小產(chǎn)權(quán)房多見于中國(guó)農(nóng)村以及城市郊區(qū)，不具有嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)，其買賣行為不受法律的認(rèn)可和保護(hù)。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？

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小產(chǎn)權(quán)房又叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，并不是法律意義上的概念，而是一種約定俗成的稱謂。一般來講，小產(chǎn)權(quán)房是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)，由村集體組織或開發(fā)商憑借新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的建筑在農(nóng)村集體土地上的房屋，或者是由農(nóng)民自行組織建造的用于銷售的住房。

小產(chǎn)權(quán)房子沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局沒有備案，也就是說， 小產(chǎn)權(quán)房不具有嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)，其交易一旦產(chǎn)生糾紛，不受法律保護(hù)。

我們平時(shí)買賣的普通商品房屬于“大產(chǎn)權(quán)房”，這種房子有國(guó)家發(fā)的房產(chǎn)證，能進(jìn)行買賣交易，一般分為70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)以及40年產(chǎn)權(quán)。

案例：

2011年，王某通過朋友介紹，從李某手中購(gòu)買了一套房屋。李某告訴王某，這是小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)房產(chǎn)證。王某雖然知道買小產(chǎn)權(quán)房可能會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)，但還是經(jīng)不住總價(jià)低的誘惑買了這套房屋。誰(shuí)知兩年后，李某的大伯找上門要求王某返還房屋。原來這房子并不是李某的，而是其大伯女兒的，只是暫借給李某住。現(xiàn)在李某大伯要求李某、王某返還房屋，已經(jīng)付清房款的王某自是不愿，李某大伯便一紙?jiān)V狀將王某和李某告到法院，該案經(jīng)二審終審，判令王某將房子返還李某大伯的女兒。錢、房?jī)墒У耐跄碂o(wú)奈之下只能將李某告上法庭，要求李某賠償其損失……

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二、小產(chǎn)權(quán)房有哪些分類？

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小產(chǎn)權(quán)房一般分為兩類。

1.農(nóng)民宅基地上建成的用于銷售的房子。

在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。

此類房子能否購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。

也就是說，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

2.在集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的用于銷售的房子。

在集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房屋，違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

因此，此類房子屬于非法的房產(chǎn)，是不能進(jìn)行購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓的。

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三、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？

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1.產(chǎn)權(quán)得不到保障

小產(chǎn)權(quán)房，沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)的《集體土地使用證》，即宅基地證。不能像“大產(chǎn)權(quán)”的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

2.無(wú)法辦理貸款

小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，因此無(wú)法申請(qǐng)貸款，只能一次性或分期付款。同時(shí)未來也不能拿房子去銀行作抵押，這在無(wú)形中加大了購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

3.購(gòu)房合同缺少法律支持

小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易中，雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。上述案例中，很顯然王某與李某簽訂的合同是得不到法律的保護(hù)的。

4.面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)

屬于違法用地、違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房如果遇到國(guó)家征地或者拆遷的情形，將面臨依法被拆除的危險(xiǎn)性，購(gòu)房者的利益很難得到法律的有效保護(hù)。

5.房屋質(zhì)量等問題得不到保障

小產(chǎn)權(quán)房不受到法律的認(rèn)可，沒有在房管部門備案，且不在政府機(jī)構(gòu)的監(jiān)管范圍內(nèi)，因此，在房屋使用過程中，當(dāng)遇到房屋質(zhì)量問題以及附屬配套設(shè)施問題時(shí)，得不到有效的保障。

小產(chǎn)權(quán)房沒有合法有效的產(chǎn)權(quán)證，其買賣行為也不受法律的認(rèn)可與保護(hù)，購(gòu)房者不可貪圖價(jià)格低而購(gòu)買。

資料來源：《中華人民共和國(guó)土地管理法》