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地產(chǎn)屠龍——焦慮的新貴陽人，想好在哪里買房了嗎（板塊解析）

2020-08-02 21:56 作者:西南官話八級王黃璜 0人讀過 | 我要投稿

本文由地產(chǎn)屠龍與4月10日創(chuàng)作，現(xiàn)獲權(quán)分享。

最近這段時間接到不少朋友咨詢買房子的電話，一個家在興義的高中同學，想給自己快上初中的小孩在貴陽買個學區(qū)房，讓我推薦幾個合適的項目。

一個目前在成都工作的小朋友，畢業(yè)后在外面闖蕩了幾年，最終還是決定在貴陽安家落戶，打電話過來讓我推薦幾個貴陽目前有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K看看，準備買個婚房。

突然意識到，在貴陽這種二線省會城市，單核城市的虹吸效應和人員的回流現(xiàn)象正成為一個清晰的信號，越來越多的“非貴陽本地人”出于各種各樣的考慮，打算在貴陽置業(yè)買房。貴陽對于他們而言，既熟悉又陌生，沒有過去生活圈的限制，不會過多受到區(qū)域地段的束縛。另一方面，各種渠道零零散散得到的信息，又不足以支撐他們?nèi)ハ屡袛?、做選擇，但他們又很急迫，一切都顯得那么焦慮。

于是，有了下面這篇文章，從一個地產(chǎn)老司機對市場發(fā)展的角度出發(fā)，聊聊對貴陽樓市各個區(qū)域板塊的理解。 1 ? 對于貴陽來說，購房者無外乎分為本地人和新貴陽人兩個陣營，以及少量的外地投資者。有一種本地購房者，叫“老貴陽”，消費觀念很可怕，南不過沙沖路，北不過小關，西不過三橋，東不過富源路，這個圈僅僅比貴陽傳統(tǒng)意義上的一環(huán)稍微放大了一點點。

除此之外的地方，在他們眼里都不叫貴陽，買房必須兩城區(qū)，花多少錢無所謂，面積大小、小區(qū)樓品可以商量，但地段概念、生活圈是沒得商量的。在他們的消費觀念里面，往往是個“不計較”的狀態(tài)，年薪8萬，可以提一個車，然后啃3年饅頭，套5年信用卡，花20萬的老底子，很正常。

相對應的另外一群人則叫做“新貴陽人”，從地州縣城，或者外省，因為讀書，或者愛情，等等諸多機緣巧合留在了貴陽，這里是承載他們城市夢想啟航的地方。

有了工作，有了朋友，有了生活圈之后，傳統(tǒng)觀念里面安身立家的就是房子了，房子才能讓人真正的融入到這個城市的完整體系里面。

貴陽總?cè)丝诨鶖?shù)不高，低于多數(shù)上升期二線城市，但人口凈流入率高，這也是近幾年貴陽整體經(jīng)濟持續(xù)強勁發(fā)展的主要源動力所在，畢竟，有人的地方就有活力。

數(shù)據(jù)來源：全國統(tǒng)計年鑒

從過去近十年的人口變化數(shù)據(jù)來看，無論是戶籍人口，還是非戶籍人口，貴陽每年都保持8-10萬人的增長幅度，人口凈流入帶動了房地產(chǎn)的剛性需求，開啟了貴陽樓市的快速上漲期。

數(shù)據(jù)來源：貴州統(tǒng)計年鑒

對于每年持續(xù)增長的人口凈流入，2594平方公里的貴陽市六區(qū)，加上1302平方公里的清鎮(zhèn)市，哪里才是新貴陽人熱衷、向往的夢想落腳之地呢。2 ?

買房除了要考慮當前直觀看得到的小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)、戶型、景觀，外部交通、教育、醫(yī)療、生活配套設施等，還需要有一定的前瞻性，也就是我們常說的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃價值。

十年前你對觀山湖愛理不理，今天卻又有點高攀不起，未來會發(fā)展成什么樣子我們沒有辦法預測，但城市規(guī)劃卻是有跡可循的，這決定了城市未來的發(fā)展方向，成功的買房置業(yè)本身也是一種順勢而為的行動。

看起來“北拓、南延、西連、東擴”，城市每個方位都在發(fā)展，從居住的角度來看其實不然。細細品味規(guī)劃文件里面的每一句話：以老城區(qū)（南明區(qū)、云巖區(qū)）、金陽新區(qū)（觀山湖區(qū)）共同構(gòu)成城市核心，連片發(fā)展小河、二戈寨、三橋馬王廟、白云等區(qū)域。

很顯然，兩城區(qū)寸土寸金之下，穿過黔靈山，開闊的觀山湖區(qū)將是未來城市發(fā)展的高地。

兩城區(qū)、觀山湖區(qū)共同構(gòu)成城市核心，觀山湖的發(fā)展趨勢向好是一個不爭的事實，但對于老貴陽人來說卻不見得是購房的首選區(qū)域，當然這個現(xiàn)象也在逐步改變。而對于新貴陽人來說，與城市同呼吸共發(fā)展才是最重要的，這個概念一定要樹立清楚。

在主城周邊布局了4個相對獨立的功能組團：北部高新區(qū)組團，南部花溪組團，東部龍洞堡組團，東北部新天組團。外圍的四個組團主要都是依據(jù)產(chǎn)業(yè)來做的屬性定位，可以根據(jù)每個人實際可能的工作關系做一個參考，工作的便利度也是購房時候的一個主要考慮因素。

如果因為購買力的原因，主城核心區(qū)上不了車，退而求其次選擇而外圍組團上車，也要根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和自身工作的可能關聯(lián)性，選擇外圍組團里面的核心板塊，不要因為開發(fā)商各種套路和非套路的促銷而慌亂上車，首套房貸款資格很珍貴，要慎用。

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貴陽城市整體發(fā)展規(guī)劃，看起來都是比較大的條條框框，好像對指導買房也沒有太實質(zhì)性的說明，繼續(xù)來看下面這張圖。

紅色橢圓圈內(nèi)算是城市核心區(qū)域，外圍就屬于拓展區(qū)域和遠郊板塊了，白云組團借勢觀山湖區(qū)域的發(fā)展，數(shù)博大道、金融北城概念逐步形成，目前還是有一定性價比優(yōu)勢的。
清鎮(zhèn)組團依托觀山西的概念火了起來，價格一路飆升至7500元/平米，在觀山湖區(qū)域，特別是會展金融城以西板塊上班的人確實可以考慮，15公里的距離，換來2500+元/平米的差價，它不香嗎，時間上比住市區(qū)堵車過來還要好得多。
貴安新區(qū)現(xiàn)在雖然有“金八條”護體，公積金也可以全貴陽通用，后市可期。但客觀來說，個人覺得還是有點遠，如果不是在貴安工作上班，純粹剛需上車的話，還是要慎重一點，注重環(huán)境改善的另當別論，云漫湖、萬畝櫻花林景色資源確實不錯。
花溪板塊同樣的道理，貴陽人心目中的春游勝地，從6800套的銷量到6800元/平米的價格，種種現(xiàn)象都表明這是一個被過度透支的區(qū)域。并不是說這個區(qū)域不好，只是說要真正的從自己買房的客觀需求出發(fā)，到底關注什么，再擦亮眼睛選好房子。
雙龍板塊因中鐵生態(tài)城而成，上手定位不低，高端別墅居住區(qū)的概念初步形成，融創(chuàng)、碧桂園、金科等品牌開發(fā)商先期進入，新城、星華、德杰后續(xù)跟進，高端改善板塊正逐步演變成一個自住剛需板塊，同城化發(fā)展的步伐還沒有那么快，純自住需求還有待觀察。
烏當和新添寨板塊，恒半城和中天吾鄉(xiāng)的加持，讓這個原本略微寂寞的區(qū)域煥發(fā)出新一輪生機，但終究不是貴陽人心目中上風上水的地段，性價比就尤為重要了。

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把貴陽的區(qū)域地圖再進一步細分，結(jié)合行政屬地和樓盤開發(fā)區(qū)域特點，可以分成38個小板塊，便于直觀感受，幫助大家下判斷、做選擇的時候指向性更強一點。家里有礦的就不說了，觀山湖核心區(qū)域的項目各種配套設施齊全，金華園比肩老城區(qū)第一貴的學區(qū)房也隨便選。環(huán)觀山湖外圍的幾個地方，三馬板塊、長坡嶺公園觀山東板塊、白云泉湖板塊都是目前比較有潛力的熱點區(qū)域。