地的各自價(jià)格。

2、選取市場(chǎng)法評(píng)估虛擬的商業(yè)用地和住宅用地

根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在城市的同一供需圈的土地市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致調(diào)查研究，積極尋找可比案例。對(duì)于待估宗地所在地區(qū)類似商業(yè)用地和住宅用地交易均較活躍，較易尋找可比案例的情況下，采用市場(chǎng)法分別求取虛擬后的商業(yè)用地和住宅用地的價(jià)格較為容易，只需按照常用的估價(jià)思路分別計(jì)算商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格即能將問題予以解決。

3、商業(yè)用地交易不活躍的情況下運(yùn)用其他合理方法求取商業(yè)用地價(jià)格

面對(duì)無法運(yùn)用市場(chǎng)法求取虛擬后商業(yè)用地的情況下，我們只能展開思路運(yùn)用其他方法來求取其價(jià)格。雖然政府儲(chǔ)備用地出讓底價(jià)評(píng)估項(xiàng)目一般為未建的空地評(píng)估，但是對(duì)于建筑規(guī)劃條件明確，可以確定開發(fā)完成后的商業(yè)部分的建筑形式，能夠詳細(xì)確定開發(fā)完成后商業(yè)部分房地總收益的評(píng)估項(xiàng)目，可以采用投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)剝離出商業(yè)用地收益，求取商業(yè)用地價(jià)格。具體過程為，先求取虛擬的商業(yè)用地開發(fā)完成后的房地總收益，通過房屋現(xiàn)值測(cè)算房屋純收益，然后從房地總收益中扣除房屋收益求取土地純收益，再通過收益還原法求取商業(yè)用地價(jià)格。所以此處求取商業(yè)用地的價(jià)格所運(yùn)用的是剩余法和收益法的原理。

4、地價(jià)結(jié)果確定

分別分析上述兩種方法求取的結(jié)果的合理性，采取適當(dāng)?shù)钠骄▽?duì)上述商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的計(jì)算結(jié)果分別進(jìn)行綜合即可將兩宗虛擬土地的價(jià)格求取出來。