作者 | 王迪

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

2015年春節(jié)，柴靜以一部采訪紀(jì)錄片《穹頂之下》，引起了國人對環(huán)境問題的覺醒，那時(shí)的北京正經(jīng)歷史上最嚴(yán)重霧霾的侵襲。

6年后，鄭州，這個(gè)最讓人意想不到的內(nèi)陸城市卻遭遇了“千年一遇”的暴雨。斷網(wǎng)斷電、地鐵圍困，有家難回的人在這座城市上演“生死時(shí)速”。

經(jīng)歷過2012年北京7·21暴雨，華遠(yuǎn)地產(chǎn)廣州城市總經(jīng)理李洪軍對于鄭州暴雨有著更為深刻的認(rèn)識(shí)。

“暴雨一定程度上是由冷熱氣流相遇造成的，其實(shí)這和碳排放有直接關(guān)系。近期，河南暴雨，長三角、珠三角臺(tái)風(fēng)等極端惡劣天氣與溫室效應(yīng)直接掛鉤，側(cè)面反映出綠色減碳的重要性。”

事實(shí)上，中國之外，暴雨和洪水也在歐洲多國肆虐，并造成百人遇難。與此同時(shí)，北半球的另一端，北美則遭受高溫炙烤，加拿大曾錄得47.9攝氏度的最高氣溫。極端天氣讓飽受疫情摧殘的人類再增“傷痕”。

暴雨產(chǎn)生的原因統(tǒng)一指向了自然變率和全球變暖。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，疫情之下全球5月的碳排放量創(chuàng)下新高。另有專家稱，“冷穹頂”效應(yīng)是引發(fā)歐洲連續(xù)降雨并導(dǎo)致洪災(zāi)的主要原因。

疫情疊加及極端天氣效應(yīng)的穹頂圍困之下，如何為人類織就一張綠色生命網(wǎng)？

李洪軍認(rèn)為，自然災(zāi)害的不確定性越來越大，這意味著加快老舊城市更新的速度、提升城市更新各維度設(shè)計(jì)和運(yùn)營能力愈發(fā)迫切，洪災(zāi)為城市更新敲響了警鐘。

他指出，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中，城市對暴雨以及自然災(zāi)害的防控措施，確實(shí)還存在一些問題。在城市設(shè)計(jì)層面，雖然設(shè)計(jì)者往往按照百年一遇的抗震、排洪進(jìn)行設(shè)計(jì)，但是當(dāng)每小時(shí)降水量超出預(yù)設(shè)，城市運(yùn)營需要面對的是設(shè)計(jì)規(guī)范的再調(diào)整。

當(dāng)“碳達(dá)峰”“碳中和”及城市更新的概念被反復(fù)提及，面對極端天氣及防控抗災(zāi)，綠色減碳和城市更新這兩大國家戰(zhàn)略有了交集。

今年上半年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與金科地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方稱，將在城市更新、產(chǎn)城融合、商旅康養(yǎng)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域充分合作。今年7月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)華南區(qū)域加入銀麓綠色建筑減碳平臺(tái)，成為首批入駐綠色建筑數(shù)字化交互服務(wù)平臺(tái)的合作伙伴。

頂層設(shè)計(jì)對綠色減排的頻繁強(qiáng)調(diào)意味著行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈重塑的可能，而城市更新的煥然生機(jī)預(yù)示著以綠色、低碳為主的新賽道及新發(fā)展模式正在各個(gè)行業(yè)中延展開來，而華遠(yuǎn)成為主動(dòng)擁抱變化的企業(yè)之一。

李洪軍稱，洪水的造成和城市整個(gè)路網(wǎng)及排水系統(tǒng)的建設(shè)具有相關(guān)性，這給未來的城市更新敲響了警鐘，做好了示范性的要求，并推動(dòng)了綠色城市管理和運(yùn)營的提速。

城更“苦行”

百余條狹窄的小巷及密密麻麻的平房，蜿蜒而去，順著視線消失在邊際，看不出將要深向何處。由于建筑之間往往沒有空隙，房屋曾被稱為“接吻樓”。而當(dāng)暴雨及火災(zāi)來臨時(shí)，這種村民建筑的風(fēng)險(xiǎn)極大。這里是廣州繁華的市中心“城中村”常見的場景，這里也是廣州無數(shù)漂泊者夢寐以求的目的地。

3年前，李洪軍被外派到至廣州工作，進(jìn)行華遠(yuǎn)地產(chǎn)華南區(qū)域項(xiàng)目開發(fā)，由于舊改是大灣區(qū)房企獲取土地的主流趨勢，像此種城中村改造項(xiàng)目他已經(jīng)調(diào)研并參與洽談過很多次。

身上貼有西城區(qū)國資委國企的標(biāo)簽，有著30多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)做背書，這是華遠(yuǎn)地產(chǎn)做舊改的優(yōu)勢。即便如此，李洪軍稱，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在華南市場的舊改洽談面臨著和其他本土企業(yè)相同的痛點(diǎn)，這來自城市更新本身的特殊性。

第一，洽談難度大。廣州是改革開放的窗口，發(fā)展早，在廣州有很多的城中村。位置好的村房租金一個(gè)月達(dá)到幾十萬甚至上百萬，這給城市更新帶來了極高的難度，村民的補(bǔ)償訴求會(huì)非常高，很難談妥。此外，普通老百姓契約精神、法律條款精神并沒有那么強(qiáng)，今天談通了，明天可能反水，一個(gè)村一百戶，談了99戶，只剩下一戶，拆遷事情依然搞不定，這是核心困難。

第二，資金占有時(shí)間長。城市更新轉(zhuǎn)化周期動(dòng)輒三五年，長則八到十年皆有可能，前期投入的資金，時(shí)間成本非常高，這是另外一個(gè)難點(diǎn)。

第三，城市更新存在很大的不確定性。并不代表你去攻克這個(gè)村，一定能攻克成功；也不代表攻克成功之后就一定是你的。因?yàn)檫@里面競爭對手叢生，有極大的失敗的可能性。

看似簡單，但是相對于在二級市場拿地，城市更新更像一場“苦行”。

李洪軍稱，當(dāng)下華遠(yuǎn)地產(chǎn)華南地區(qū)土地獲取的主要來源方式是招拍掛，收并購現(xiàn)在已經(jīng)比較少了，未來會(huì)繼續(xù)關(guān)注招拍掛，但是占比會(huì)逐步降低，未來以舊改獲取土地方式將是主要方式。

城市有機(jī)更新涉及的產(chǎn)業(yè)鏈條較長，是資金密集型投入過程，需要廣泛的金融支持，但目前各地有機(jī)更新類金融政策支持力度不足。尤其是在目標(biāo)“兩集中、三條紅線“納入監(jiān)管的背景之下，如何實(shí)現(xiàn)城市更新“投融管退”鏈條的有效閉環(huán)尤為重要。

李洪軍表示，地產(chǎn)在做城市更新的跟進(jìn)上，有自己的篩選標(biāo)準(zhǔn)及邏輯：一是看政府的計(jì)劃；二是看關(guān)注的區(qū)域。對于短時(shí)間內(nèi)政府想要更新的項(xiàng)目，結(jié)合自身拓展領(lǐng)域進(jìn)行篩選，以此降低不確定性，華遠(yuǎn)地產(chǎn)未來會(huì)將關(guān)注點(diǎn)和火力集中在廣州和佛山兩座城市。

此外，華南房企因?yàn)檎紦?jù)地利優(yōu)勢，可謂強(qiáng)手如云。李洪軍稱，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也在通過諸多抱團(tuán)取暖的方式，夯實(shí)城市更新的深耕能力及品質(zhì)運(yùn)營能力。

“第一種維度是，類似與銀麓綠色建筑減碳平臺(tái)此種技術(shù)供應(yīng)和服務(wù)商進(jìn)行合作，第二種是和開發(fā)商進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。第三種便是與做城市更新的操盤手進(jìn)行合作，俗稱平臺(tái)公司。”

李洪軍表示，一個(gè)更新項(xiàng)目短則三到五年，需要投入大量的人力物力，只是靠開發(fā)商的土地部門無法完成這個(gè)任務(wù)。在大灣區(qū)比較活躍的城市更新區(qū)域都有很多所謂的城市更新操盤手，華遠(yuǎn)地產(chǎn)會(huì)跟他們展開合作。

綠色生命網(wǎng)

想要在群雄林立的市場中脫穎而出，差異化是不二法門，在這一點(diǎn)上，李洪軍深信不疑。

在李洪軍看來，關(guān)注城市更新的初衷是為了企業(yè)的綜合性全面發(fā)展，因?yàn)橥恋厥瞧髽I(yè)發(fā)展的源泉，沒有土地就沒有辦法長期持續(xù)性發(fā)展。因?yàn)檎信膾煺嫉谋壤絹碓缴?，從整個(gè)土地供應(yīng)端的政策來說，城市更新是必須要關(guān)注的，否則的話，可持續(xù)發(fā)展都是問題。

此外，綠化是城市的“呼吸器”，發(fā)展綠色建筑是節(jié)能減排最好的方式，對身體健康有益的方式植入到建筑當(dāng)中，而綠色是華遠(yuǎn)地產(chǎn)在城市更新中找到的一針“催化劑”，這也是可持續(xù)發(fā)展的另一種體現(xiàn)。

在對話中，李洪軍特別提到了一個(gè)案例。華遠(yuǎn)地產(chǎn)在廣州有個(gè)項(xiàng)目，在白云山下，因?yàn)榫o鄰白云山，植被比較好，負(fù)氧離子很充足，因?yàn)槭堑兔墚a(chǎn)品，有一些產(chǎn)品可能會(huì)贈(zèng)送院子。

確實(shí)，房子有院子滿足了人們對美好的生活的向往，可以喝茶，可以休息，可以會(huì)客，但這衍生出了一個(gè)問題：蚊子特別多，且非常難解決。

正常消滅蚊子肯定要噴藥，用一些化學(xué)類藥品，這對人及植被無疑是一種污染和損害。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的做法則嘗試了一種創(chuàng)新性的綠色低碳技術(shù)——“以蚊攻蚊”。

“并不是把蚊子致死，而是往院子里面放一些公蚊子，通過和母蚊子進(jìn)行交配，讓母蚊子絕育不再生產(chǎn)蚊子，阻斷下一代的生長。最后，院子里面不能完全沒有蚊子，但是蚊子的數(shù)量大大減少?！崩詈檐姺Q，在綠色減碳方面華遠(yuǎn)地產(chǎn)一直在琢磨，在思考，但距離大規(guī)模批量實(shí)踐還有待探索。

在今年7月，華遠(yuǎn)地產(chǎn)華南區(qū)域作為首批入駐伙伴加入銀麓綠色建筑減碳平臺(tái)，成為綠色減碳的堅(jiān)定擁護(hù)者。

提起加入的初衷，李洪軍稱，第一，加入節(jié)能減排是響應(yīng)國家“2030年碳達(dá)峰、碳中和2060年”的整體要求；第二，在項(xiàng)目運(yùn)營操作層面，綠色確實(shí)為運(yùn)營插了一個(gè)“小翅膀”，讓華遠(yuǎn)地產(chǎn)形成差異化的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。華遠(yuǎn)很愿意投入時(shí)間、精力以及經(jīng)濟(jì)賬本做這個(gè)事情。

事實(shí)上，綠色城市的概念早在上世紀(jì)70年代就已經(jīng)提出來，隨著全球氣候變化，溫室效應(yīng)、全球變暖、資源能源面臨枯竭等問題日趨嚴(yán)峻，城市面臨的問題也越來越多，如城市熱島效應(yīng)、霧霾、城市看?，F(xiàn)象等，因此，綠色城市的發(fā)展理念被推到時(shí)代的前沿，以此來實(shí)現(xiàn)城市的綠色、低碳、環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展。

與此同時(shí)，在房地產(chǎn)20年的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)歷了很粗放式、粗放式，到現(xiàn)在慢慢標(biāo)準(zhǔn)化，及未來可能精耕細(xì)作的過程。綠色減碳也是未來精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代的趨勢。

李洪軍表示，從大環(huán)境來看，頂層設(shè)計(jì)已經(jīng)形成全球綠色減碳的既定目標(biāo)，但是并沒有形成標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)定。而從全國來看，當(dāng)代置業(yè)、金茂、朗詩的已經(jīng)在綠色地產(chǎn)有所實(shí)踐。華南的房企在綠色建筑方面還沒有鋪面展開，做得比較好的也有諸如頭部企業(yè)碧桂園等。

“在節(jié)能減排相關(guān)的技術(shù)和措施沒有大面積普及之前，它的成本和價(jià)格會(huì)比較貴。想要植入進(jìn)去，意味要有很高的造價(jià)，如果未來有政策相關(guān)配套要求以及大面積的普及，成本會(huì)降下來，一旦如此，綠色建筑可能在未來3到5年的時(shí)間中大面積鋪開?！?/p>

但是，現(xiàn)實(shí)的境況是，城市發(fā)展由來已久，且城市是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng),城市的發(fā)展也具有動(dòng)態(tài)性和多樣化。李洪軍認(rèn)為，綠色城市更新面臨的難點(diǎn)是：好的綠色建筑技術(shù)需要成本和費(fèi)用，首先房地產(chǎn)是經(jīng)營的商業(yè)，近年來各種政策無形當(dāng)中擠壓了整個(gè)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的利潤空間，開發(fā)商覺得有心無力，這也是事實(shí)。

據(jù)了解，未來華遠(yuǎn)地產(chǎn)將加大和銀麓綠色建筑減碳平臺(tái)方面的合作，引入節(jié)能減排的措施、材料、技術(shù)、服務(wù)層面的操作。合作具體有兩個(gè)層面：第一層面是在建筑本身，在蓋房子的過程中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)有節(jié)能減排的措施，包括通過對材料的選擇植入到房屋建造過程中。另外，在房屋建造以后，交付給業(yè)主使用過程中，銀麓綠色建筑減碳平臺(tái)具有的三恒體系會(huì)幫助小區(qū)打造美好生活。目前華遠(yuǎn)主要是以華南為起點(diǎn)作為試點(diǎn)，之后在更大范圍內(nèi)鋪開。

李洪軍所認(rèn)同的邏輯是，科技一定能夠給房屋賦能，并且能夠帶來明顯的溢價(jià)，這為老百姓創(chuàng)造了更加美好的生活。

“在房屋舒適性提升層面，房地產(chǎn)確實(shí)還有很長時(shí)間的路要走。未來房屋重點(diǎn)應(yīng)該在空氣和水、智能化方面進(jìn)行更多的迭代?！?/p>

以下為焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)與李洪軍對話節(jié)選：

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：目前華遠(yuǎn)地產(chǎn)在華南區(qū)域的土地獲取方式是怎樣的？

李洪軍：我們最近手里操作項(xiàng)目主要是招拍掛和收并購，這是過往的土地獲取模式。未來會(huì)逐步以舊改為主，以舊改獲取土地方式會(huì)占到大部分。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在華遠(yuǎn)華南區(qū)舊改項(xiàng)目貨值大概多少？未來華遠(yuǎn)華南針對城市更新在城市布局及業(yè)務(wù)發(fā)展方面有何具體規(guī)劃？

李洪軍：目前，城市更新在大灣區(qū)做得比較好，比較有成果的是深圳、東莞、廣州和佛山。因?yàn)樯钲谑艿秸叩挠绊懕容^大一些，目前我們的關(guān)注點(diǎn)會(huì)聚焦在廣州和佛山。

對于貨值不太好計(jì)算，如果就所有跟進(jìn)的項(xiàng)目貨值說可能是天文數(shù)字，但是轉(zhuǎn)化到手的貨值正在路上。城市更新是逐步分期轉(zhuǎn)化，而且過程比較長，少則五年，多則十年?，F(xiàn)在我們還在中期轉(zhuǎn)化階段。

我們現(xiàn)在合作及正在操盤的項(xiàng)目目前手里有多個(gè)項(xiàng)目。我們經(jīng)常說關(guān)注了幾條村，廣州一般是這樣的說法，因?yàn)榇逡彩怯写笥行?，城更出來的面積大小不一。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：城市更新除了華南有布局之外，其他區(qū)域也有布局嗎？

李洪軍：對的，可能每個(gè)地方的叫法不太一樣，京津冀區(qū)域也有，在北京比較核心區(qū)域，也有華遠(yuǎn)做的存量項(xiàng)目的改造。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：您覺得相對于其他房企而言，華遠(yuǎn)城市更新競爭優(yōu)勢及差異化打法體現(xiàn)在哪里？

李洪軍：差異化方面，一是華遠(yuǎn)有30年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，整體運(yùn)營能力還是很強(qiáng)的，廣州的第一個(gè)項(xiàng)目是收并購的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)在廣州有一個(gè)號稱很有名的爛尾項(xiàng)目，我們將它整體翻盤，涅槃重生，運(yùn)作成廣州第一別墅的項(xiàng)目。畢竟我們有37年的開發(fā)歷程，華遠(yuǎn)在豪宅項(xiàng)目打造上是很有優(yōu)勢的。

另外，作為西城區(qū)國資委國企，在城市更新政府要求層面，政府是希望更多國企參與進(jìn)來做城市更新，我覺得這是比較核心的，總體來說是這兩大優(yōu)勢。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：就您的感受來看，以華南區(qū)域來說，在綠色減碳方面，房企是否已經(jīng)形成了趨勢？

李洪軍：目前為止，鋪開的面并不是很廣，全國范圍內(nèi)金茂一直做三恒系統(tǒng)，算是典型的代表，包括當(dāng)代和南京的朗詩，當(dāng)然，華南有一個(gè)很好的算是生態(tài)的環(huán)境。比如說，以碧桂園為首，他們在綠色這塊做得相對多一些，他們是有明確要求的。其他的，地產(chǎn)行業(yè)不算太多，這幾年在節(jié)能減排層面上，政策上大家都接收和理解了，但是在實(shí)際行動(dòng)上可能還需要時(shí)間。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：時(shí)隔一年，“新基建”出現(xiàn)在今年的政府工作報(bào)告中，并融入數(shù)字中國建設(shè)的方方面面，與5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智能交通、智能城市等分支概念。相對于“舊基建”，新基建數(shù)據(jù)意義提升，會(huì)釋放數(shù)字生產(chǎn)力所蘊(yùn)含的巨大能量，智能化在人們的印象中似乎意味著高成本，想問一下如何平衡科技化與成本之間的關(guān)系？您是怎么看待現(xiàn)在科技賦能地產(chǎn)這一趨勢的？

李洪軍：科技一定能夠給我們的房屋進(jìn)行賦能，并且能夠帶來一個(gè)明顯的溢價(jià)，也是為了給老百姓創(chuàng)造更加美好的生活。房企在開發(fā)商和運(yùn)作層面，都已經(jīng)比較成熟了，但是在房子的宜居性以及普適性層面還有很大的差距。

首先，我認(rèn)為，我們國家的房子就不能毛坯交付，因?yàn)樗且粋€(gè)半成品。如果毛坯交付，裝修時(shí)間不一，會(huì)給我們的基本生活帶來很大的干擾，毛坯房屋根本就不是一個(gè)完整的產(chǎn)品；房屋的安全、宜居、噪音、水電氣都應(yīng)該是正常的狀態(tài)，平時(shí)給便利的生活帶來很多正向的影響。

另外，房屋未來應(yīng)該在空氣和水、智能化方面進(jìn)行更多的迭代。在房屋舒適性層面，還有非常多的空間要走。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：以TOD理念為指導(dǎo)的地鐵織補(bǔ)項(xiàng)目是城市更新的重要領(lǐng)域，很多房企也開始拓展TOD項(xiàng)目，您覺得軌道交通項(xiàng)目會(huì)成為未來城市更新的熱點(diǎn)嗎？它的利潤點(diǎn)會(huì)在多少？

李洪軍：TOD帶來的是人流、資金流，并且一般屬地的政府對TOD項(xiàng)目也有一個(gè)非常清晰、甚至非常高的定位，我非?？春盟奈磥?。但是，對開發(fā)企業(yè)來講，TOD確實(shí)提出了很高的要求，TOD往往規(guī)模都是比較大，往大了說是一個(gè)城市小片區(qū)的運(yùn)營者，因?yàn)槔锩娴臉I(yè)態(tài)往往比較復(fù)雜，住宅占其中的一部分，還有商業(yè)、酒店、產(chǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸、物流等都可能會(huì)涉及和覆蓋到，和建造一個(gè)小城市差不多。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：您覺得城市更新在城市發(fā)展過程中的現(xiàn)實(shí)意義是什么？

李洪軍：城市更新讓城市生活更美好。