焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊?深度調(diào)整中的房地產(chǎn)行業(yè)，運(yùn)行邏輯已發(fā)生根本改變?！案吒軛U、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)”的舊格局和舊模式難以為繼，探索建立新的發(fā)展模式迫在眉睫。

8月8日至11日，2022年博鰲房地產(chǎn)論壇如約而至。這場(chǎng)以“創(chuàng)造未來(lái) 尋求破解之道”為主題的行業(yè)盛會(huì)，匯聚了來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、地產(chǎn)上下游各業(yè)態(tài)的商業(yè)精英和專家學(xué)者，以期共同明辨行業(yè)更加清晰的未來(lái)。

8月9日，2022博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布《觀點(diǎn)指數(shù)?2022中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》。

白皮書顯示，銷售方面，環(huán)比增加50.4%，前100房企6月銷售復(fù)蘇。

從整體銷售情況來(lái)看，1-6月前100房企銷售業(yè)績(jī)較去年同期有較大幅度下滑，權(quán)益銷售金額突破1000億的房企共4家，比去年減少8家；突破600億的房企共9家，比去年減少14家，100億以下的企業(yè)有36家，比去年增加35家。

6月房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)半年業(yè)績(jī)沖刺期，房企積極推出新盤，配合多樣化營(yíng)銷策略；同時(shí)，北京、上海等地疫情緩和，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，助推銷售回暖。

房企到位資金承壓，下半年迎來(lái)償債高峰期。2022年上半年，受融資通道收縮和銷售行情下行影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金承壓。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金76847億元，同比減少25.3%，降幅較1-5月的降幅收窄0.5pcts。

債務(wù)方面，今年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)共有264支境內(nèi)信用債到期，存量金額為1961億元；此外還有90支美元債到期，存量金額為1589億元。整體上看，2022下半年是房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰期，當(dāng)前融資通道收縮以及銷售回暖的不確定性給房企帶來(lái)較大的償債壓力。

土地市場(chǎng)方面，前50房企單月擴(kuò)儲(chǔ)漲88.4%，濱江新增土儲(chǔ)近百萬(wàn)平米。

從單月拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，6月前50房企拿地體量環(huán)比漲幅較大，同比跌幅收窄，新增土地建筑面積為1083萬(wàn)平方米，環(huán)比上升88.4%，同比減少86.9%，較上月收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)。

宅地成交量?jī)r(jià)環(huán)升，平均溢價(jià)漲1.7個(gè)百分點(diǎn)。成交方面，6月疫情緩和，助力一二線城市加快土拍進(jìn)度，土地成交體量環(huán)比上升，一二三線城市單月土地成交建面創(chuàng)年內(nèi)新高。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地674宗，成交土地規(guī)劃建筑面積5276萬(wàn)平方米，環(huán)比增加46.1%，同比減少56.2%；成交總價(jià)2996億元，環(huán)比增加49.9%，同比減少47.8%；成交樓面均價(jià)5678元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.2%。平均溢價(jià)率為4.13%，較上月上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)。

地產(chǎn)金融方面，境內(nèi)市場(chǎng)“缺口”難平，融資成本小幅回落。過(guò)去6 個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)境內(nèi)債券融資共計(jì)發(fā)行268 筆，較去年同期減少102 筆；發(fā)行規(guī)模合計(jì)約2530億元，同比減少41.35%。

2022年下半年，房企境內(nèi)債務(wù)到期規(guī)模約2328億元，約占下半年行業(yè)整體債務(wù)到期量的57%。年初至今，整體融資環(huán)境處于快速“冷卻”的狀態(tài)，房企的融資需求和能力同時(shí)下降。

2022年上半年，房企發(fā)行信用債的平均利率為3.58%，較去年同期下降約0.6個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)融資成本下降的部分原因是原本可以發(fā)行低利率票據(jù)的央企、國(guó)企并未受到較大影響，但是部分民營(yíng)企業(yè)由于信用風(fēng)險(xiǎn)影響，甚至喪失了發(fā)行高利率票據(jù)的機(jī)會(huì)，融資前景依舊不容樂(lè)觀。

美元債市場(chǎng)“腰斬”，下半年集中償債期將。2022年是房企美元債務(wù)償還高峰期，規(guī)模比去年更高，加之經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，購(gòu)房者買房意愿減弱，房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)歷嚴(yán)峻考驗(yàn)。伴隨著6月份和7月份債務(wù)償還高峰，下半年預(yù)計(jì)展期或利息違約的現(xiàn)象將集中出現(xiàn)。

發(fā)行端，1-6 月發(fā)行總額約167.8億美元，達(dá)到近5年來(lái)最低值，同比下降約78%。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022 年6-7 月份，有73 只境外地產(chǎn)債券面臨到期與付息。隨著美元債到期高峰臨近，展期以時(shí)間換空間，成為部分房企的唯一“下策”。

房企尋求債務(wù)展期，本質(zhì)是以時(shí)間換空間。但是二次展期出現(xiàn)，說(shuō)明企業(yè)償付能力并未恢復(fù)，整體資金面還在走下坡路。此前房企鋪排展期方案，大多將兌付比例較大部分放在2022年下半年。

籌資“缺口”刺激信用工具產(chǎn)生，展期事件將在下半年延續(xù)。5 月出臺(tái)了一項(xiàng)利好于民企公開市場(chǎng)融資的政策，有關(guān)部門選定示范房企，增設(shè)信用保護(hù)工具，改善當(dāng)前民營(yíng)企業(yè)融資受阻的局面。

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的樣本企業(yè)2022年1-5月境內(nèi)融資額只達(dá)到1280億元，同比減少36%，并未出現(xiàn)明顯的“回暖”跡象?，F(xiàn)階段無(wú)違約民企的融資渠道是暢通的，但市場(chǎng)投資者信心缺失，認(rèn)購(gòu)意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致這類房企無(wú)法順利融資。

“展期”之后的持續(xù)發(fā)展應(yīng)成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)。現(xiàn)階段，各個(gè)房企“銷售資金”的回款能力急劇下降，回籠資金主要依靠新債券與項(xiàng)目出售。但對(duì)于部分出險(xiǎn)企業(yè)而言，其資金來(lái)源將成為較大障礙。

“保內(nèi)舍外”，或?qū)适ШＭ馐袌?chǎng)。當(dāng)前部分出險(xiǎn)房企存在境外債務(wù)大于境內(nèi)債務(wù)，這些企業(yè)也普遍采用“舍外保內(nèi)”等策略。

這是整個(gè)行業(yè)的“避險(xiǎn)傾向”，原因之一是境外債如果執(zhí)意起訴或者申請(qǐng)清盤，清償率是低于境內(nèi)水平的。另一重原因則是，房企營(yíng)業(yè)區(qū)域、土儲(chǔ)及核心資產(chǎn)（投資物業(yè)與商業(yè)樓宇）以及最“棘手”的被抵押、合作項(xiàng)目基本都集中在境內(nèi)。如若不能妥善解決，房企將會(huì)依次面臨賠償合作違約金、龐大的抵押規(guī)模以及資產(chǎn)被查封、凍結(jié)等后果。

在融資缺口環(huán)境下，“保內(nèi)不保外”或?qū)⒊蔀槌B(tài)，后果將致使整個(gè)行業(yè)失去海外市場(chǎng)的議價(jià)權(quán)。