如有有一天，你的工作在鼓樓，生活在鼓樓，被迫在鼓樓區(qū)買房。此時(shí)你的內(nèi)心一定有一萬個(gè)不情愿，因?yàn)樵谑兄行墓ぷ髻I房，生活雖然便利，但是小區(qū)的居住品質(zhì)真的很一般。即使付出高額的資金成本，還未必有一個(gè)好的學(xué)區(qū)教育。

西江濱的錦祥佳園亦是如此，它不僅沒有優(yōu)質(zhì)教育配套，而且還是電梯高層建筑，周邊還全是商務(wù)辦公區(qū)，二手房的價(jià)格已經(jīng)和很多商圈的商品房一致。今天向大家解讀商務(wù)中心里的高端安置房——錦祥佳園。

地處高端寫字樓環(huán)繞的商務(wù)區(qū)內(nèi)

福州閩江北岸中央商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃用地范圍，西起上浦路，東至西二環(huán)路，北起工業(yè)路，南至北江濱大道。閩江北岸中央商務(wù)中心（因地處福州臺江區(qū)西部，故簡稱“臺西CBD”）。這里是臺江的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域，幾棟高層商務(wù)寫字樓的樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)超越了臺江萬達(dá)旁的寫字樓經(jīng)濟(jì)。

正是因?yàn)槿绱?，在閩江北岸這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的商圈內(nèi)，住宅樓相對較少，其購買力已經(jīng)超過很多人對它的了解。2022年6月份開盤了180余套的國貿(mào)某項(xiàng)目，單價(jià)5.5萬/平米，而且還是186平米以上的大戶型，總價(jià)基本到千萬級別，僅用了半年的時(shí)間就將樓盤售罄。

除了高端樓盤外，安置房的價(jià)格也不低，周邊輻射到的錦祥佳園，鳳湖新城等安置房均價(jià)也達(dá)到了2.6萬以上，這也就衍生出了一句話：房地產(chǎn)的價(jià)值除了地段，還是地段。

錦祥佳園的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)一、地段好，競品少

小區(qū)位于祥坂路商務(wù)中心，屬于祥坂片區(qū)原地拆遷安置房，周圍除了商務(wù)區(qū)外，距離萬寶商圈也較近，周邊樓盤少，老舊社區(qū)多，同類型對比小區(qū)少，所以價(jià)格比較堅(jiān)持。

優(yōu)點(diǎn)二、樓盤新，戶型剛需

錦祥佳園2015年交房，總戶數(shù)1927戶，小區(qū)使用年限較短，社區(qū)內(nèi)部與外立面保持較新；戶型主要以70-100平米結(jié)構(gòu)，對上班族的剛需來說，更為合適。

優(yōu)點(diǎn)三、租金高，價(jià)格高

以70平米兩房為例，居家裝修的兩房即可租到3000以上的價(jià)格；小戶型的單價(jià)更是達(dá)到2.8萬以上，從網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)看，關(guān)注該樓盤的人還比較多。

缺點(diǎn)一、租戶多，人員雜

小區(qū)50%以上的住戶均為出租戶，沒有人車分流管理，電動車較多，導(dǎo)致小區(qū)較為雜亂。喜歡環(huán)境好的購房者，可以忽略該樓盤。

缺點(diǎn)二、停車緊張，物業(yè)管理一般

物業(yè)費(fèi)為1.2元/平米，自由進(jìn)出小區(qū)，樓棟下也沒有安裝門禁；屬于高層建筑，一梯多戶，上下班的時(shí)候等待電梯時(shí)間較長。

缺點(diǎn)三、劃片學(xué)校一般

錦祥佳園劃片教師附屬學(xué)校第一小學(xué)，屬于三類學(xué)校；這個(gè)價(jià)位可以選擇到更好一些的教育配套學(xué)校。

市場價(jià)格分析

目前錦祥佳園在售房源35套，租賃房源33套，掛牌均價(jià)27500元/平米，歷史成交房源價(jià)格如下：

1、2023年1月成交136平米，349萬，成交單價(jià)25665元。

2、2022年11月成交106平米，250萬，成交單價(jià)23573元。

3、2022年9月成交75平米，187萬，成交單價(jià)24790元。

從成交不同面積段來看，其大戶型的單價(jià)最低，小戶型單價(jià)最高，符合市場邏輯。目前掛牌價(jià)格2.7萬的價(jià)格肯定是高于市場成交，也高于客戶對這個(gè)小區(qū)的期望，真正能成交的價(jià)格預(yù)計(jì)也在24000元左右。

對于這個(gè)樓盤價(jià)格可參考的小區(qū)還有鳳湖新城，鳳湖新城雖然是三坊七巷拆遷過來的，但是其社區(qū)品質(zhì)也已經(jīng)開始出現(xiàn)管理不行的現(xiàn)象。鳳湖新城的價(jià)格也在26000元左右。兩個(gè)樓盤有一個(gè)很明顯的差距。

鳳湖新城生活便利，交通便利，樓間距密度高，居住人口較為集中。

錦祥佳園生活便利程度一般，樓間距寬，租金高，相對更加獨(dú)立。

當(dāng)下購房建議

2023年的第一波政策福利已經(jīng)來臨，銀行首套貸款利率3.8，二套4.9，這已經(jīng)是我從業(yè)以來遇見最大的低利率時(shí)代，對于剛需購房來說，每個(gè)月月供能省下不少的錢。

購買北江濱商務(wù)區(qū)的房子，如果沒有很性價(jià)比，我個(gè)人不建議入手，畢竟市場剛剛開始，價(jià)格高的房源很多，因?yàn)槭袌鲞€有大部分房東只不過是掛出來試探看看而已。

只有一小部分業(yè)主，急于在這個(gè)階段出售，價(jià)格才會有吸引力，所以作為購房者要耐得住性子，在談判的過程中多留意業(yè)主的賣房原因。

房產(chǎn)教練周小方，做客戶的房產(chǎn)教練；

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