內(nèi)容摘要：朱家角“城中村”地塊啟動城市設(shè)計(jì)和控規(guī)調(diào)整等招標(biāo)，年內(nèi)爭取獲得市級認(rèn)定面臨挑戰(zhàn)。

近日，《“城中村”地塊控詳規(guī)劃編制項(xiàng)目》公開招標(biāo)公告發(fā)布。

該公告招標(biāo)文件顯示的完整項(xiàng)目名稱為《上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)城中村地塊城市設(shè)計(jì)及QPC10003單元控制性詳細(xì)規(guī)劃E4、F8、F9等街坊局部調(diào)整采購需求》。

其實(shí)，就朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造話題，我們已經(jīng)報(bào)道過多次了。不過，這次的“城中村”地塊城市設(shè)計(jì)研究范圍似乎與以往所提到的11幅“城中村”改造地塊有所不同。下面我們就來一探究竟：

一、規(guī)劃范圍

規(guī)劃范圍示意圖

這次招標(biāo)規(guī)劃范圍涉及兩個(gè)部分，1、控規(guī)局部調(diào)整編制范圍總面積155.3公頃；另外，城市設(shè)計(jì)研究范圍總面積58.06公頃。板塊上隸屬于朱家角老鎮(zhèn)片區(qū)。

控規(guī)調(diào)整和城市設(shè)計(jì)研究范圍與歷史文化風(fēng)貌區(qū)關(guān)系

二、規(guī)劃范圍與歷史文化風(fēng)貌區(qū)區(qū)位關(guān)系

我們看到，本次控規(guī)局部調(diào)整范圍一半左右位于歷史文化風(fēng)貌區(qū)范圍內(nèi)，根據(jù)已批復(fù)的上位規(guī)劃《朱家角國土總規(guī)（2017-2035）》（下文簡稱“總規(guī)”）顯示，歷史文化風(fēng)貌區(qū)由核心保護(hù)范圍和建設(shè)控制范圍兩個(gè)等級組成，總面積達(dá)179.7公頃。

另外，招標(biāo)文件顯示，城市設(shè)計(jì)研究范圍一共涉及5幅地塊（編號為小編加注，以便說明），其中，1、3、4地塊不同程度與風(fēng)貌區(qū)核心保護(hù)范圍交集，風(fēng)貌區(qū)核心保護(hù)范圍指人字水系兩側(cè) 34 公頃的范圍。

根據(jù)“總規(guī)”顯示，核心保護(hù)范圍是保護(hù)建筑、保留歷史建筑較為集中，空間格局保存完好，風(fēng)貌特征明顯，需要嚴(yán)格控制的區(qū)域。對該區(qū)的控制應(yīng)重點(diǎn)保持街區(qū)原有的街巷網(wǎng)絡(luò)和空間格局；對現(xiàn)有道路和街巷進(jìn)行改建時(shí)，應(yīng)保持或者恢復(fù)原有道路和街巷格局和景觀特征；對河道進(jìn)行整治時(shí)，應(yīng)保持或恢復(fù)沿岸的歷史景觀特征和歷史景觀要素。同時(shí)，不得新建工業(yè)企業(yè)，現(xiàn)有妨礙本風(fēng)貌區(qū)保護(hù)的工業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)有計(jì)劃遷移。另外，嚴(yán)格控制在核心保護(hù)范圍內(nèi)進(jìn)行新建、改建活動。核心保護(hù)范圍內(nèi)新建、改建后應(yīng)當(dāng)在體量、色彩、空間、格局、景觀特征與周邊歷史風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，地上建筑面積總量不得超過現(xiàn)有地上部分建筑面積總量。

另外，城市設(shè)計(jì)研究范涉及的5幅地塊均不同程度觸及風(fēng)貌區(qū)建設(shè)控制范圍，即歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)核心保護(hù)區(qū)之外的區(qū)域，總面積為 145.7 公頃。對該區(qū)的新建、擴(kuò)建、改建建筑在高度、體量、色彩和空間布局等方面進(jìn)行控制，要求與本風(fēng)貌區(qū)的風(fēng)貌特色相協(xié)調(diào)，區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建道路、街巷和河道時(shí)，應(yīng)當(dāng)與本風(fēng)貌區(qū)的歷史文化風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。

綜上所述，我們不難看出，朱家角“城中村”改造由于其所處位置的特殊性，也給了項(xiàng)目推進(jìn)增加了難度。

三、城市設(shè)計(jì)研究范圍與原11幅“城中村地塊

原“請示”版11幅“城中村”改造地塊

本期公告顯示，“城中村”地塊城市設(shè)計(jì)研究范圍總面積58.06公頃，該范圍涉及5幅地塊。而2021年3月《關(guān)于上報(bào)朱家角鎮(zhèn)橫江村、沙家埭村、小江村地塊認(rèn)定為“城中村”改造項(xiàng)目的請示》（下文簡稱“請示”）中提到“城中村”改造土地面積為 683.37畝，即45.558公頃，也就是11幅“城中村”改造地塊。另外，2幅新鎮(zhèn)片區(qū)改造捆綁地塊用于開發(fā)資金平衡（詳見附圖）。

也就是說，本期“城中村”地塊城市設(shè)計(jì)研究范圍相比“請示”版“城中村”增加了12.502公頃。當(dāng)然，城市設(shè)計(jì)研究范圍內(nèi)與“城中村”改造范圍是否劃“等號”，該公告中并未提及。

《朱家角“城中村”地塊風(fēng)貌評估及保護(hù)更新控制導(dǎo)則研究》招標(biāo)截圖

但該鎮(zhèn)同期發(fā)布的另外一個(gè)設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目，即《朱家角“城中村”地塊風(fēng)貌評估及保護(hù)更新控制導(dǎo)則研究》，似乎又告訴我們朱家角“城中村”改造還是那11幅地塊。其招標(biāo)工作內(nèi)容顯示，將對朱家角11個(gè)“城中村”地塊進(jìn)行風(fēng)貌評估及保護(hù)更新控制導(dǎo)則研究。

做過風(fēng)貌區(qū)開發(fā)的朋友都知道，這類項(xiàng)目規(guī)劃上除了傳統(tǒng)的片區(qū)控規(guī)外，還必須要做風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃，小編原參與的北京長城腳下項(xiàng)目就有這樣的經(jīng)歷。也就是說，上述同片區(qū)的兩份設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目是一個(gè)完整的規(guī)劃體系。

城市設(shè)計(jì)研究范圍與原11幅“城中村地塊區(qū)位關(guān)系

根據(jù)我們繪制的《城市設(shè)計(jì)研究范圍與原11幅“城中村地塊區(qū)位關(guān)系圖》，可以清晰看到，原“請示”版橫江村4幅“城中村”改造地塊均被納入了這次城市設(shè)計(jì)研究范圍，并且范圍擴(kuò)大了很多。而原沙家埭村3幅“城中村”改造地塊西側(cè)部分未被納入本次研究范圍，但東側(cè)增加了面積，總體范圍增加。原小江村4幅“城中村”改造地塊東側(cè)部分區(qū)域未被納入研究范圍，但在西側(cè)和南部增加了面積。

四、工作內(nèi)容

本次規(guī)劃工作主要包括以下三方面內(nèi)容。

1、城市設(shè)計(jì)研究

（1） 開展功能定位研究，分析朱家角老鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展情況，根據(jù)上位鎮(zhèn)總規(guī)及已批控規(guī)、風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃要求，研究確定城中村地塊未來的用地性質(zhì)、容積率等控制要素。

（2） 提出城市設(shè)計(jì)主要的強(qiáng)制性管控要求、引導(dǎo)性管控要求和概念方案。協(xié)調(diào)相關(guān)部門，統(tǒng)籌概念方案、專題研究的主要結(jié)論，為控規(guī)實(shí)施評估報(bào)告及任務(wù)書編制提供參考。

2、控規(guī)局部調(diào)整

（1） 前期規(guī)劃研究：結(jié)合城市設(shè)計(jì)研究，明確總體功能定位及規(guī)劃結(jié)構(gòu)，并對地區(qū)發(fā)展的主要支撐系統(tǒng)提出優(yōu)化建議，進(jìn)而研究城中村地塊的主要控制指標(biāo)。

（2） 控規(guī)局部調(diào)整說明書。

（3） 調(diào)整圖則：包括普適圖則、風(fēng)貌圖則、城市設(shè)計(jì)總控圖則、地下空間附加圖則。

（4） 編制文件入庫（GIS）

3、其他專題研究

開展交通專題研究。綜合考慮既有規(guī)劃和風(fēng)貌協(xié)調(diào)要求系統(tǒng)梳理地區(qū)路網(wǎng)，完成交通組織方案和交通承載力分析等。

最終成果形式：《QPC10003單元控制性詳細(xì)規(guī)劃E4、F8、F9等街坊局部調(diào)整》說明書、圖則、入庫文件。

該招標(biāo)項(xiàng)目預(yù)算金額為260萬元人民幣。

招標(biāo)時(shí)間安排（北京時(shí)間）：

獲取招標(biāo)文件：2023年04月25日至2023年05月06日

提交投標(biāo)文件截止時(shí)間：2023年05月16日

開標(biāo)時(shí)間： 2023年05月16日

成果交付時(shí)間：本項(xiàng)目合同簽訂生效之日起至2023年11月30日。

青浦區(qū)"城中村"改造認(rèn)定流程

我們看到，本期招標(biāo)的設(shè)計(jì)成果將研究確定“城中村”地塊未來的用地性質(zhì)、容積率等控制要素，并將調(diào)整片區(qū)部分區(qū)域控規(guī)，涉及大部分“城中村”地塊。所以理論上，朱家角“城中村”改造是要等待這次的成果確認(rèn)，待新的控規(guī)批復(fù)才能推進(jìn)后續(xù)申報(bào)計(jì)劃。

在《青浦區(qū)"城中村"改造認(rèn)定流程》第一項(xiàng)第2條中明確寫著，完成“城中村”改造地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整和編制。也就是說，朱家角“城中村”改造目前仍處于最初的起步階段，即附圖所展示的第一步。

招標(biāo)公告顯示，本期設(shè)計(jì)成果提交時(shí)間為2023年11月30日，如果按照這個(gè)時(shí)間推算，再加上控規(guī)上會、公示時(shí)間和最后批復(fù)時(shí)間，感覺朱家角“城中村”改造項(xiàng)目按區(qū)府設(shè)定的年度目標(biāo)，即四季度爭取獲得市級認(rèn)定充滿挑戰(zhàn)性。

而朱家角鎮(zhèn)編制的年度目標(biāo)為10月份獲得市級批復(fù)認(rèn)定，12月啟動動遷。這就必須要求設(shè)計(jì)成果至少提前至9月之前。

（以上分析僅供參考，朱家角“城中村”改造事宜請以官方公告為準(zhǔn)）

資料：政府招標(biāo)

編輯：大青浦房談