案情簡(jiǎn)介

新買了一套房子，正沉浸于喬遷之喜時(shí)，物業(yè)公司上門索要原業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)和滯納金3萬(wàn)余元，購(gòu)房人是否應(yīng)該付款？近日，北京市順義區(qū)人民法院依法審結(jié)一起物業(yè)費(fèi)糾紛案，判決駁回了物業(yè)公司訴訟請(qǐng)求。

法院查明凌先生的該套房屋是通過(guò)司法拍賣購(gòu)得，物業(yè)公司訴稱原業(yè)主一直未繳納2016年7月9日至2021年11月2日期間的物業(yè)費(fèi)1.8萬(wàn)余元，并產(chǎn)生滯納金1.2萬(wàn)余元，應(yīng)由該房產(chǎn)的現(xiàn)業(yè)主凌先生支付上述費(fèi)用。

凌先生表示，涉訴房屋系其通過(guò)拍賣所得，物業(yè)公司主張的欠費(fèi)期間其并非業(yè)主，也未享受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司不應(yīng)向其主張費(fèi)用；其次，拍賣公告記載物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等由買受人自行與相關(guān)單位協(xié)商解決，并未規(guī)定物業(yè)費(fèi)由買受人承擔(dān)。

此外，凌先生指出，物業(yè)公司提交的與原業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中明確約定，轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，原業(yè)主應(yīng)結(jié)清應(yīng)繳納的各項(xiàng)費(fèi)用，物業(yè)公司應(yīng)向前業(yè)主追繳所欠物業(yè)費(fèi)。

法院認(rèn)為

司法拍賣的實(shí)質(zhì)，是將被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以變賣，拍賣后的價(jià)款依照法律規(guī)定對(duì)全部債權(quán)人予以平等清償，原告物業(yè)公司對(duì)涉案房屋拖欠的物業(yè)管理費(fèi)只享有普通債權(quán)，無(wú)優(yōu)先受償權(quán)。

據(jù)此，法院對(duì)物業(yè)公司的訴求不予支持。

律師說(shuō)法

凌先生對(duì)涉案房屋確權(quán)之前的物業(yè)費(fèi)是否有繳納義務(wù)，還應(yīng)根據(jù)司法拍賣文件予以確認(rèn)。

從法院拍賣公告分析，并沒(méi)有將拖欠的物業(yè)費(fèi)作為要承擔(dān)的費(fèi)用列明，而只是將其表述為買受人自行與相關(guān)單位協(xié)商，協(xié)商即意味著是否承擔(dān)責(zé)任是不確定的，協(xié)商不成，拖欠的物業(yè)管理費(fèi)并非必然由競(jìng)拍人負(fù)擔(dān)。

具體到本案中，由于拍賣文件未對(duì)確權(quán)之前的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行明確約定，根據(jù)合同相對(duì)性原則，物業(yè)公司可向原業(yè)主主張確權(quán)前欠繳的物業(yè)費(fèi)，獲得生效債權(quán)文書后可向法院申請(qǐng)執(zhí)行或參與拍賣房款分配。

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