矯正房企融資行為，有效壓縮房企債務(wù)規(guī)模

10月14日，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)彭立峰在三季度金融數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上表示，從整體上看，目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會(huì)反響積極正面。他表示，建立這個(gè)制度的目的，在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，同時(shí)也矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，得益于金融的大力支持，房企的過(guò)度擴(kuò)張和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，也與金融行為密切關(guān)聯(lián)。也就是說(shuō)，金融在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，是功過(guò)皆有，功不抵過(guò)，過(guò)不掩功。急需要做的，就是如何通過(guò)政策的調(diào)整與優(yōu)化、制度的完善與規(guī)范，減少問(wèn)題的再發(fā)生，降低房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康有序地發(fā)展。

事實(shí)也是，從房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛放開起，金融就快速果斷地進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)予以全方位支持。雖然多數(shù)得到金融支持的房地產(chǎn)企業(yè)，根本算不上企業(yè)，就是幾個(gè)人甚至一個(gè)人注冊(cè)一個(gè)公司，東拼西湊地把注冊(cè)資金以及土地的首筆資金弄到手，然后通過(guò)土地抵押從銀行獲得巨額資金，最終實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的倍增效應(yīng)。很多人認(rèn)為，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是依靠空手套白狼發(fā)起來(lái)的。雖然話有點(diǎn)偏激、也有點(diǎn)粗糙，但話糙理不糙，完全符合實(shí)情。

盡管如此，我們?nèi)匀徽J(rèn)為，金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)是大的。沒有金融的全力支持，房地產(chǎn)行業(yè)不可能有今天的水平。反過(guò)來(lái)，由于金融的過(guò)度支持，也讓房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過(guò)度發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度擴(kuò)張的現(xiàn)象，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是負(fù)債累累，都資產(chǎn)負(fù)債率極高，都存在著比較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近期就有媒體報(bào)道，已有多家房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了債券爆雷現(xiàn)象。這也意味著，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，確實(shí)到了需要有效規(guī)范其債務(wù)行為的時(shí)候了。而規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)行為，毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)從金融監(jiān)管入手，從對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定融資規(guī)則入手，讓房地產(chǎn)企業(yè)不能隨心所欲地?cái)U(kuò)大債務(wù)規(guī)模、單純依靠負(fù)債進(jìn)行擴(kuò)張。

央行對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)制定資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，顯然是看到了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，看到了房地產(chǎn)企業(yè)缺乏債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的問(wèn)題。如果任憑房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債擴(kuò)張下去，總有一天會(huì)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。所以，必須及時(shí)及早采取措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)。尤其是資金的運(yùn)行，需要有一個(gè)規(guī)矩。切不可讓房地產(chǎn)企業(yè)生病、金融企業(yè)來(lái)吃藥。有些房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的問(wèn)題。

考慮到目前出現(xiàn)問(wèn)題的大多是中小房企，大型房企、頭部房企還相對(duì)比較平穩(wěn)。因此，更需要把中小房企的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作警鐘，及早出手、及早準(zhǔn)備，把風(fēng)險(xiǎn)化解掉，把問(wèn)題解決好，特別對(duì)重點(diǎn)房企，必須建立規(guī)范的資金監(jiān)測(cè)和融資機(jī)制，透明銀行和房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，避免金融機(jī)構(gòu)在給房地產(chǎn)企業(yè)融資時(shí)暗箱操作。因?yàn)?，正常情況下，如果金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行金融規(guī)定和調(diào)控要求，房地產(chǎn)企業(yè)的資金就不會(huì)這么寬裕，囤地等現(xiàn)象也要少得多。所以沒有得到有效遏制，說(shuō)明金融機(jī)構(gòu)在暗中幫助房地產(chǎn)企業(yè)，在將資金轉(zhuǎn)道到房地產(chǎn)行業(yè)。因此，重點(diǎn)房企的融資管理規(guī)則，一定程度上也是對(duì)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的約束和規(guī)范。

對(duì)重點(diǎn)房企實(shí)施資金監(jiān)測(cè)和融資管理的重心，應(yīng)當(dāng)放在壓縮房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)規(guī)模和降低負(fù)債率上，要釜底抽薪，而不是揚(yáng)湯止沸。揚(yáng)湯止沸的方式，只會(huì)讓風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，危害越來(lái)越多。只有釜底抽薪，讓房企的債務(wù)規(guī)模有效壓減，負(fù)債率有效降低，風(fēng)險(xiǎn)才算真正排除。否則，只是暫時(shí)隱藏起來(lái)而已。

當(dāng)然，在壓減房企債務(wù)規(guī)模過(guò)程中，也一定要把握好節(jié)奏，注意好分寸，不能操之過(guò)急，不能盲目行動(dòng)。行為過(guò)急，也會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)快速爆發(fā)的。其中，用金融手段倒逼房企售房回籠資金，是最重要的手段。只要房企愿意售房，債務(wù)規(guī)模是能夠壓縮的，負(fù)債率也能夠降低的。恒大提出連續(xù)3年每年壓減1500億有息債務(wù)的目標(biāo)，就是壓縮債務(wù)規(guī)模非常有效的舉措。一旦目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，企業(yè)的債務(wù)規(guī)模將大大降低，負(fù)債率也會(huì)明顯改善。所以，企業(yè)不是不能做，而是有金融機(jī)構(gòu)的支持，不愿這樣做。真的金融機(jī)構(gòu)動(dòng)起來(lái)了，問(wèn)題也就能夠解決了。矯正房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，是化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)最有效的手段，十分重要，也十分緊迫。