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　　編輯 | 于斌

　　出品 | 于見

　　寒冬已過，春暖花開。隨著國內(nèi)疫情逐漸得到有效的控制和改善，社會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)開始恢復(fù)到正常節(jié)奏，與此前噩夢(mèng)般經(jīng)濟(jì)停滯對(duì)應(yīng)的是當(dāng)下各行各業(yè)一片復(fù)蘇的景象。在這其中，前兩個(gè)月高喊“打折”的房地產(chǎn)行業(yè)，近期頻頻傳出利好消息。

　　隨著疫情的消散，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸回暖。近日，多家房企都發(fā)布了公司2019年的業(yè)績報(bào)告，并且一些房企的成績單可謂是十分“亮眼”，在國家最近幾年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊的情況下，還能保持正向的增長，營收和凈利呈現(xiàn)出大幅度的提升。

　　這里就要提到被稱為是2019年房企“黑馬”的佳兆業(yè)，這家發(fā)家于深圳的房地產(chǎn)開發(fā)商怎么就像開掛一般沖進(jìn)了大眾的視野呢?

　　營收凈利大幅增長，股價(jià)隨之直線飆升

　　最新財(cái)報(bào)顯示，佳兆業(yè)2019年?duì)I業(yè)收入達(dá)到480億元，同比增長24%，三年復(fù)合增長率近40%;凈利潤達(dá)到41.64億元，同比增長26%;歸母凈利潤高達(dá)45.94億元，同比大增67%。

　　在銷售規(guī)模上，佳兆業(yè)2019年全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額達(dá)到881億元，同比增長25.8%;年度銷售總建筑面積為464.21萬平方米，同比增長21%。同時(shí)，合約銷售每平米均價(jià)達(dá)到18983元人民幣，同比售價(jià)提高了4%，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)名列前茅。

　　此外，根據(jù)克爾瑞、中國指數(shù)研究院等權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的中國房企排行榜來看，在全口徑銷售額一列，佳兆業(yè)在2019年首次突破千億人民幣達(dá)到1152億元，排名第29位，同比2018年上升了5個(gè)名次;在權(quán)益金額一列，佳兆業(yè)排名第27位，同比2018年上升了10個(gè)名次。

　　再對(duì)比佳兆業(yè)前幾年的業(yè)績報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)其表現(xiàn)出的迅猛增長勢(shì)頭。公開財(cái)報(bào)顯示，從2017年至2019年，佳兆業(yè)的合約銷售金額分別為447.1億元、700.6億元、881.2億元，短短兩年的時(shí)間內(nèi)，銷售額翻了一番。

　　如此這般“亮眼”的成績一經(jīng)公布，股票市場(chǎng)也沒閑著，短短幾天之內(nèi)，佳兆業(yè)的股價(jià)便立馬直線飆升，從此前2.21港元每股上漲至3.00港元每股(截止到2020年4月7日收盤)，漲幅高達(dá)36%。

　　不過，伴隨著佳兆業(yè)在資本市場(chǎng)熱度的飆升，其隱藏在財(cái)報(bào)背后的“憂慮”也顯現(xiàn)了出來。

　　資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，“以債還債”存在隱患

　　眾所周知，資產(chǎn)負(fù)債率是衡量一個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)是否健康可持續(xù)的重要指標(biāo)。就如一個(gè)人身上背負(fù)的債務(wù)合理程度決定著其未來的前景是光明還是黯淡，前路是平坦還是坎坷。

　　那么來看一下佳兆業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。最新數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年12月底，佳兆業(yè)的總資產(chǎn)為2709.02億元，負(fù)債總額約為2151.95億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.44%;凈借款為800億元，同比減少7%，凈負(fù)債率為144%。

　　那佳兆業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率是否合理呢?我們?cè)倏纯匆唤M數(shù)據(jù)。

　　據(jù)各家上市房企財(cái)報(bào)及Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，80家H股上市的房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為56.08%。其中頭部企業(yè)負(fù)債率均在80%以上，例如恒大、萬科、碧桂園等。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)分析師表示，一般情況下房企資產(chǎn)負(fù)債率保持在60%-70%左右為正常水平范圍，資產(chǎn)負(fù)債率過高會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，過低則不利于企業(yè)資產(chǎn)的有效運(yùn)用。

　　而在高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率中，頭部千億房企抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力比中小型房企更勝一籌。顯然，目前市值不到200億的佳兆業(yè)同頭部千億房企的資產(chǎn)負(fù)債率程度基本相當(dāng)，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可見一斑。

　　另外，佳兆業(yè)高達(dá)144%的凈負(fù)債率對(duì)其發(fā)展也產(chǎn)生著不小的壓力。

　　公開財(cái)報(bào)顯示，截止到2019年12月底，佳兆業(yè)現(xiàn)金及銀行存款賬面值約為370億元，較2018年同期的229.24億元增加約140.76億元;而報(bào)告期末，佳兆業(yè)總借款約為1172億元，較2018年同期的1087.66億元增加了84.34億元。

　　其中，公司一年內(nèi)到期的短期借款為318.92億，雖然佳兆業(yè)目前賬面上顯示的現(xiàn)金可以覆蓋短期債務(wù)，但短期債務(wù)的占比從2018年的15.59%上升至了如今的27.21%，短期債務(wù)的壓力相對(duì)增加了。

　　此外，佳兆業(yè)還在今年的近幾個(gè)月發(fā)行了三筆高達(dá)12億美元的債券。據(jù)了解，1月9日，佳兆業(yè)發(fā)行了一筆5億美金的五年期優(yōu)先票據(jù)，利率10.5%;1月16日，僅僅相隔7天，佳兆業(yè)再度發(fā)行了一筆3億美金的五年期票據(jù)，利率9.95%;2月14日，不足一個(gè)月，佳兆業(yè)又出手發(fā)行了一筆4億美金的一年期票據(jù)，利率6.75%。

　　要知道，國內(nèi)大多數(shù)房企發(fā)行海外債券，基本上都是為了“以債還債”，佳兆業(yè)本次也是同樣的目的，為了緩解目前所面臨的債務(wù)壓力，短短兩個(gè)月內(nèi)連續(xù)發(fā)行了三次高利率的美元債券。

　　而在海外市場(chǎng)發(fā)行債券融資，頭部房企和中小型房企在發(fā)債利率上的差距也在逐漸拉大?？偟膩砜?，信用評(píng)級(jí)越高的房企融資成本越低，越能夠以較低的利率獲得較多的融資。

　　舉例來講，龍湖地產(chǎn)是中國唯一獲得三家國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營房企，因此可以經(jīng)常發(fā)行利率在4%以內(nèi)的海外債券。與之相對(duì)的是，佳兆業(yè)的發(fā)債成本則比較高，發(fā)行的債券年利率高達(dá)10.5%。

　　最后，需要強(qiáng)調(diào)的是，雖然佳兆業(yè)交出了2019年漂亮的成績單，但國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到激烈的下半場(chǎng)，行業(yè)的馬太效應(yīng)也在逐漸凸顯，頭部企業(yè)的增速已然開始放緩，市場(chǎng)進(jìn)入到存量競(jìng)爭(zhēng)階段。在此背景之下，高杠桿加身的佳兆業(yè)能否延續(xù)2019年的輝煌，還需要時(shí)間來檢驗(yàn)。