大家好，歡迎回到加凱出國(guó)大講堂，今天的內(nèi)容干貨滿(mǎn)滿(mǎn)，歡迎收聽(tīng)。這一講，將重點(diǎn)介紹多倫多買(mǎi)房的詳細(xì)流程，對(duì)加拿大房產(chǎn)有需求的朋友可以認(rèn)真學(xué)習(xí)。

　　我是加拿大的持牌地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),在加拿大房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)做了八年多了。對(duì)加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是多倫多的房產(chǎn)，以及留學(xué)、學(xué)生在這邊的教育，相對(duì)經(jīng)驗(yàn)還是非常豐富的。加凱出國(guó)在這一塊服務(wù)也有很多年了，很多客人在加凱的幫助下，到多倫多以后，在這安家置業(yè)，過(guò)得都不錯(cuò)。

　　我們現(xiàn)在回到買(mǎi)房子的這個(gè)流程。加拿大房流程，跟中國(guó)不太一樣，我大致總結(jié)了一下，差不多有15個(gè)步驟。

　　當(dāng)然，這里看到的步驟是比較詳細(xì)，實(shí)際操作可能也沒(méi)有真的按照這個(gè)15個(gè)流程每一步都走完，每個(gè)房子不太一樣，但是大致是這樣子的。

★第一步，明確所需。

　　你要把自己的需求，首先得明確好：是自住啦，或者投資為主的，還是你換房的，或者是買(mǎi)下來(lái)是給自己的孩子、老人住的，有的人是自住和做生意都一起都有的。每個(gè)人的想法和需求都是不一樣的，目標(biāo)不一樣，所以他選的房子肯定是不一樣的。

★第二步，就是做預(yù)算。

　　你買(mǎi)房子大致預(yù)算是多少，是買(mǎi)80萬(wàn)的，還是100萬(wàn)的，我是要買(mǎi)公寓，還是要買(mǎi)別墅？這些都是自己心中要有一個(gè)預(yù)算。

　　預(yù)算弄好了以后，一般來(lái)講，可以去銀行做一個(gè)預(yù)批，銀行按照你自身的條件，可以貸款多少。

　　比如說(shuō)你買(mǎi)100萬(wàn)的房子，想貸款80萬(wàn)。銀行一看你的條件夠了，會(huì)給你相當(dāng)于一封信一樣的東西。內(nèi)容大致是同意你買(mǎi)房子的時(shí)候可以貸款80萬(wàn)。當(dāng)然你不一定把80萬(wàn)全部用掉，到時(shí)候可能買(mǎi)90萬(wàn)的房子，你只要70幾萬(wàn)的貸款，反正他的預(yù)估里面批給你的，你都可以用了。

★第三步，聯(lián)系加拿大房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

　　你心中大概有個(gè)數(shù)以后，然后就是選一個(gè)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)濟(jì)幫你去挑選房子，你可以跟專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)討論咨詢(xún)一下。特別是新移民，一般對(duì)這個(gè)地方的政策條例、風(fēng)土人情都不太熟悉，一個(gè)好的經(jīng)濟(jì)是可以給你很多很多建議的。

　　加拿大的買(mǎi)房，99%都是通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)進(jìn)行的。買(mǎi)房子的人是不需要向經(jīng)濟(jì)支付任何費(fèi)用的，因?yàn)檫@個(gè)都是由賣(mài)方來(lái)來(lái)支付的。你只要把自己的預(yù)算、需求做好了，非常專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)來(lái)幫你做整個(gè)的合理規(guī)劃，然后按照你的預(yù)算來(lái)挑選房子。

　　我回國(guó)的時(shí)候，也會(huì)看到很多我們中國(guó)的地產(chǎn)公司經(jīng)紀(jì)在那兒。加拿大的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是很不一樣的。這邊的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都是經(jīng)過(guò)非常嚴(yán)格的培訓(xùn)跟考核的，真的是需要從建筑構(gòu)造，到整個(gè)加拿大的三級(jí)政府法規(guī)，包括銀行的操作運(yùn)用，都要很熟悉。能夠把握房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則，土地管理制度，所有權(quán)制度變更，怎么轉(zhuǎn)讓?zhuān)趺蠢^承和評(píng)估，包括稅務(wù)方面也是，他都必須要有非常熟悉的認(rèn)識(shí)。

　　而且加拿大的持牌地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不是說(shuō)有了執(zhí)照以后，你就一輩子就是不管啦。加拿大這邊每?jī)赡觏毨m(xù)牌一次。續(xù)牌期間是要強(qiáng)制性考試的，而且要參加專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)培訓(xùn)。所以加拿大的專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到的信息肯定是更新以后的信息，包括跟地產(chǎn)有關(guān)的一些數(shù)據(jù)，政策法規(guī)，跟客戶(hù)打交道的規(guī)則，包括職業(yè)道德等等這些東西，都是有要求的。

　　擁有正規(guī)的加拿大地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)執(zhí)照以后，整個(gè)加拿大地產(chǎn)局的數(shù)據(jù)，這些資料才能拿到。一般我們買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)方都是沒(méi)法自己?jiǎn)为?dú)獲取里面的最終資料的。

　　舉個(gè)例子，大家都知道加拿大有很多大麻屋，你找專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)他就會(huì)幫你去做檢查，他專(zhuān)門(mén)有網(wǎng)站可以去查到這個(gè)房子是不是大麻屋。還有一些房子，是不是在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中轉(zhuǎn)讓過(guò)幾次手了，以前是什么樣的銷(xiāo)售的數(shù)據(jù)，一般的客人都是查不到的。除非是專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)通過(guò)加拿大的內(nèi)部網(wǎng)站數(shù)據(jù)庫(kù)才能查得到。

★第四步，就是選房子了。

　　選房子就是說(shuō)按照以前的需求和預(yù)算，來(lái)決定要購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。比如，要不要買(mǎi)學(xué)區(qū)房？

　　有人一定要學(xué)區(qū)房；有人說(shuō)我不一定要學(xué)區(qū)房，我的孩子都長(zhǎng)大了，需要風(fēng)景好一點(diǎn)的地方就行了；有的人說(shuō)我只找豪宅區(qū)域的別墅。

　　這時(shí)，加拿大地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就會(huì)幫你來(lái)進(jìn)行選。整個(gè)加拿大的地產(chǎn)協(xié)會(huì)，有一個(gè)我們叫多重電腦放盤(pán)系統(tǒng)(MLS)，Multiple Listing System，這個(gè)在之前的加凱出國(guó)大講堂中有詳細(xì)介紹過(guò)。

　　整個(gè)的房源全部是在這里面的。跟中國(guó)的不一樣，中國(guó)每個(gè)大的地產(chǎn)公司都有自己的系統(tǒng)，來(lái)儲(chǔ)存自己的房源信息，不對(duì)外公開(kāi)的。加拿大這個(gè)系統(tǒng)不是這樣，他是全國(guó)性的，加拿大所有的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都能進(jìn)入到這個(gè)系統(tǒng)里面。

　　假如說(shuō)客人想要買(mǎi)這樣的房子，就可以等地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)按照你的要求在系統(tǒng)里來(lái)找到這些房子。買(mǎi)房以前，周邊房源最近的成交價(jià)，以前的歷史成交價(jià)等等，都可以查出來(lái)給你做一個(gè)很好參考。

　　很多家長(zhǎng)會(huì)指明一兩所學(xué)校的周邊的房子。那這個(gè)學(xué)校周邊的地段的是不是好啦，醫(yī)院、交通、購(gòu)物這些配套是不是齊全，治安是不是良好，生活是不是方便。通過(guò)加拿大地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以給你提供非常好的建議，讓你了解這個(gè)區(qū)域，了解這個(gè)學(xué)校。然后在這個(gè)區(qū)里面按照你的預(yù)算來(lái)挑選房子。

★第五步，起草合同。

　　選房結(jié)束以后，我們就要起草合同了。加拿大這邊的合同一開(kāi)始叫Offer，最后成交了才叫Agreement。Offer就是我們提供給的條件，這個(gè)房子我看好了，然后我們就把對(duì)這個(gè)房子的預(yù)期價(jià)格，還有什么時(shí)候想要交割以及其他一些條件，比如說(shuō)：你要給我?guī)滋熳龇孔拥臋z查，以前做的銀行貸款貸款還要放款，申請(qǐng)放款的時(shí)間一般都是4、5個(gè)工作日，這些都是條件。

★第六步，談判（Negotiation）

　　整個(gè)Offer給了對(duì)方，接下來(lái)就是談判。如說(shuō)對(duì)方覺(jué)得你的出價(jià)太低，或者你的條件時(shí)間太長(zhǎng)，可能會(huì)不同意，雙方你來(lái)我往的協(xié)商、談判。

★第七步，簽訂合同

　　最后達(dá)成一致意見(jiàn)了，就簽合同。把正式起草的合同簽完字，就變成Agreement了。

★第八步，交定金

　　完了以后就是付定金，定金一般是房?jī)r(jià)的5%。

★第九步，驗(yàn)房

　　付好以后就是我們前面說(shuō)的條件時(shí)間，比如驗(yàn)房。

★第十步，貸款

　　驗(yàn)房也沒(méi)問(wèn)題，等銀行放貸款。過(guò)了4、5天貸款放下來(lái)了。負(fù)責(zé)貸款的銀行經(jīng)理說(shuō)沒(méi)問(wèn)題啦。這兩個(gè)條件滿(mǎn)足了以后我們這個(gè)合同就不能毀約了。

　　但是，假如說(shuō)你交了定金到驗(yàn)房和貸款之間，驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)房子是有問(wèn)題的，或者貸款貸不出來(lái)，這個(gè)是可以把前面簽的Agreement可以Cancel的，也沒(méi)有任何懲罰。買(mǎi)房人Sale會(huì)把合同、定金交還給你，相當(dāng)于合同就解約了。

★第十一步，找律師

　　假如說(shuō)沒(méi)出現(xiàn)問(wèn)題，大家都滿(mǎn)意的，這個(gè)合同確定了以后，我們就要找律師了。我們中國(guó)買(mǎi)房子好像買(mǎi)賣(mài)雙方都是去房產(chǎn)交易中心。加拿大這邊沒(méi)有什么房產(chǎn)交易中心，任何事情全部通過(guò)律師來(lái)走。

　　律師的作用是什么呢？

　　你們簽完合同以后，律師會(huì)幫你去做整個(gè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。比如說(shuō)A把房子賣(mài)給B，那以前房子的產(chǎn)權(quán)是在A的頭上，律師通過(guò)他的系統(tǒng)把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到B的頭上。那這個(gè)產(chǎn)權(quán)移交以后，這房子的產(chǎn)權(quán)就是B的啦。所以律師相當(dāng)于起到一個(gè)中國(guó)的房產(chǎn)交易中心的功能。

　　有一個(gè)情況跟中國(guó)的房產(chǎn)交易完全的不一樣的，就是律師在產(chǎn)權(quán)交易的時(shí)候會(huì)幫你去查非常多的資料。A把房子賣(mài)給B，A的這個(gè)產(chǎn)權(quán)里面是不是有問(wèn)題，比如說(shuō)里頭是不是偷偷把房產(chǎn)抵押給第三方，是不是還欠賬，比如A的房子賣(mài)的時(shí)候裝修了一下，這個(gè)裝修款以前沒(méi)給裝修公司結(jié)清，裝修公司去打官司了?；蛘逜是不是還有欠一些什么債務(wù)，律師全部能查得出來(lái)。假如說(shuō)真的查出來(lái)問(wèn)題的話(huà)，律師會(huì)通知你的。

　　加拿大買(mǎi)房的時(shí)候律師是非常重要的，律師是你整個(gè)房子交易過(guò)程中最有力的保障。律師費(fèi)也不貴啦，但是這是他們要做的事情非常有意義。而且律師對(duì)整個(gè)過(guò)程都是有保險(xiǎn)的，假如最后真的是由于律師的疏忽造成的這個(gè)房子有問(wèn)題的話(huà)，這個(gè)律師的保險(xiǎn)公司會(huì)賠你損失。

　　整個(gè)這一套在加拿大，在多倫多，是非常成熟的，所以。很少很少會(huì)存在有房子一屋兩賣(mài)啊，拿著房子是去騙貸啊，基本上是不可能發(fā)生這種事情的。

★第十二步，買(mǎi)保險(xiǎn)

　　然后你就要買(mǎi)個(gè)房屋保險(xiǎn)。

★第十三步，首付（Down Payment）

　　房屋保險(xiǎn)買(mǎi)好了，以后最后就是在交屋以前做首付。

★第十四步，最后檢查

　　首付完了以后，有個(gè)最后檢查。Final Closing以前的我們還要做一個(gè)最后的檢查Final Go Through。一般是放在交接屋的這一天，你去看一下這個(gè)房子里面還有什么問(wèn)題，以前的房東要把這房子搬空了，打掃干凈給你。假如說(shuō)檢查出來(lái)有什么問(wèn)題，比如這個(gè)水龍頭壞掉了，煤氣爐壞掉了，冰箱壞掉了之類(lèi)的，那你趕緊跟你的律師講，律師會(huì)立即跟對(duì)方交涉。大家商討一下，要不以前的房東再買(mǎi)個(gè)新的給你，要么在首付的房款里面扣除一部分錢(qián)。

★第十五步，交房

　　最后就到了交房，交房就這個(gè)房子是交給你了，那天產(chǎn)權(quán)也會(huì)到你頭上。比如說(shuō)，今天買(mǎi)的房子，兩個(gè)月后到了交房的日期，這天一般是在下午四五點(diǎn)鐘，你的律師會(huì)通知你到他那兒來(lái)，把鑰匙拿過(guò)去，房子就交給你了，同時(shí)律師會(huì)交給你一份文件，這個(gè)文件就是產(chǎn)權(quán)證明。

　　加拿大的產(chǎn)權(quán)證明跟中國(guó)的不一樣，中國(guó)的可能有一本本子一樣的證書(shū)，然后政府在上面敲個(gè)章，里面寫(xiě)這個(gè)房子產(chǎn)權(quán)是你的。加拿大沒(méi)有的這些。加拿大的產(chǎn)權(quán)證明文件其實(shí)就是一張紙，上面明確的寫(xiě)好這個(gè)房子以前是誰(shuí)的，然后你多少錢(qián)買(mǎi)下來(lái)，今天是幾號(hào)。我十幾年前剛到加拿大的時(shí)候，我自己買(mǎi)房子也覺(jué)得很奇怪，加拿大的產(chǎn)權(quán)證怎么只有這一張東西。對(duì)的，因?yàn)椴还庵挥羞@一張紙，你再加拿大的整個(gè)產(chǎn)權(quán)全部注冊(cè)在政府的一個(gè)系統(tǒng)里面。所以對(duì)外只是一張紙就行了。但是這張紙很重要，你們以后辦事很可能用得到，特別是學(xué)區(qū)房，你要上這個(gè)學(xué)校，或者有些什么事情需要證明你是居住的這個(gè)地方呢，就憑這張紙。

　　今天的加凱大講堂就進(jìn)行到這里。很多華人移民到加拿大都是為了孩子的教育，下一講，我們將介紹多倫多的教育，以及各個(gè)學(xué)校的信息，排名靠前的學(xué)校將重點(diǎn)為大家講解。

　　歡迎收聽(tīng)，謝謝大家。

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