預算800萬 熙華臺 西四環(huán)“平價豪宅” 踩在云端 還是踩進坑里？
地產界自媒體圈，通常能聽到3種聲音。
一種是，“絕世好盤”派！無論啥項目，就是“買它，買它，買它，沖沖沖”。無腦沖就對了。
一種是，“天坑”派！黑得你一無是處。買就是掉坑，爬都爬不出來那種，嚇得你一激靈一激靈的。
經?？次覀兲柕?，也知道，我們是“兩面派”！正反、AB，都給您翻出來，客觀真相告訴您，買不買，決定權在您。
我們深知，沒有絕對的好房子，也沒有絕對的爛房子。
只是有些企業(yè)懂得房子的真價值，有些企業(yè)沒有把握到項目的脈絡。
適合的，才是最好的。
而我們，也為購房朋友量身定制匹配需求的房子。
今天跟大家嘮嘮，人稱西四環(huán)“平價豪宅”的熙華臺，這個項目也是毀譽參半。
一半云端，一半泥里。
反對之聲：熙華臺“五宗罪”
地塊分裂，東西兩塊地，中間夾著個青塔西里4號，別別扭扭。
噪音影響，南向60多米，雙軌道，一條高鐵，一條普鐵，上空還是個飛機航道。
周邊界面差，被老破小包圍。
產品差，容積率3.07，樓棟自遮擋嚴重，戶型拉跨。
北京建工，做保障房出身，品牌弱，能力差。
贊美之聲：西四環(huán)，“平價”豪宅，“五美”社區(qū)
守著長安街，毗鄰海淀，高含金量西四環(huán)。地段好。
配套全，臨近五棵松商圈，301醫(yī)院，生活方便。
價格倒掛，片區(qū)內20年之內房齡的房子單價9.5萬，主打唯一新盤。
戶型好，帶陽臺的純改戶型，有贈送，還有270度采光客廳，還要啥自行車。
精裝好，媲美單價12萬+科技豪宅。
如何看待熙華臺這個地段VS價格？
買房要看格局，而不是上來就扎戶型里，不要本末倒置。
目前西南部的格局如下：靠近四環(huán)，基本單價要在8.0-8.5萬?？拷瀛h(huán)，單價基本在6.4-6.9萬，不上7萬/㎡。
但是這個格局可能在未來要被打破。郭公莊車輛段5塊地，分2宗拍賣中，指導價9.2萬。賣不賣得到，要看天時地利人和。
郭公莊的地塊，至少釋放出一個信號。指導價在往上走，ZF會把空間給到。
所以，未來，西南四環(huán)，爬到9萬/㎡，時間問題。
再看，青塔片區(qū)，四、五年房齡的保利和光逸境掛到10.7萬/㎡，13年房齡的大成郡也到了8.4萬/㎡。
憑啥？就憑這個老片區(qū)沒有新房啊，次新稀缺，二手價格就能網上沖。
所以，從城市格局來看，單價8.5萬的西四環(huán)，價格可以，絕對不是站崗。
地段來看，核心優(yōu)勢在于環(huán)線。五棵松商圈，以及301醫(yī)院。未來11號線，青塔有一站。至于學校，不算能算學區(qū)，只能有學上。公園也比較少。
另外，離海淀近，那些為孩子上學屈居老破小的中產們，就近買一套新房，或者租一套新房，不要太香。后期流通性，租售都沒問題。
熙華臺定性：單價8.5萬，800萬上車，西四環(huán)新房改善。
如何處理不利因素？關鍵在于選房。
有人還在糾結“雙軌、一航線”，360度環(huán)繞噪音。無解。
但是，往好處想。在居民區(qū)穿行，自然有降噪的措施。航線，不是主力機場，頻率不會太高。
項目北向臨軌道，稍微好點。
現(xiàn)在基本都是三玻兩腔的門窗，降噪效果好，比老房子強太多。關窗、開新風系統(tǒng)或空調，可以減少外部干擾。
再就是選房，選一個離噪音遠的樓棟。
從采光和減少北側噪音影響的角度，價值梯級劃分：
??1級：東3（8F部分）東3#（7F部分)
東3前邊是國稅總局辦事處，樓層比較矮，對3#采光影響不大，且距離鐵路最遠。8F部分對7層部分有一些自遮擋，8F部分更優(yōu)。
??2級：東1#>西2#
東1南側有中心景觀，前方樓棟遮擋也不嚴重。
西2，距離南部建筑有距離，采光不受限制。
??3級：東2#、西3#
東2，受3的遮擋，西向采光有部分影響。
西3，受南邊青塔西里6號院高層遮擋比較嚴重。
??4級：西1
受西2遮擋，估計單價會更低。
8.5萬，真能買豪宅嘛？
冰姐看過太多樣板間，研究過各種配置，熙華臺，豪宅就算了。說實話，審美和工藝上不及保利天匯。
項目包裝了一個概念——“6恒科技健康系統(tǒng)”，呵呵，信你個鬼。
所謂6恒，是指“恒溫、恒濕、恒氧、恒潔、恒靜、恒風”。再細究一下，什么高大上的系統(tǒng)，原來就是“中央空調+新風+地暖”，是個新盤就有的基本配置，拿來吹科技豪宅了？鬼扯。
但是，這個凈水做的還不錯。前置凈水、中央軟水和末端凈水，都做了。一般項目會配末端凈水，就是大家知道的直飲水。
前置凈水的作用是入戶的所有自來水，在市政基礎上再來一個過濾。
中央軟水比較厲害，不能喝，但是洗衣服、洗頭感受都極好，頭發(fā)軟，衣服也不會硬邦邦，北京的水質太硬，這個還比較受用。
至于啥“適景光系統(tǒng)”，就是個智能控制面板，控制燈光的。但凡有點臉面的項目，都是標配。
這個啥6恒科技，必須打假。但是凈水系統(tǒng)確實不錯。
在戶內精裝上，我只能說，匹配這個8.5萬的單價，跟豪宅，靠不上，咱也別想。
具體的精裝分析，見《熙華臺買入分析報告》咨詢戶型圖上售樓員。
至于戶型，三房有兩種：98㎡2開間，118㎡3開間。
118㎡有贈送，格局好。98㎡端戶，有270度轉角客廳?？們r差170萬，看預算。
118㎡實景樣板間
4房：125㎡4房2衛(wèi)，154㎡4房3衛(wèi)，格局基本一樣，多一個衛(wèi)生間的問題。
154㎡戶型實景樣板間
