記者丨曉敏 見習(xí)生丨夏路

出品丨鰲頭財經(jīng)（theSankei）

2021年，頭部房企保利發(fā)展也沒能逃過行業(yè)普遍增收不增利的趨勢。

財報數(shù)據(jù)顯示，2021年保利發(fā)展（600048.SH）實現(xiàn)營業(yè)收入2850.24億元，同比增長17.19%；凈利潤為371.89億元，同比下降7.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。

這是上市15年以來，向來以高利潤著稱的保利發(fā)展歸母凈利潤首次出現(xiàn)負增長。此外，2021年，保利發(fā)展毛利率為26.8%，同比下降5.79個百分點；凈利率13.05%，同比下降3.42個百分點。保利發(fā)展也直言，“未來隨著高地價項目影響的陸續(xù)體現(xiàn)，預(yù)計毛利率表現(xiàn)仍將承壓?！?/p>

繼5年前宋廣菊時代提出“重回前三”后，新任繼任者劉平提出又一新目標(biāo)——“進三爭一”。4月21日，在2021年度網(wǎng)上業(yè)績說明會上，保利發(fā)展董事長劉平表示，公司提出“進三爭一”目標(biāo)，是有信心和底氣的。

為達到“進三爭一”的目標(biāo)，保利發(fā)展加速擴張，在行業(yè)拿地?zé)崆榻抵痢氨c”的趨勢下，2021年，保利發(fā)展依舊繼續(xù)保持較高的投資力度，全年拓展項目 145個，比2020年同期只少了一個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，保利發(fā)展在2021年的拿地金額僅次于碧桂園（02007.HK）和萬科（000002.SZ），排名第三位。

劉平談及公司2022年投資預(yù)算時透露，今年公司整體的拓展邏輯還是質(zhì)量重于數(shù)量，確保公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的同時能夠有更好的業(yè)績和利潤，保障股東投資回報。公司全年投資計劃是3650億元。

值得注意的是，2021年，保利發(fā)展的總負債首次突破萬億元。財報顯示，2021年，負債總額達1.10萬億，貨幣資金僅1713.84億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為105.51億元，比上年同期減少了30.38%。

“進三爭一”

在宋廣菊執(zhí)掌的11年時間里，保利發(fā)展從廣州走向全國，走向千億，走向資本市場。如今的保利發(fā)展，已經(jīng)成為了一家規(guī)模過5000億，多元化發(fā)展的企業(yè)。

2017年，保利發(fā)展前董事長宋廣菊公開宣布，未來兩至三年保利地產(chǎn)（變更前簡稱）要重回行業(yè)前三，但比較遺憾的是，直至去年宋廣菊退休，“重回前三”的目標(biāo)也沒有得到兌現(xiàn)。

2020年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售額5028億元，首次跨入5000億軍團，同比增長8.88%，但排名位列行業(yè)仍居第五，尚未實現(xiàn)“重回前三”的目標(biāo)。

宋廣菊“報憾”謝幕后，新繼任者劉平在“重回前三”的重任上提出新的目標(biāo)——“進三爭一”，2021年，保利發(fā)展規(guī)模站上了行業(yè)第四名，排名上升一位，目標(biāo)尚未達成。

從整體經(jīng)營來看，2021年保利發(fā)展呈現(xiàn)“增收不增利”的趨勢。2021年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入2850億元，同比增長17.2%，營收規(guī)模增長較為穩(wěn)??；但毛利潤764億元，歸母凈利潤274億元，分別同比下降3.6%和5.4%。

保利發(fā)展于公告中也表示，報告期內(nèi)收入取得一定增長，主要源于已銷售房地產(chǎn)項目在年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時由于結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率下降，所以營業(yè)利潤出現(xiàn)一定下降。

2021年，保利發(fā)展毛利率為26.8%，同比下降5.79個百分點；凈利率13.05%，同比下降3.42個百分點。保利發(fā)展方面也直言，“未來隨著高地價項目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓?！?/p>

一位知名地產(chǎn)研究專家對記者表示，劉平接任后，保利發(fā)展2021年全年盈利能力明顯下挫是事實，與此同時，保利發(fā)展去年全國多地曝出“質(zhì)量門”維權(quán)事件，想要完成目標(biāo)仍面臨不小的壓力、

目前來看，“保三”的目標(biāo)更符合當(dāng)下的現(xiàn)實，“爭一”仍需較長時間驗證。今年第一季度，保利發(fā)展合計實現(xiàn)簽約金額906.95億元，同比減少27.02%；實現(xiàn)簽約面積553.87萬平方米，同比減少22.89%。根據(jù)克而瑞的銷售額排名，保利發(fā)展一季度銷售業(yè)績已經(jīng)位列第三，但該排名是否會延續(xù)到今年年底還需看后續(xù)的銷售表現(xiàn)。

逆勢擴儲

新目標(biāo)下，保利發(fā)展逆勢擴儲，2020年全年，保利拿地金額2353億元，同比上升51.35%，據(jù)中指研究院2020年房企拿地排行榜，保利位列第四。

2021年上半年，在22城首輪集中供地的背景下，保利地產(chǎn)持續(xù)加大補倉力度，在12個城市攻城略地，共拿下22宗地塊，拿地總金額約472億元。從單個城市看，上半年保利在上海等五個城市拿地金額均位居第一。

2021年保利發(fā)展新增計容建筑面積達到2722萬平方米，拓展成本1857億元，分別同比下降14.6和21.1%，拿地銷售金額比為0.35，相較于2020年的0.47有所下降，但仍高于TOP10房企0.29的平均水平，拿地與同規(guī)模企業(yè)相比較為積極。此外，2021年保利發(fā)展所獲取的土地中，依然有不少溢價較高的土地。

根據(jù)克爾瑞《2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》榜單，2021年保利排行第二，新增土地貨值3995.1億。2022年，保利拿地勢頭未減，第一季度新拓項目總地價達到341億。

對于2022年的發(fā)展規(guī)劃，保利發(fā)展在年報中表示，今年，其計劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3650億元，計劃新開工面積4010萬平方米，計劃竣工面積4231萬平方米。

上述專家認為，“進三爭一”相比“重回行業(yè)前三”的愿景又提高了一步，當(dāng)前央企拿地正值較好的窗口期，預(yù)計保利后續(xù)拿地以及收并購的操作也會加快。

債務(wù)攀升

逆勢擴儲也推高了公司的債務(wù)壓力。2021年，保利發(fā)展的總負債首次突破萬億元，財報顯示，公司總負債也由2020年的9847.42億元，升至2021年1.1萬億元，貨幣資金僅1713.84億元。截至2021年末有息債合計3382 億元，同比增長13.9%，接近監(jiān)管要求的15%的閾值。

對此，保利發(fā)展財務(wù)總監(jiān)王一夫表示，公司總負債中，有息負債為3382億元，其他經(jīng)營性負債為7588億元（其中預(yù)收房款為4534億元），公司經(jīng)營穩(wěn)健，債務(wù)風(fēng)險低。

業(yè)內(nèi)人士認為，房企銷售數(shù)據(jù)上升，但由于是期房預(yù)售款等數(shù)據(jù)偏大，進而使得負債數(shù)據(jù)偏大。但本身其負債方面比較安全，所以投資者等也不必過于擔(dān)憂。

在當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控從嚴(yán)、融資收緊的背景下，疊加房企債務(wù)集中到期風(fēng)險，降負債、提升財務(wù)穩(wěn)健性是行業(yè)共識，現(xiàn)金流重要性凸顯。

2021年，保利發(fā)展經(jīng)營性現(xiàn)金流下降三成，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為105.51億元，比上年同期減少了30.38%，主要是項目投資支出增加所導(dǎo)致。關(guān)于經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變動原因，保利發(fā)展方面表示因項目投資支出增加。