基本案情

2010年5月27日，楊某向甲房產公司購買樓房一套；為辦理購房按揭貸款，某銀行、甲房產公司、楊某三方簽訂《個人購房擔保借款合同》，約定銀行向楊某提供購房款13萬元，由楊某購買的房產作為抵押擔保，甲房產公司提供階段性擔保，承擔連帶保證責任；抵押人楊某應到有關登記機構辦理預告登記，能夠進行抵押登記時，抵押人應及時通知貸款人并在法定期限內辦妥抵押登記。銀行于貸款合同簽訂當日足額發(fā)放貸款，楊某自2018年3月起未再按約履行還款義務。甲房產公司將房屋交付給楊某，并最終協(xié)助楊某辦理了房屋所有權證、國有土地使用權證；然而銀行未與楊某辦理房屋的抵押預告登記和正式抵押登記。后該房屋因楊某其他債務糾紛已被人民法院強制執(zhí)行。

案件焦點：銀行在辦理抵押業(yè)務中有無過失，應否減免甲房產公司的保證責任。

裁判要旨

日照市中級人民法院經審理認為：楊某借款后未按照合同約定履行還本付息的義務，自應向銀行承擔違約責任。但甲房產公司的階段性保證擔保未能得以解除不僅是因甲房產公司的緣故，其中更有銀行的過失。甲房產公司作為房產開發(fā)商，對房屋權屬登記何時辦妥，房屋正式抵押登記何時可以開始辦理應是完全知悉。其未將辦理房屋抵押手續(xù)前提條件已經具備的事實通知銀行，亦未通知解除保證合同，未履行法定的合同附隨義務。但銀行未按借款合同約定辦理抵押預告登記，以阻卻他人為該房屋設定其他權利負擔或作其他處分，是房屋最終未辦理抵押登記并被另案強制執(zhí)行的主要原因。

銀行未盡謹慎的注意義務，放任抵押物風險的發(fā)生，明顯有違誠信原則。綜上，銀行對于甲房產公司階段性保證擔保未能如約解除存在主要過失，其對于保證合同項下債權風險的發(fā)生具有明顯過錯，應減輕甲房產公司連帶清償責任。據(jù)此，結合本案實際以銀行承擔70%責任為宜，故甲房產公司對于涉案借款本息應承擔30%的連帶賠償責任。改判甲房產公司在其保證范圍內對楊某的還款義務承擔30%的連帶清償責任。甲房產公司在承擔保證責任后，有權向楊某追償。

本案是典型的金融借款合同糾紛。銀行按揭貸款購房交易中，借款人以購買的房屋作為抵押擔保是通常的商業(yè)慣例。但因簽訂貸款購房合同時房屋往往暫時未辦理不動產權屬登記，故無法辦理正式抵押登記，而只能先辦理抵押預告登記，以便阻卻他人為該房屋設定其他權利負擔或作其他處分。為保證銀行債權的安全，在正式抵押登記辦理完畢前，暫時由開發(fā)商為借款提供階段性保證擔保。抵押預告登記或抵押登記因人為因素特別是銀行的原因未能及時辦理，導致房屋最終無法設立抵押權的，購房人借款逾期后不能一概要求開發(fā)商承擔全部的保證責任，應視具體情況而定。

值得注意的是，在整個按揭貸款辦理的過程中，預告抵押登記作為保證借款合同履行、保證合同解除的第一道防護鎖，其作用至關重要，銀行應主動積極的行使自己的權利。但在實踐中，相關銀行有時放任貸款風險的發(fā)生，對于未辦理預告抵押登記的過錯明顯，從而致使抵押登記未順利辦理，致使房屋之上設立其他權利或被另行處分，甚至在購房者涉及其他案件時被強制執(zhí)行。在借貸為主合同，擔保為從合同的債權債務關系中，僅憑現(xiàn)有的證據(jù)作為責任分配的認定依據(jù)尚有不足，許多時候還應追溯至民事基本原則中來確定責任的分配。本案發(fā)生于《民法典》施行以前，但其基本法理精神與現(xiàn)行民法典保持一致。《中華人民共和國合同法》第六十條第二款的規(guī)定，當事人在履行合同中應遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

銀行作為專業(yè)的金融機構，即便房產公司未通知銀行房屋已具備辦理正式抵押登記的條件，銀行憑商品房買賣合同中關于交房時間、辦理權屬手續(xù)的時間約定，也應對房屋權屬手續(xù)辦妥的時間存在合理的預判。在房屋達到辦理抵押登記的手續(xù)后，積極行使自己的義務。如果銀行放任貸款風險發(fā)生，權利意識淡薄，其對于未辦理預告登記過錯明顯，而未辦理預告登記是房屋最終未辦理抵押登記并被另案強制執(zhí)行主要原因的，并且在階段性擔保期間，一直疏于對房屋狀況進行主動核查，未盡到謹慎的注意義務，對于自己的抵押權能否設立漠不關心，更不顧及保證人承擔階段性保證擔保的期限被過度延長，在長達四年之久的時間內放任抵押物風險的發(fā)生的，屬明顯違背誠信原則，存在主要過失，承擔主要責任。

《中華人民共和國合同法》第一百七十四條規(guī)定，法律對其他有償合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十條規(guī)定，買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。本案參照上述規(guī)定，銀行對于甲房產公司階段性保證擔保未能如約解除存在主要過失，其對于保證合同項下債權風險的發(fā)生具有明顯過錯，應減輕甲房產公司的連帶責任。判令銀行擔責七成，甲房產公司擔責三成。

文章由震宇易浩法律服務平臺轉自《中國法院2022年度案例》、山東審判