住宅一般是不可以改為商用的。依據(jù)我國《民法典》規(guī)定，改變住宅使用性質(zhì)的，需要經(jīng)房屋管理部門的批準，如果未經(jīng)批準改變的，要承擔相應的法律責任。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

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《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“本解釋”）于2020年12月29日修正。其中，第10條關于“住改商”的糾紛如何處理涉及實質(zhì)性修改。

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一、修改說明

《民法典》第279條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意?！北窘忉尩?0條除調(diào)整相關法律依據(jù)之外（由《物權法》第77條修改為《民法典》第279條），還將“經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意”修改為“經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意”。

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二、理解與適用

第一，“住改商”的含義、表現(xiàn)形式及危害。在建筑物區(qū)分所有的情形下，業(yè)主擅自將小區(qū)內(nèi)的住宅房屋改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房，以及經(jīng)營公司、服務行業(yè)等經(jīng)營性用房的情況不斷增加，實踐中將此種情況稱為“住改商”。其既包括利用住宅從事經(jīng)營生產(chǎn)企業(yè)、規(guī)模較大的餐飲及娛樂、洗浴或者作為公司辦公用房等營業(yè)行為，也包括因生活需要利用住宅開辦小賣部、早點鋪、理發(fā)店等經(jīng)營行為。“住改商”存在不同的表現(xiàn)形式，有的只是改變房屋的使用性質(zhì)，有的不僅改變房屋的使用性質(zhì)，而且改變房屋的結(jié)構狀況。房屋在建造并報經(jīng)審批時的用途不得隨意改變，如果需要在建造過程中改變房屋的用途，如將住宅性質(zhì)的房屋改變成經(jīng)營性用房，需要重新報經(jīng)規(guī)劃部門批準。作為購房人的業(yè)主在購買商品房后也不得改變商品房屋的用途，這既涉及城市功能的定位、布局規(guī)劃，同時更涉及區(qū)域社會秩序的安定、社會的管理。如果允許業(yè)主隨意將住宅改為經(jīng)營性用房，將帶來很多弊端，主要表現(xiàn)為：一是干擾業(yè)主的正常生活，造成鄰里不和，引發(fā)社會矛盾；二是造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張；三是容易產(chǎn)生安全隱患；四是使城市規(guī)劃目標難以實現(xiàn)。

第二，法律規(guī)定對“住改商”行為的限制。2007年通過的《物權法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意?！睋?jù)此，業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應當遵守的最基本的準則，也是業(yè)主必須承擔的一項基本義務。值得注意的是，該條規(guī)定表明，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。實踐中有的做法是按照多數(shù)決來確定有利害關系業(yè)主的意見，這違背了當初的立法本意。因此，《民法典》第279條在《物權法》第77條的基礎上進行了修改，明確規(guī)定“應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意”，明確了“住改商”中有利害關系業(yè)主的意見不應適用“多數(shù)決”。需要強調(diào)的是，在“住改商”問題上，有利害關系業(yè)主一致同意只是必要條件，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房時必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，這兩個條件必須同時具備，缺一不可，才可以將住宅合法合理地改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

第三，本條規(guī)定的“業(yè)主”和“有利害關系業(yè)主”的主體范圍。本條規(guī)定的“業(yè)主”應是指將專有部分住宅用途改為經(jīng)營性用房的業(yè)主，但在實踐中，業(yè)主將住宅出租、出借后，承租人、借用人改變住宅用途為經(jīng)營性用房的情況時有發(fā)生。因此，非業(yè)主的物業(yè)使用人同樣受本條內(nèi)容的規(guī)制，在將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房時，亦應遵守本條規(guī)定的相應義務。對“有利害關系的業(yè)主”的界定，不僅要考慮對業(yè)主居住、生活環(huán)境的安全和安寧的影響或者可能造成的影響，還應當考慮對其專有部分不動產(chǎn)價值的影響。實踐中，在判斷某一業(yè)主是否屬于本條所稱的“有利害關系的業(yè)主”時，應注意從以下幾點進行認定：一是其應當具有法律規(guī)定的業(yè)主身份。實踐中，應認定基于合同或法律規(guī)定而實際居住或者使用物業(yè)的物業(yè)使用人擁有與業(yè)主相同的權利。二是其合法權利受到或者可能受到侵害，這里所說的合法權利指的是業(yè)主作為建筑物所有權人所享有的特定權利，如共有權、區(qū)分專有權等。三是損害與“住改商”業(yè)主行為之間有法律上的因果關系。從位置上來說，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主是當然的有利害關系的業(yè)主，但不宜將整個小區(qū)的所有業(yè)主都認定為法律規(guī)定的有利害關系的業(yè)主。實踐中確有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定。如果建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主主張與“住改商”行為存在利害關系的，應當舉證證明利害關系的存在，即其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。當存在小區(qū)業(yè)主已將房屋出租、出借等情形時，也應賦予非業(yè)主的物業(yè)使用人相同的異議權利。

第四，“住改商”行為未經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意的法律后果。根據(jù)《民法典》第279條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。未經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意，其行為仍不具備合法性，該條規(guī)定實際上已成為“住改商”業(yè)主對由此產(chǎn)生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據(jù)。有利害關系的業(yè)主請求“住改商”業(yè)主承擔民事責任的，不以已經(jīng)造成實際損害為限。根據(jù)本解釋第1款關于“有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持”的規(guī)定，在已經(jīng)造成現(xiàn)實損害的情形中，有利害關系的業(yè)主可以請求“住改商”業(yè)主承擔恢復原狀或者賠償損失的民事責任；若損害尚未實際發(fā)生，但有發(fā)生之虞時，有利害關系的業(yè)主也可以請求“住改商”業(yè)主依法承擔排除妨害、消除危險的民事責任。實踐中，有的“住改商”業(yè)主以其已經(jīng)辦理工商登記并取得營業(yè)執(zhí)照為由主張其行為的合法性，用以對抗有利害關系業(yè)主的反對意見。“住改商”業(yè)主已經(jīng)辦理了工商登記取得營業(yè)執(zhí)照的事實，不能改變其行為欠缺合法性。辦理工商登記并取得營業(yè)執(zhí)照的事實屬于行政登記及許可范圍，不涉及當事人“住改商”民事行為效力問題。

三、審判實踐中應注意的問題

第一，有利害關系的業(yè)主的一致同意需以明示的方式表達方為適格。有利害關系的業(yè)主的一致同意是“住改商”行為的合法性要件之一。《民法典》第279條規(guī)定的立法導向是不主張“住改商”行為的，在有利害關系的業(yè)主于特定期間內(nèi)未明確表態(tài)的情況下，應當從更有利于實現(xiàn)本條立法目的的角度進行解釋和認定。“住改商”行為對業(yè)主居住、生活環(huán)境的安全和安寧及專有部分不動產(chǎn)價值均會產(chǎn)生不利影響，以明示的方式確定有利害關系的業(yè)主的“同意”也是對其權利的一種保護。不能以業(yè)主在約定期限內(nèi)未表態(tài)即認為其默認同意“住改商”行為。只要業(yè)主未以明示的方式表示同意，就應當推定其本意是不同意的。明示的意思表示必須具備一定的要件，在具體表現(xiàn)形式上可以有兩種：一是書面；二是明確無誤的口頭表示。在處理“住改商”糾紛時，要注意審查業(yè)主之間是否有書面證據(jù)證明同意相關業(yè)主將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房。沒有書面證據(jù)證明的，不能認定為同意。

第二，《物業(yè)管理條例》第47條第2款規(guī)定：“物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任?！?/strong>根據(jù)該條規(guī)定，在因?qū)Ｓ胁糠质褂萌藢嵤白「纳獭毙袨槎鴮е孪嚓P糾紛的案件中，專有部分使用人及業(yè)主應當作為“共同被告”。

第三，業(yè)主（出租人、出借人）與非業(yè)主的物業(yè)使用人（承租人、借用人）對“住改商”行為的意見不一致時，應當如何處理。在非業(yè)主的物業(yè)使用人對“住改商”表示同意而業(yè)主表示不同意的情況下，應當以業(yè)主的意見為準。原因在于，非業(yè)主的物業(yè)使用人并非物業(yè)的所有權人，其表示同意既有可能是其真的認為這種“住改商”是可以的，也有可能是由于使用關系行將終止。但不論如何，業(yè)主的“不同意”都不會對非業(yè)主的物業(yè)使用人的正常居住帶來負面影響。從另一個角度看，業(yè)主是住宅物業(yè)的所有權人，在非業(yè)主的物業(yè)使用人因使用關系結(jié)束離開之后，業(yè)主還要居住在這里，其意見當然具有一票否決的效力。但在非業(yè)主的物業(yè)使用人對“住改商”表示不同意而業(yè)主表示同意的情況下，應當以非業(yè)主的物業(yè)使用人的意見為準。

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? 法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》

第二百七十九條?業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。

第二百八十六條?業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

《物業(yè)管理條例》

第四十七條?物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。