1、 整體銷售：銷售表現(xiàn)持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)全年市場規(guī)模在13.5萬億左右

1.1 全年商品房銷售“跌跌不休”

由于2021年下半年以來，房價(jià)上漲預(yù)期被打破，消費(fèi)者的住房觀念從多年形成的提前消費(fèi)機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵M(fèi)、延遲消費(fèi)。2022年來，購房需求減弱，疊加部分項(xiàng)目停工及疫情反復(fù)等因素，今年房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)較為低迷的狀態(tài)，至4月同比跌幅達(dá)到近50%。5月后，各地陸續(xù)發(fā)布放松限售限購政策，銷售情況相對(duì)好轉(zhuǎn)，但同比仍無明顯起色。一季度市場表現(xiàn)欠佳，業(yè)內(nèi)均期望隨著各地方發(fā)布樓市松綁政策，二、三季度市場將有一定回升，但從數(shù)據(jù)上看，樓市此后持續(xù)降溫，并未達(dá)到預(yù)期的反彈回升。此外，進(jìn)入四季度并沒有因?yàn)榛鶖?shù)低而出現(xiàn)跌幅的顯著收窄，甚至10月同比降幅有所增大，說明目前市場情緒仍處于谷底，消費(fèi)者購房動(dòng)力嚴(yán)重不足，甚至有惡化跡象。逐月來看，房地產(chǎn)成交量可用“跌跌不休”來形容。

從近期出臺(tái)的政策上看，特別是11月以來決策層出臺(tái)的不少利好樓市政策，對(duì)于提振市場信心起到重要作用，但成交量仍未能企穩(wěn)。其主要原因是目前頂層政策集中于供給端，對(duì)需求端活力的激發(fā)尚且有限。而由于房企銷售端受制于居民購房意愿與需求，導(dǎo)致企業(yè)銷售表現(xiàn)仍相對(duì)低迷。

1.2 全年趨勢仍處于筑底階段，下行趨勢尚待扭轉(zhuǎn)

從全年數(shù)據(jù)上看，市場仍處于筑底過程中，下行態(tài)勢還未真正得到扭轉(zhuǎn)，因此從商品房銷售金額及面積數(shù)據(jù)上看，2022年均呈現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)折。從2019年-2021年銷售金額始終呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，數(shù)據(jù)上從全年銷售規(guī)模升至約18萬億，驟降至2022年1-11月的不足12萬億。相應(yīng)的，銷售面積也從17億平方米左右，降至2022年1-11月的12億平方米。從目前的情況看，焦點(diǎn)研究院預(yù)計(jì)全年商品房銷售金額將在13.5萬億元左右，較上年下降約26%。

1.3 各地開啟降價(jià)潮，銷售均價(jià)一路慘跌

商品房銷售均價(jià)同比降4.9%，均價(jià)已經(jīng)跌回2020年同期水平。受到市場銷售低迷的影響，各地開啟降價(jià)潮，房企以價(jià)換量盡可能提升銷量，去化存貨。盡管4、5月及7月銷售均價(jià)有短暫提升，但總體上看，全年銷售均價(jià)一路走低，均價(jià)水平已降至萬元以下，基本跌回到2020年同期水平（9859.5元/平方米）。

2 、全國房地產(chǎn)新開工竣工情況

2.1 新開工及竣工投入疲軟，保交樓導(dǎo)致分化

2022年以來，房企到位資金嚴(yán)峻，現(xiàn)金流持續(xù)緊張。由于房企資金來源顯著受限以及債務(wù)壓力持續(xù)抽血等因素，新開工與竣工投入在資金限制下持續(xù)疲弱。7月開始，政策重心偏向“保交樓”，在當(dāng)前行業(yè)資金有限的情況下，房企的資金優(yōu)先流向竣工端，新開工面臨更加嚴(yán)峻的資金緊缺問題，將導(dǎo)致新開工及竣工同比變化出現(xiàn)分化，即新開工面積同比跌幅依舊再擴(kuò)大，而竣工面積同比降幅則有收窄跡象。

從新開工面積上看，銷售的持續(xù)低迷疊加2021年下半年以來的土地投資金額銳減，以及部分房企依然面臨較強(qiáng)的現(xiàn)金流危機(jī)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，疊加導(dǎo)致房企不斷減弱新開工意愿，累計(jì)新開工面積同比降幅不斷擴(kuò)大。隨著近期頻出的金融支持政策，房企在信貸、債券、信托、預(yù)售資金、股權(quán)融資等多個(gè)環(huán)節(jié)均收獲政策支持，短期內(nèi)多方位的解決了房企面臨的流動(dòng)性問題，其中對(duì)民企的支持也將陸續(xù)進(jìn)展到位，有助于企業(yè)投資意愿的進(jìn)一步提升。

不過，由于房企投資額及新開工額與銷售額密切相關(guān)，特別是監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。而銷售額由于宏觀環(huán)境及疫情等原因，處于探底、筑底過程中，尚未有明顯的反轉(zhuǎn)跡象，因此房企新開工節(jié)奏及投入金額恐在短時(shí)間內(nèi)無法出現(xiàn)明顯回升。

綜上所述，房屋新開工面積一方面收到近兩年房企土地投資節(jié)奏放緩及規(guī)模收縮的影響，以及企業(yè)為了去庫存等方面考慮而拖累新開工規(guī)模，另一方面，新開工面積還受制于房企銷售端的正常進(jìn)行。

2.2 保交樓大背景下，竣工面積跌幅有望收窄

從竣工面積上看，在中央和各地方政府不斷強(qiáng)調(diào)“保交樓，穩(wěn)民生”的背景下，以及在“保交樓”專項(xiàng)資金支持下，多方主體共同努力下保交樓工作已初顯成效，隨著“保交樓”措施的進(jìn)一步落實(shí)及推進(jìn)，單月竣工面積同比降幅明顯收窄。

由于2022年8月以來，竣工端已經(jīng)出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，而新開工持續(xù)低迷，焦點(diǎn)研究院認(rèn)為從2022年第四季度開始至2023年，竣工面積與新開工面積增速將逐步拉開，呈現(xiàn)剪刀差。其主要原因有三點(diǎn)：

1、本輪從中央到地方，對(duì)“保交樓”的政策支持和重視程度都很高，房企加速施工有助于整體市場信心的重振；

2、房企資金緊張程度雖通過融資端的放開得到一定緩解，但資金流向仍舊難以兼顧已開工項(xiàng)目建設(shè)和新項(xiàng)目開發(fā)，已開工項(xiàng)目將成為重中之重；

3、房企可以通過竣工結(jié)算，做大凈資產(chǎn)，降低自身杠桿，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表。這一點(diǎn)符合房地產(chǎn)近年來對(duì)降杠桿的要求。

房企資金緊張疊加疫情反復(fù)，2022年?duì)€尾樓、停工停貸等問題頻出。此類負(fù)面消息的出現(xiàn)也進(jìn)一步打擊了市場信心。因此為提振市場情緒，決策層將“保交樓”排在房企主要工作的第一位。暴雷房企的主要資金仍將落腳于竣工保交付上，一方面讓自己的口碑得到一定回升，另一方面也能收回一定資金。由于房地產(chǎn)政策已從保需求、保項(xiàng)目向保主體階段轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目竣工資金將相對(duì)充足，樓市銷售也有望緩慢筑底，房企或?qū)⒊尸F(xiàn)出清與修復(fù)并存的局面。因此，焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，在2022年降幅收窄及基數(shù)較低的前提下，2023年竣工增速有望回正。

3、 全國土地市場情況

3.1 房企開發(fā)投資意愿下降，整體市場情緒低迷

房企開發(fā)投資意愿明顯下降，2022年以來慣性下跌趨勢難以停止。2022年1-11月，商品房開發(fā)投資金額為12.4萬億元，同比已下降9.8%，為近幾年同期新低。新開工面積大幅減少，使房地產(chǎn)建安投資乏力；而土地投資方面各地方極度依賴地方城投公司和國資房企，民營房企大規(guī)模“缺席”，也使得土地投資金額跌入谷底。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將出現(xiàn)近年來首次“負(fù)增長”。

從大部分房企的角度上看，三道紅線以來的“去杠桿”壓力尚未緩解，同時(shí)疫情等外部因素不斷影響，整體市場情緒低迷，導(dǎo)致企業(yè)始終面臨較高的現(xiàn)金流壓力和經(jīng)營業(yè)績實(shí)現(xiàn)的難度。因此，從整體上看，企業(yè)投資積極性明顯缺失。特別是融資渠道放開前的民營房企，幾乎已經(jīng)按下了土地投資的“暫停鍵”，而資金鏈較為安全的國資房企，也極少有趁勢逆勢擴(kuò)儲(chǔ)的動(dòng)向，基本也以穩(wěn)扎穩(wěn)打?yàn)橹鳌?/p>

近幾個(gè)月，盡管房企在融資端持續(xù)獲得利好，但從宏觀情況來看，房企投資金額尚未產(chǎn)生立竿見影的回彈，其原因在于在經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生明顯好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)銷售回暖之前，房企僅靠融資支持仍不足以同時(shí)支持交付及新開發(fā)投資兩方面支出，因此企業(yè)的投資都將保持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，主要工作仍以“保交樓”回款為主。而對(duì)于少數(shù)文件經(jīng)營的頭部央企、民營房企來說，目前或許是獲取優(yōu)質(zhì)地塊的關(guān)鍵時(shí)期，也是補(bǔ)倉此前投資空白和重點(diǎn)城市的一個(gè)機(jī)會(huì)期。

除銷售端難以給房企投資產(chǎn)生助力這一因素外，今年多個(gè)地方集中供地雖然頻次增加，進(jìn)行了第4、5輪供地，但實(shí)際供地體量總體較小，對(duì)于房企的投資積極性也難有帶動(dòng)作用。

3.2 開發(fā)投資慣性下跌依舊，建筑及土地投資雙雙低迷

商品房開發(fā)投資金額21個(gè)月后再度同比轉(zhuǎn)負(fù)，投向建筑工程及土地購置的資金也均同比轉(zhuǎn)負(fù)。在銷售尚未明顯好轉(zhuǎn)的前提下，投資端跌幅或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大，企穩(wěn)反彈還需等到多數(shù)房企恢復(fù)正常拿地投資及建設(shè)開發(fā)節(jié)奏。

從房地產(chǎn)土地購置的面積和成交價(jià)款上看，對(duì)于供給側(cè)出清的決心以及銷售端的持續(xù)疲軟使得拿地金額斷崖式下跌。截至2022年11月，房地產(chǎn)土地購置面積及成交價(jià)款分別為8455.16萬平方米和7590.69億元，同比分別下降53.8%和47.7%?？傮w來看，2022年政府推地量減少，房企又面臨資金壓力，從客觀和主觀上的土地投資意愿均明顯不足。而為了吸引房企拿地，地方供地時(shí)增加了城市核心區(qū)域的供應(yīng)量，因此成交均價(jià)上漲，造成了土地購置面積同比下跌幅度大于土地購置成交價(jià)款的情況。

建筑工程投資則與新開工數(shù)據(jù)和竣工數(shù)據(jù)息息相關(guān)，由于這兩個(gè)數(shù)據(jù)持續(xù)走低，房企建筑工程方面投資也呈現(xiàn)持續(xù)走低的態(tài)勢，預(yù)計(jì)建筑工程投資同比跌幅在竣工面積逐漸改善后，能得到一定支撐，總體呈現(xiàn)企穩(wěn)趨勢。

4 、全國房地產(chǎn)庫存情況

4.1 商品住宅庫存絕對(duì)值明顯增加

從商品住宅待售面積上看，截至2022年11月，我國商品住宅待售面積為26294萬平方米，同比增幅超過18%。進(jìn)入2022年，商品住宅待售面積明顯增加，同比漲幅也呈擴(kuò)大趨勢。商品住宅待售面積指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。2022年內(nèi)該數(shù)據(jù)同比增幅持續(xù)高于10%，說明商品住宅庫存絕對(duì)值存在明顯增加。

4.2 現(xiàn)房庫存去化壓力不大，長期住宅市場供給或存缺口

從庫銷比（商品住宅待售面積/過去12個(gè)月住宅銷售面積中的現(xiàn)房面積）上看，2022年商品住宅庫銷比維持在1.08年左右，相對(duì)2021年有一定程度上升。該數(shù)據(jù)表明短期內(nèi)現(xiàn)房庫存1.08年可完成去化，現(xiàn)房去化壓力不大。但由于目前市場銷售仍以期房為主，且房企拿地意愿不強(qiáng)疊加資金有限，導(dǎo)致新開工面積同比降幅已接近40%，而后續(xù)市場預(yù)期尚且不明朗，商品房總供給量有下降趨勢。因此從整體上看，全國或?qū)⒂胁糠謪^(qū)域出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供給失衡。