截至2021年8月10日16點(diǎn)，港股世茂集團(tuán)報(bào)收16.3港元，對(duì)比其2020年最高點(diǎn)時(shí)的36.8港元，跌去一半有余。

來源：中訪網(wǎng)

8月7日，克而瑞發(fā)布2021年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)排行榜，世茂集團(tuán)以全口徑銷售額1748.8億元位列銷售排行榜第十一位，對(duì)比2020年銷售榜的第十位，下降一個(gè)名次。而在操盤面積榜上，世茂的表現(xiàn)同樣不如人意，操盤面積自第八位斷崖式下降至第十八位。

世茂集團(tuán)多項(xiàng)指標(biāo)跌出行業(yè)前十，不僅有國(guó)家“三道紅線”宏觀調(diào)控的影響，也反映了世茂自2019年許世壇繼任后，從追求規(guī)模到追求利潤(rùn)的轉(zhuǎn)變。

在如今土拍市場(chǎng)火熱、銷售端嚴(yán)格調(diào)控的“后炒房”時(shí)代，諸多房企為了保住規(guī)模不惜犧牲利潤(rùn)。如果參與這場(chǎng)困獸之斗，世茂利潤(rùn)率將難以保證；如果不參與，未來或面臨掉隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)。如何抉擇，這或?qū)⑹菍?duì)世茂集團(tuán)的一大考驗(yàn)。

股票腰斬，股東積極回購(gòu)

截至2021年8月10日16點(diǎn)，港股世茂集團(tuán)報(bào)收16.3港元，對(duì)比其2020年最高點(diǎn)時(shí)的36.8港元，跌去一半有余。

根據(jù)世茂集團(tuán)的公告所披露的信息，公司分別在7月26日以16.34港元/股回購(gòu)150萬(wàn)股，回購(gòu)金額2451萬(wàn)港元；在7月27日以15.61港元/股回購(gòu)100萬(wàn)股，回購(gòu)金額1561萬(wàn)港元。累計(jì)回購(gòu)250萬(wàn)股，占總股本的0.071%。

不僅如此，在今年世茂集團(tuán)還獲大股東的多次增持，截至2021年7月7日，累計(jì)增持股份686.25萬(wàn)股，涉資約1.42億港元，持股比例已上升至65.19%。

一邊是股價(jià)暴跌，一邊是回購(gòu)增持，世茂此舉不僅僅是為了穩(wěn)定股價(jià)，安慰廣大散戶，還顯示出大股東對(duì)公司業(yè)績(jī)信心十足。

毛利率連年下滑，ROE居于行業(yè)中下游水平

盡管許世壇上臺(tái)后采取了利潤(rùn)為先，規(guī)模其次的政策，然而世茂的毛利率連年下滑卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

2016年至2020年，世茂集團(tuán)的歸母凈利潤(rùn)占比先是由68.9%升至74.2%，后又持續(xù)下降至64.9%。盡管歸母凈利潤(rùn)下降是大勢(shì)所趨，但世茂目前的權(quán)益比在同等規(guī)模房企中最低，行業(yè)排名約在79位，處于中下游水平。

2020年，世茂集團(tuán)的歸母凈利潤(rùn)增速僅錄得15.88%，相比同期21.37%的營(yíng)收增速，低了約5.49個(gè)百分點(diǎn)，這也導(dǎo)致了公司“增收不增利”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

盈利承壓的情況從世茂集團(tuán)的毛利率表現(xiàn)上也可窺見一斑。財(cái)報(bào)顯示，2016年至2020年，世茂集團(tuán)的毛利率分別為27.58%、30.43%、31.51%、30.61%、29.31%，自2018年達(dá)到最大毛利率后連年下滑。

神一般的操作，三條紅線全部轉(zhuǎn)綠

根據(jù)世茂集團(tuán)2020年年報(bào)顯示，在三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中度管理等監(jiān)管政策下，在眾多房企努力實(shí)現(xiàn)“降檔”之際，世茂集團(tuán)成功由“黃檔”轉(zhuǎn)“綠檔”，將各項(xiàng)金融風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)控制在安全線以內(nèi)，“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)：凈負(fù)債率下降7.1個(gè)百分點(diǎn)至50.3%，已連續(xù)9年維持在60%以下；資產(chǎn)負(fù)債率（扣預(yù)收款）68.1%；現(xiàn)金短債比（扣預(yù)售監(jiān)管資金）1.16倍。

然而據(jù)自媒體“詩(shī)與星空”爆料，世茂集團(tuán)此次的黃線轉(zhuǎn)綠，實(shí)則全靠神一般的財(cái)務(wù)技巧偷梁換柱。

對(duì)比2019年和2020年年報(bào)，世茂集團(tuán)長(zhǎng)期借款大幅增加，應(yīng)付賬款大幅增加，短期借款基本沒變。面對(duì)高漲的負(fù)債，世茂的資產(chǎn)增幅更快，尤其是房屋存量，差不多增加了800億。資產(chǎn)負(fù)債率是由負(fù)債除以資產(chǎn)，當(dāng)負(fù)債增加的時(shí)候，如果資產(chǎn)增加的更快，那么資產(chǎn)負(fù)債率就下來了。資產(chǎn)負(fù)債率一降下來，三道紅線一下子就綠了。

但是，存貨并不一定是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，尤其在國(guó)家強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)的當(dāng)下。非一線城市核心資產(chǎn)存在下跌風(fēng)險(xiǎn)，高達(dá)數(shù)千億規(guī)模的存貨，意味著將來可能會(huì)出現(xiàn)存貨跌價(jià)損失的可能。

由此可見，世茂解決三道紅線的辦法不是去嘗試改善負(fù)債情況，反而在資產(chǎn)端又增加了相對(duì)劣質(zhì)資產(chǎn)。更加值得玩味的是，截止發(fā)稿前，詩(shī)與星空的這篇文章已經(jīng)被全網(wǎng)和諧。

多地項(xiàng)目遭業(yè)主維權(quán)投訴

在財(cái)報(bào)之外，世茂集團(tuán)旗下項(xiàng)目最近也是負(fù)面纏身。

先是傳出旗下子公司淮南恒升天鵝灣置業(yè)有限公司出具的商業(yè)承兌匯票出現(xiàn)了大面積逾期，無(wú)法進(jìn)行兌付；而后又有青島西海岸世茂錦域項(xiàng)目虛假宣傳，遭到業(yè)主的集體維權(quán)。

屋漏偏逢連夜雨，目前國(guó)內(nèi)新冠疫情的死灰復(fù)燃也勢(shì)必會(huì)對(duì)世茂“大飛機(jī)”戰(zhàn)略中的酒店業(yè)務(wù)產(chǎn)生沉重打擊。

再過幾天，世茂即將發(fā)布2021年中期報(bào)告，一切眾說紛紜是否會(huì)迎來一個(gè)滿意的結(jié)果，讓我們拭目而待。