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2022，我們同行

?平臺(tái)內(nèi)容為交流、建議，與第三方無關(guān)。

?本文主體內(nèi)容來公開信息；

?本文只對(duì)美盛部分問題建議討論，不多涉及其他可存在問題；

?本文對(duì)美盛地產(chǎn)土地、資金、政商關(guān)系等方面問題暫不做過多闡述；

?本文對(duì)有關(guān)美盛地產(chǎn)的相對(duì)獨(dú)家輿情暫不披露；

?綜上，本文依然未用功力。

建議和意見性批評(píng)，是為了之前的真，現(xiàn)在的真，未來的真。

對(duì)于購房者而言，買房一怕爛尾，二怕開發(fā)商跑路，還怕入住多年辦不來房本（不動(dòng)產(chǎn)證）。

本期繼續(xù)給大家聊聊美盛地產(chǎn)的辦證問題。

公開信息顯示，美盛地產(chǎn)有項(xiàng)目交房4年多了，業(yè)主一直沒辦到不動(dòng)產(chǎn)證。業(yè)主多次和開發(fā)商溝通、向有關(guān)部門反映，情況有點(diǎn)——

開發(fā)商不配合辦理首次登記，業(yè)主可根據(jù)購房合同、協(xié)議走司法程序維護(hù)自己的合法權(quán)益。

這，對(duì)于美盛置業(yè)的這個(gè)小區(qū)的業(yè)主來說，如果說項(xiàng)目五證齊全、交付，辦不動(dòng)產(chǎn)證還要通過打官司？是不是有點(diǎn)意外？有點(diǎn)不同尋常？是不是有點(diǎn)那個(gè)？是不是可有什么點(diǎn)“內(nèi)幕”？

是不是覺得有點(diǎn)不可思議？

△公開資材圖

此外，對(duì)河南美盛地產(chǎn)“政商關(guān)系”、“土地問題”、“資金問題”、“銷售市場”等問題，本文暫不做具體闡述。如果可以，后期可繼續(xù)聊，聊聊相關(guān)問題。

1

房子五證齊全辦不來房本？

前期我們聊了，美盛地產(chǎn)被多個(gè)媒體“關(guān)注曝光”，包括美盛教育港灣、美盛北龍臺(tái)、美盛中華城等項(xiàng)目在“首付分期”、“無證銷售”、“違建被罰”、“無證施工”、“公司列失信名單”、“裝修房問題”、“業(yè)主家長關(guān)心學(xué)校問題”等等方面的問題。還有美盛公司有樓盤銷售中“70套退房20套”的“高退房率”話題。還有，業(yè)主關(guān)心的美盛置業(yè)有樓盤交付多年，一直辦不來房本。業(yè)主了解到的原因也是有點(diǎn)“小吃驚”——

因前期土地拍賣出讓面積與后期測量面積存在400多平米誤差，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

這，如果屬實(shí)，是不是也太那個(gè)了？

既然問題的“原因”找到了，解決問題不就得了，為什么至今依然沒有解決呢？

接下來，我們看一下，美盛業(yè)主多次反映美盛公司逾期不辦證的問題。

不晚于2020年1月，就有美盛業(yè)主反映，一期五證齊全，已經(jīng)入住兩年多了，但不動(dòng)產(chǎn)證遲遲不能辦理。

△公開資材圖

2020年5月，又有美盛業(yè)主反映房子交付兩年，開發(fā)商逾期不辦證：作為美盛項(xiàng)目業(yè)主，2017年下半年一期交房至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，按照合同約定已經(jīng)逾期兩年。

△公開資材圖

2020年10月，又有美盛業(yè)主反映：美盛白河灣交房至今，三年了，房產(chǎn)證還沒有辦理。買時(shí)五證齊全，說交房半年就給辦理。一直等到今天，仍沒有動(dòng)靜。前期說是一期的消防驗(yàn)收不過，后來又說是賣地的面積和實(shí)際測量面積差400多平方。希望領(lǐng)導(dǎo)在百忙之中能夠過問為啥五證齊全的房子到現(xiàn)在辦不了證，孩子無法劃片入學(xué)。

最近還有，2022年2月，美盛業(yè)主再次反映：一期2017年8月交房至今已4年多，二期已交房2年，都未辦理房屋權(quán)屬證書。四年多了，開發(fā)商一直不給辦證，望政府加大對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管力度，給業(yè)主辦下來本該屬于業(yè)主的房產(chǎn)證，而不是一直被推諉。

△公開資材圖

據(jù)介紹，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商美盛置業(yè)方面多次交涉，了解相關(guān)情況和具體原因。畢竟，交付幾年了不辦證業(yè)主也是著急。

那么，美盛置業(yè)一直不能給業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)證，到底是什么原因呢？

業(yè)主也許會(huì)想到多種可能：開發(fā)商手續(xù)不全？開發(fā)商土地抵押？開發(fā)商稅費(fèi)沒有交付？驗(yàn)收沒有通過？......

從業(yè)主多次反映的情況看，有關(guān)方面也給與了相應(yīng)的回復(fù)和解答。

比如2020年1月份，業(yè)主反映時(shí)，有關(guān)方面回復(fù)是這樣的：——

南陽市委高度重視，已責(zé)成市自然資源和規(guī)劃局進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查：經(jīng)查京宛大道美盛白河灣一期未在不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心申請(qǐng)首次登記（即以前俗稱辦理房屋大證）存憑證原件一份。

同時(shí)，回復(fù)還提到：因開發(fā)商原因在購房合同中約定期間未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，屬于買賣雙方的民事糾紛，網(wǎng)友可根據(jù)購房合同約定事項(xiàng)進(jìn)行民事訴訟。

△公開資材圖

2020年5月的一次，業(yè)主反映的回復(fù)是這樣的：——

南陽市委高度重視，已責(zé)成市自然資源和規(guī)劃局進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查：網(wǎng)友反映美盛白河灣一期五證齊全，網(wǎng)簽備案，因美盛白河灣前期土地拍賣出讓面積與后期測量面積存在400多平米誤差，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)證的問題。經(jīng)與開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，一直在積極與相關(guān)部門協(xié)調(diào)推進(jìn)中。

△公開資材圖

再來看一下今年（2022年）2月份的一次業(yè)主反映，有關(guān)方面回復(fù)是這樣的：——

您反映的問題屬于沒有提起不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)程序的情況。經(jīng)查美盛白河灣小區(qū)一期未辦理首次登記，未向我中心提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，所以也沒有收到相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)資料，業(yè)主應(yīng)聯(lián)系原產(chǎn)權(quán)單位到南陽市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心辦理首次登記。

值得一提的是，這次回復(fù)中，有這樣的文字：買賣雙方在購房合同中怎樣約定辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，某一方對(duì)原合同有異議屬于雙方的民事糾紛，開發(fā)商不配合辦理首次登記，業(yè)主可根據(jù)購房合同、協(xié)議走司法程序維護(hù)自己的合法權(quán)益。

△公開資材圖

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照業(yè)主反映情況，小區(qū)交付，說明通過驗(yàn)收，說明五證齊全。如果樓盤項(xiàng)目手續(xù)齊全，究竟什么原因，一直辦不來不動(dòng)產(chǎn)證呢？

作為一家負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，對(duì)業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)證的問題，也應(yīng)該本著關(guān)心、負(fù)責(zé)任的態(tài)度，開發(fā)商也應(yīng)該是積極按照約定的日期為業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)證的。

按照業(yè)主的反映：買時(shí)五證齊全，說交房半年就給辦理。一直等到今天，仍沒有動(dòng)靜。前期說是一期的消防驗(yàn)收不過，后來又說是賣地的面積和實(shí)際測量面積差400多平方。

為啥五證齊全的房子到現(xiàn)在辦不了證？

2

美盛地產(chǎn)請(qǐng)向業(yè)主講真話

如果說樓盤項(xiàng)目五證齊全，逾期多年辦不下來不動(dòng)產(chǎn)證？這就有點(diǎn)莫名其妙了。

根據(jù)業(yè)主反映情況看，美盛業(yè)主在與美盛置業(yè)多方面多次交涉中，有這樣的內(nèi)容：前期說是一期的消防驗(yàn)收不過，后來又說是賣地的面積和實(shí)際測量面積差400多平方。

那么，到底是消防驗(yàn)收不過？還是賣地的面積和實(shí)際測量面積差400多平方？

根據(jù)業(yè)主公開反映信息顯示，由于房子不動(dòng)產(chǎn)證不能按期辦理，一拖再拖，逾期多年，有業(yè)主孩子無法劃片入學(xué)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限、商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日和商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

也就是說，交房起90天起未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主就應(yīng)該向開發(fā)商討個(gè)說法了。

那么，美盛地產(chǎn)該項(xiàng)目到底什么原因沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)證呢？從業(yè)主多次反映得到的回復(fù)內(nèi)容看到這樣的信息，由于原產(chǎn)權(quán)建設(shè)單位沒有攜帶建設(shè)房屋的合法有效資料，前往登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理首次登記，造成業(yè)主無法辦理轉(zhuǎn)移登記。

也就是說：——

美盛公司沒有攜帶建設(shè)房屋的合法有效資料，前往登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理首次登記。

既然原產(chǎn)權(quán)單位（美盛公司）沒有完成首次登記，也就不能配合業(yè)主辦理房屋的轉(zhuǎn)移登記。

回復(fù)的信息中，還有這樣的文字：不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)由所涉及的民事主體來啟動(dòng)申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)處于服務(wù)角色，登記機(jī)構(gòu)不能干涉民事行為，這是民事主體對(duì)自己事務(wù)自我決定和處理的表現(xiàn)。買賣雙方在購房合同中怎樣約定辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，某一方對(duì)原合同有異議屬于雙方的民事糾紛，開發(fā)商不配合辦理首次登記，業(yè)主可根據(jù)購房合同、協(xié)議走司法程序維護(hù)自己的合法權(quán)益。

啥意思呢？

是要業(yè)主在“五證齊全”情況下，不能辦理不動(dòng)產(chǎn)證，要通過打官司才可以解決？

這就讓人難以理解了，按說小區(qū)交付多年，如果五證齊全，按照合同逾期辦證多年了，不能辦理不動(dòng)產(chǎn)證，而且開發(fā)商沒有完成首次登記。

按照業(yè)主的關(guān)心問，開發(fā)商為什么這樣做？如果是一家負(fù)責(zé)任、沒問題的開發(fā)商，為什么這樣做？

△公開資材圖

有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，業(yè)主購買商品房項(xiàng)目無法辦理不動(dòng)產(chǎn)證的原因主要包括：1、開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)五證是否齊全；2、沒有繳納相關(guān)的稅費(fèi)；3、沒有提供房屋登記發(fā)證機(jī)關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明；4、開發(fā)商擅自更改土地使用性質(zhì)；5、開發(fā)商擅自更改規(guī)劃；6、房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格；7、開發(fā)商將工程抵押給了銀行等等，出現(xiàn)這些情況也是無法取得“大產(chǎn)證”（不動(dòng)產(chǎn)證）的原因。

△公開資材圖

那么，業(yè)主反映的美盛地產(chǎn)該項(xiàng)目多年無法辦理不動(dòng)產(chǎn)證的原因，又到底是什么原因呢？

希望美盛公司向業(yè)主講真話！負(fù)起責(zé)任，積極配合有關(guān)政府部門和業(yè)早日辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

△公開資材圖