佳兆業(yè)集團(tuán)管理層在業(yè)績會現(xiàn)場?

作者 | 劉瑩

出品 |?焦點財經(jīng)

經(jīng)過半年努力，佳兆業(yè)不僅提前進(jìn)入了“綠檔”房企之列，旗下城市更新項目更是相繼進(jìn)入了收獲期。

根據(jù)中期業(yè)績報告披露的數(shù)據(jù)，今年上半年，佳兆業(yè)多項財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健向好。其中，合約銷售金額同比增長77.2%至638.5億元；銷售面積同比增長79.6%至380.6萬平方米；營業(yè)收入同比增長34.8%至300.7億元。

在盈利能力方面，佳兆業(yè)的表現(xiàn)也可圈可點，凈利潤實現(xiàn)了同比超3成增長，位居行業(yè)前列。此外，其核心凈利潤也達(dá)到了39.3億元，同比增長28.9%；毛利率和核心凈利潤率則分別達(dá)到30.9%及13.1%；公司擁有人應(yīng)占溢利及每股基本盈利分別達(dá)30.03億元及46.8分，同比增長約8.5%及5.2%，都在行業(yè)較高水平。

得益于亮眼業(yè)績的支撐，半年報發(fā)布當(dāng)天（25日），佳兆業(yè)收盤報2.31港元/股，大漲5.48%；次日（26日）開盤高開高走，盤中最高漲幅9.52%。截至收盤報2.50港元/股，股價大漲8.23%領(lǐng)漲內(nèi)房股。業(yè)績會上，管理層表示，公司下半年預(yù)估可售貨值有1270億，集團(tuán)將加快推盤節(jié)奏，尤其是，深圳、廣州等核心城市有多個項目會陸續(xù)入市，公司有充足的信心和實力完成全年1300億元銷售目標(biāo)。

城市更新進(jìn)入收獲期

全年轉(zhuǎn)化貨值預(yù)計翻番

生長于粵港澳大灣區(qū)，佳兆業(yè)也長期深耕于此。今年上半年，粵港澳大灣區(qū)為集團(tuán)帶來的銷售占比超過了5成，結(jié)轉(zhuǎn)收入占比則超過了6成，表現(xiàn)突出。

在大灣區(qū)，佳兆業(yè)布局了大量的城市更新項目。半年報披露，截至今年6月底，佳兆業(yè)共擁有213個城市更新項目，占地面積超5370萬平方米，按貨值計算，深圳、廣州兩地的占比達(dá)73%。

深耕城市更新22年，佳兆業(yè)已在這個領(lǐng)域成功打造出了40多個項目，在經(jīng)驗、理念、團(tuán)隊、模式、規(guī)模等方面的綜合實力領(lǐng)跑行業(yè)，并有連續(xù)三年獲評“中國房地產(chǎn)城市更新優(yōu)秀企業(yè)”第一名，表現(xiàn)亮眼。

今年上半年，佳兆業(yè)新拓城市更新項目15個，新增占地面積約363萬平方米，持續(xù)在這個領(lǐng)域發(fā)力。其中，近期獲取的深圳坂田五和樞紐項目、東莞南城勝和社區(qū)等項目體量大、地段好、能級高，充分顯示出了市場對佳兆業(yè)城市更新運(yùn)營優(yōu)勢的認(rèn)可。

管理層介紹，下半年，佳兆業(yè)城市更新項目預(yù)計還將成功轉(zhuǎn)化155.2萬平方米，對應(yīng)貨值超742.1億元，全年轉(zhuǎn)化貨值預(yù)計將較2020年翻倍增長。隨著集中供地政策的實施，招拍掛市場拿地競爭日趨激烈，通過城市更新轉(zhuǎn)化供地，成為了佳兆業(yè)又一核心優(yōu)勢，也將助力集團(tuán)在未來發(fā)展中搶占先機(jī)。

業(yè)績會中，佳兆業(yè)管理層在談及城市更新業(yè)務(wù)時表示，近年來，城市更新在中國，尤其是廣東省的競爭十分激烈，佳兆業(yè)能夠持續(xù)保持領(lǐng)先，離不開自身專業(yè)化的團(tuán)隊，并且這個團(tuán)隊很難復(fù)制。未來，佳兆業(yè)會繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，加速城市更新模式全國復(fù)制，近一到兩年，集團(tuán)預(yù)計將轉(zhuǎn)化的城市更新可售面積為382.8萬平方米，對應(yīng)貨值超過1400億元。

按照管理層的表述，佳兆業(yè)的城市更新理念不是簡單的拆除重建，而是定位城市綜合運(yùn)營服務(wù)商，核心邏輯是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)、文化、科技五位一體的更新和進(jìn)步。近年來，佳兆業(yè)在政府規(guī)劃以外的部分，每年都會新增5至10個億來支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以提升整個城市片區(qū)的功能。

7347億貨值支撐未來增長

“三道紅線”提前達(dá)標(biāo)

今年上半年，佳兆業(yè)通過招拍掛、收并購、城市更新等多元拿地方式新拓項目15個，新增土儲權(quán)益面積246萬平方米，新增項目對應(yīng)貨值1031億元。

按收購?fù)恋貦?quán)益建筑面積計，這些新增土儲中，位于粵港澳大灣區(qū)的占比為63%，華中及長三角的占比分別為18%及12%。

截至期末，佳兆業(yè)的總土地儲備達(dá)3114萬平方米，總貨值達(dá)7347億元，其中，約5580億元土儲貨值位于粵港澳大灣區(qū)，占比達(dá)76%。深圳、廣州的可售貨值約3455億元，香港的可售貨值約301億元。

按照管理層在業(yè)績會中的表述，佳兆業(yè)一直都堅持審慎穩(wěn)健、量入為出的投資策略，以利潤為導(dǎo)向，充分評估項目價值，通過與品牌房企的合作，聯(lián)動投資端和融資端，從而鋪排資金，穩(wěn)健拿地、拿好地。在投資布局方面，佳兆業(yè)也始終堅定布局核心城市、核心地段、核心資產(chǎn)，這都確保了集團(tuán)土儲規(guī)模的穩(wěn)中有增，而這些高質(zhì)量的土儲，也支撐了集團(tuán)未來的發(fā)展。

對于時下的房地產(chǎn)行業(yè)而言，最大的影響是“三道紅線”融資新規(guī)、“銀行兩道紅線”以及“土地兩集中”等政策的出臺，其中“三道紅線”政策堪稱行業(yè)最大的緊箍咒，非綠檔企業(yè)都在忙于降檔。

佳兆業(yè)也是其中一員。但值得一提的是，在并未放緩拿地力度的前提下，佳兆業(yè)依然成功實現(xiàn)降檔，提前進(jìn)入了“綠檔”行列。報告期內(nèi)，佳兆業(yè)的凈負(fù)債率為93.7%，自2017年以來實現(xiàn)八連降；現(xiàn)金短債比為1.53，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，進(jìn)一步筑穩(wěn)了運(yùn)營安全的財務(wù)防線。

業(yè)績會上，管理層介紹，降負(fù)債一直是集團(tuán)的重點工作，2017年開始，集團(tuán)便在有意識地主動積極進(jìn)行債務(wù)管理。2017年至2020年，佳兆業(yè)的凈負(fù)債率實現(xiàn)八連降，至今降至了96.1%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至70.1%，成效顯著。并且，佳兆業(yè)還高度重視現(xiàn)金流安全，目前在手現(xiàn)金達(dá)487.4億元，現(xiàn)金充裕。

積極主動的債務(wù)管理之下，佳兆業(yè)的境內(nèi)融資成本也較2020年底有所下降。上半年，佳兆業(yè)在與傳統(tǒng)融資渠道維護(hù)良好合作關(guān)系的基礎(chǔ)上，成功發(fā)行了包括尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS/ABN，長租公司債在內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品合計18.37億，發(fā)行金額較去年同期增長186%。

按照管理層判斷，未來政策監(jiān)管不會放松，融資會進(jìn)一步收緊。佳兆業(yè)也將繼續(xù)深化業(yè)財融合，支持業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)。控風(fēng)險、降負(fù)債、提利潤，主動進(jìn)行融資規(guī)模的管理，積極創(chuàng)新融資渠道，不斷地降低融資成本，從而保障集團(tuán)各項業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。