焦點研究院 · 融資月報

監(jiān)測時間：2021年1月1日至10月31日

研究員：張冉 張子豪

摘要

雖然10月因工作日較少通常為傳統(tǒng)的融資淡季，但整體融資規(guī)模的巨幅減量還是映射出行業(yè)的慘淡情況。具體來看，各融資渠道環(huán)比均出現(xiàn)腰斬，信托成托底渠道但也僅以存量產品為主，新產品罕見蹤影；境內債成為國企、央企發(fā)債主戰(zhàn)場，民營房企成功者寥寥無幾；境外債發(fā)行成本極高，更多是資本市場亮相行為而非合理融資方式；資產證券化發(fā)行規(guī)模仍為0。具體到企業(yè)來看，境內債市場主力仍是國企、央企，金茂、珠江實業(yè)分別融得20億元，珠江投資成為唯一突圍民營房企；境外債市場則以民營房企為主，但成本居高不下，平均票面利率達11%，其中鑫苑置業(yè)發(fā)債利率竟高達14.2%。

融資規(guī)模：10月融資規(guī)模遭腰斬，各渠道均遭到巨幅減量

各渠道緊縮仍在持續(xù)，同比降幅擴大至18.6%。1-10月，房企在信托、境內債、資產證券化和境外債渠道共獲得16501.9億元資金支持，同比下降18.6%，降幅較1-9月擴大4.1個百分點。其中信托與境外債降幅最大，分別為28.5%、15.6%，境內債規(guī)模同比下降11.7%。而資產證券化由于9月、10月連續(xù)兩個月的0發(fā)行，導致融資規(guī)模同比下降11.3%。

10月融資總額再創(chuàng)新低，資產證券化連續(xù)第二個月0發(fā)行。10月，房企在四個渠道的融資總額為375.1億元，環(huán)比下降58.9%，占1-10月融資總額的比例僅有2.3%。自進入下半年以來，信托、境內債和資產證券化發(fā)行規(guī)模就呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，而境外債在9月出現(xiàn)過短暫反彈，但力度未能持續(xù)，隨著內資房企評級陸續(xù)被下調及債務發(fā)生違約，海外資本市場對內資房企發(fā)行境外債繼續(xù)持謹慎態(tài)度，這導致10月境外債融資規(guī)模又回落至8月水平。

2021年10月單月房地產企業(yè)通過各渠道共融資375.1億元，發(fā)行規(guī)模慘遭腰斬，環(huán)比減少58.4%，同比下降65.8%。其中，信托產品共發(fā)行251只，較9月減少253只，超過發(fā)行數(shù)量的一半，發(fā)行規(guī)模約為人民幣149.4億元，環(huán)比減少48.2%，同比減少68.3%。房企風險事件不絕于耳，大部分信托公司在此時出于“多一事不如少一事”的想法，基本暫?；蚴湛s了地產業(yè)務。所以，目前市場中只有少量存續(xù)的信托產品還在募集過程中，新增業(yè)務基本全線暫停。在房地產市場擺脫困境，再次回暖之前，房地產信托業(yè)務恐怕連維持現(xiàn)狀都有些困難。

境內債僅發(fā)行21只，較9月減少68只，發(fā)行規(guī)模約為141.8億元，環(huán)比減少59.2%，同比減少51.1%。其中公司債發(fā)行規(guī)模僅為23.0億元，占境內債總發(fā)行額的16.2%。10月由于工作日數(shù)量較少，較以往經驗來看屬于債券發(fā)行的傳統(tǒng)淡季。并且雖然監(jiān)管部門在10月連續(xù)發(fā)聲，倡導不可對信貸發(fā)放矯枉過正，誤傷合理需求，但信貸端的松動仍需一段時間才會傳導到市場層面。在此之前，行業(yè)周期的下行和個別房企的風險暴露事件還是會影響投資者的信心。此外，境外債共發(fā)行6只，較9月減少12只，發(fā)行規(guī)模約為83.89億元，環(huán)比減少68.4%，同比減少75.1%；資產證券化產品本月依舊暫停簽發(fā)，數(shù)量及規(guī)模掛零。

融資結構：各渠道規(guī)模驟降下，信托成托底渠道，房企面臨生死考驗

從整體上看，2021年10月單月融資規(guī)模占比最大的類別變?yōu)樾磐挟a品，占總融資規(guī)模的39.8%，其次分別為境內債和境外債，占比分別為37.8%和22.4%。整體來看，各部門政策的持續(xù)收緊、預期當中的政策松動尚未傳導到資本市場，疊加個別房企暴雷波及整個行業(yè)，導致國際市場對中國房企和整個行業(yè)的不看好。境外債市場不僅無法帶來充足資金，反而讓涉及該融資市場的房企人人自危。同時，境外風險逐漸傳導到境內融資市場，境內融資亦全面收緊。這對于整體行業(yè)，尤其是民營房企的生存產生了極大的考驗。

境內債方面，21只發(fā)行債券中，僅1只由民營企業(yè)發(fā)行，民營企業(yè)的融資窗口之狹小可見一斑。公司債發(fā)行占比慘遭滑鐵盧，僅占總體規(guī)模的16.2%；另一方面，短期融資券憑借其再融資成本和期限上的優(yōu)勢，更多的受到地方城投公司喜愛，總體占比為今年的新高，達到了42.2%。

融資成本：境外債成本大幅提升，海外融資呈現(xiàn)“賠本賺吆喝”態(tài)勢

信托方面，10月單月，信托產品平均年收益率為7.54%，環(huán)比上升10個基點。房地產市場風險事件頻發(fā)導致房地產類信托產品收益有明顯的上行趨勢，但同樣導致房地產信托產品的規(guī)模快速收縮，對整體平均預期收益率的影響不大。

境內債方面，2021年10月單月，境內債券融資平均票面利率為4.09%，較9月下降9個基點。從上圖可以清晰看出，除公司債以外，其他產品融資成本都有所回落，但由于公司債發(fā)行規(guī)模創(chuàng)2021年新低，故并未帶動利率的上漲。

境外債方面，境外債券融資平均票面利率為10.65%，較上月上升183個基點。境外債連續(xù)三個月維持大幅增長，10月境外債券利率均值已突破10%的高點，僅有遠洋資本和寶龍地產發(fā)行的美元債利率低于10%。此時發(fā)行人以如此高的成本發(fā)行境外債，目的已經不單純是獲得融資償還債券和填補一般營運資金，更多的是一種在資本市場的亮相，顯示自己這項融資窗口仍未關閉，以此來獲得其他投資者的信任。

融資房企：境內債超九成為國企央企，6家房企獲境外資金支持，利率最高14.2%?

10月境內債市場發(fā)行主力為國企央企，珠江投資成唯一民企。10月境內債市場共有18家房企成功發(fā)行債券，金額共計141.8億元，平均票面利率為4.19%，其中中國金茂與珠江實業(yè)發(fā)行額均在20億元，綠城和招商蛇口發(fā)行額在10億元以上。從企業(yè)性質來看，國企、央企為發(fā)行主力，規(guī)模占比達到92.9%，民營企業(yè)中僅有珠江投資成功發(fā)行一筆10億元公司債，但票面利率也高達7.5%，遠高于期內其他房企發(fā)行債券的票面利率。此外，值得注意的是，珠江投資為合生創(chuàng)展創(chuàng)始人的另一個主要經營平臺。

10月境外債市場僅有6家房企成功融資，最高利率達14.2%。10月境外債市場共有6家房企成功發(fā)行債券，金額共計83.9億元，平均利率為11%。其中遠洋資本在新加坡交易所成功發(fā)行高級無抵押境外公募美元債券，總規(guī)模約合人民幣22.5億元，期限364天，票面利率僅有6%。而遠洋資本大股東為遠洋集團，持股比例49%，目前的主要業(yè)務為不動產投資、私募股權投資、結構化投資、戰(zhàn)略與創(chuàng)新投資。此外，有一筆境外債也值得關注，寶龍地產發(fā)行的總額約合人民幣6.4億元的美元債，票面利率低至5%。而同期粵港灣控股、鑫苑置業(yè)和大發(fā)地產發(fā)行的美元債票面利率都在13%以上。

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