昨日（4月20日）下午，有一條新聞在房圈炸開了鍋，是關(guān)注度非常高的一線城市、且過去總是樓市行情啟動(dòng)的排頭兵——深圳。

我們一直都知道，深圳在2020年就出臺(tái)了“二手房指導(dǎo)價(jià)”的政策，銀行貸款價(jià)格要參考評(píng)估價(jià)的，也就是類似后來上海出臺(tái)的“三價(jià)取低”政策。

深圳政策傳言是這樣說的：“深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)要成為過去式了嗎？”銀行工作人員表示“確有此事”，但目前無正式文件，只是可以操作。

這就意味著，深圳樓市從信貸層面已經(jīng)開始放松了！也是一線城市第一個(gè)放松貸款政策的城市，這很明顯向一線城市釋放了利好。

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早在之前，深圳的樓市政策就是一線城市里相對(duì)放松的一個(gè)。例如上海在很多年前的時(shí)候就已經(jīng)全面施行限購限貸、“三價(jià)合一”的時(shí)候，深圳那個(gè)時(shí)候還有很大的操作空間。

“三價(jià)合一”，指的就是貸款金額、網(wǎng)簽金額、交稅金額，三項(xiàng)金額要一致；當(dāng)然上海一直以來都是這樣規(guī)定的。

但是深圳，這三個(gè)價(jià)格卻可以是完全不同的價(jià)格。這就意味著在深圳買，房貸款可以多貸，交稅可以少繳。

后來，深圳也出臺(tái)了政策補(bǔ)充掉了這個(gè)漏洞。但是深圳的樓市政策實(shí)施總是有滯后性的，所以很多人在大門關(guān)上之前瘋狂入場，炒高價(jià)格，深圳也是這樣成為了炒房客的天下。

只不過相較于上海的力度而言，深圳相對(duì)來說還是比較溫和的。目前貸款核驗(yàn)價(jià)差不多約為市場價(jià)的八折；而上海剛出臺(tái)“三價(jià)取低”政策時(shí)，貸款核驗(yàn)價(jià)幾乎腰斬，差不多是市場價(jià)的五五折至六折，極大增加購房者的難度，甚至大幅誤傷首套剛需。

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所以，網(wǎng)傳深圳樓市放松“二手房指導(dǎo)價(jià)”，最終會(huì)出臺(tái)官方文件，落地實(shí)施嗎？

理論上來分析，它很有可能只停留在“網(wǎng)傳”。這則新聞更像是放風(fēng)出來試探市場的，當(dāng)下的自媒體又比較喜歡添油加醋，信息傳播速度非?？?，萬一造成了誤讀誤解，和房住不炒的大方向是相悖的。

那么，如果深圳真的取消了“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策，文件出臺(tái)實(shí)施落地，后續(xù)上海會(huì)跟進(jìn)嗎？

再次理性分析，假設(shè)深圳邁出了這一步，那上海還是有很大可能會(huì)跟進(jìn)。畢竟當(dāng)初，上海的“三價(jià)取低”政策，也是參考了深圳出臺(tái)的“二手房指導(dǎo)價(jià)”的。

且當(dāng)下上海樓市的二手房市場，已經(jīng)全面走弱，雖然2-3月份，上海樓市迎來了一波小行情，成交火熱，甚至讓很多人以為房價(jià)要漲了；

結(jié)果更多的只是12-1月份的需求積壓，短期內(nèi)釋放而已。后續(xù)的購買力沒有跟上，4-6月的上海樓市可能還會(huì)向探底行情走。

所以，深圳的政策也有可能是用來試探市場的，也能作為上海政策出臺(tái)的參考，也有理由會(huì)跟進(jìn)。

畢竟二手房市場的冷淡，降低剛需首付比例，也算是支持剛需買房的政策，不算違背房住不炒的大旗。

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其實(shí)，一線城市的房價(jià)體系，受很多方面的因素影響；市場行情、供需關(guān)系、稀缺程度等等。當(dāng)然高收入群體的收入水平和需求也對(duì)市場產(chǎn)生一定的影響。在上海這座城市，收入前20%的人，幾乎都是置換改善群體，他們大部分早已沒有首套資格，因?yàn)檎嬲考业讓?shí)力直接全款買房的人，少之又少。

進(jìn)一步想，適當(dāng)放松“三價(jià)取低”政策，核驗(yàn)價(jià)回升，主要釋放的還是剛需群體的需求。

最后，我們可以來看一下，最近市場上真實(shí)成交的核驗(yàn)價(jià)是怎樣的？

用最近成交的某位客戶，三林的杉林新月小區(qū)來說，51㎡，市場價(jià)370萬，目前貸款核驗(yàn)價(jià)是310萬，大約為市場價(jià)的八四折。首套資格客戶，可以貸款200萬，首付則需要170萬。

如果貸款核驗(yàn)價(jià)進(jìn)一步放松，差不多就能貸240萬，首付只要130萬，二者差距40萬。

對(duì)于剛需客戶來說，40萬金額，足夠他們買車買牌加裝修了。

但無論怎么說，我們作為剛需群體，還是希望深圳的政策可以真正實(shí)施落地。畢竟只有深圳真的放開置換，上海才有機(jī)會(huì)跟進(jìn)，這才是真正有利于剛需買房的需求釋放。

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