編者按：2021年地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏，市場信心蕩到谷底。三道紅線、調(diào)控補(bǔ)丁、兩集中、美元債灰犀牛等多重因素疊加下，有人危機(jī)重重，有人卻逆勢上行。搜狐焦點·焦點財經(jīng)特別策劃《激蕩2021》，以三大維度九大指標(biāo)，剖析“激蕩”房企，尋找在逆境中前行的房企，傳遞行業(yè)正能量。

作者?|?筱納

出品?|?焦點財經(jīng)

11月11日，在房地產(chǎn)市場情緒持續(xù)低迷的狀態(tài)下，保利發(fā)展“打頭陣”，?擬發(fā)行20億中期票據(jù)，業(yè)內(nèi)人士稱，保利發(fā)展讓備受資金煎熬的房企們看到了曙光。

2021年，房企似乎提前過了冬，然而對有戰(zhàn)略定力的企業(yè)來說，能以穩(wěn)健的經(jīng)營穿越行業(yè)周期，逆勢擴(kuò)張，保利發(fā)展正是如此。

如何跨越周期？焦點財經(jīng)從財務(wù)安全、成長能力和運(yùn)營能力三大維度視角，根據(jù)三道紅線、銷售增長率、營收增長率、凈利潤率、存貨周轉(zhuǎn)率、三費(fèi)率和ROE等9大指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，來看保利發(fā)展的激蕩之路。

保利激蕩指數(shù)

作為老牌央企，保利發(fā)展向來是是TOP5房企中的“全能選手”，財務(wù)尤其穩(wěn)健，2020年是TOP5房企中唯一一家“三條紅線”全部達(dá)標(biāo)的房企。

2021年保利持續(xù)保持一貫良好的財務(wù)基本面，財報顯示，保利凈負(fù)債率58.73%、扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率66.24%、現(xiàn)金短債比1.93倍，抗風(fēng)險能力提升，維持著低杠桿水平。

在融資不斷收縮的情況下，保利在2021年半年報中提到，發(fā)行公司債75億、中期票據(jù)50億，平均融資成本為3.62%。截至報告期末，有息負(fù)債規(guī)模為3341億元，有息負(fù)債綜合成本約4.70%，較去年下降7個基點，處于行業(yè)較低水平。

融資現(xiàn)金流方面，上半年保利發(fā)展實現(xiàn)回籠金額2556億元，回籠率為89.62%。在手現(xiàn)金充裕，為1554億元，貨幣資金占總資產(chǎn)比重為11.24%。

保利發(fā)展認(rèn)為，房企之間的信用利差在加大，擁有較好財務(wù)基本面的公司，仍然獲得金融機(jī)構(gòu)的積極支持，融資成本仍有下行空間。

事實證明了這一點。11月11日，保利公告表示擬發(fā)行20億5年期中期票據(jù)用于償還到期銀行貸款，實現(xiàn)低成本債務(wù)置換，評級機(jī)構(gòu)評價稱“在房企供給端杠桿持續(xù)壓縮、部分民營房企信用風(fēng)險爆發(fā)背景下，保利搶抓低成本資源，融資優(yōu)勢明顯”

在銷售規(guī)模上，上半年保利居于行業(yè)前五，央企第一，實現(xiàn)簽約金額2852億元，同比增長27%，存貨周轉(zhuǎn)率為0.08；城市深耕效果顯現(xiàn)，利發(fā)展38個核心城市銷售貢獻(xiàn)達(dá)77%。

11月中旬，保利發(fā)展發(fā)布了前三季度業(yè)績，數(shù)據(jù)也頗為亮眼。前10個月，保利簽約金額為4602.04億元，同比上升8.86%；簽約面積2861.68萬平方米，同比增加0.18%。

前三季度，保利發(fā)展累計營業(yè)收入1383.87億元，同比增長17.87%；歸屬于上市公司股東的凈利潤135.83億元，同比增長2.88%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤132.09億元，同比增長2.6%，公司加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率7.31%。

規(guī)模前三與拿地前三

2017年，宋廣菊立下FLAG以來，保利由守轉(zhuǎn)攻。銷售額提升，拿地激進(jìn)，當(dāng)年拿地金額2765億元，占銷售額近九成，土地儲備由2016年的6344萬平方米快速增長至9089萬平方米。

宋廣菊希望能帶領(lǐng)保利進(jìn)入行業(yè)規(guī)模排名的前三。當(dāng)然，她也知道這并不容易。尤其是當(dāng)硬幣的另一面展現(xiàn)出來時——保利現(xiàn)金流首次由正轉(zhuǎn)負(fù)、債務(wù)增加，作為央企地產(chǎn)的代表企業(yè)，保利地產(chǎn)還是將穩(wěn)健和安全擺在了第一位。保利便趕緊再踩一腳剎車，放緩銷售和拿地。在攻與守之間、高杠桿和低杠桿之間掌握平衡點。

根據(jù)焦點財經(jīng)按照激蕩模型測算，保利2021年上半年的安全指數(shù)為125，僅略低于中海、華潤、招商這三家央企。

不過，保利沖刺行業(yè)規(guī)模前三的雄心仍在。僅今年10月，保利便斥資80億拿地，在行業(yè)中排名第三，獲得了一次補(bǔ)倉規(guī)模的“前三”。

房企紛紛“節(jié)衣縮食”后，全國土拍市場一度迎來寒潮。而對于積蓄豐厚的保利來說，別人后退時正是自己前進(jìn)時。

2021年保利拿地勢頭頗猛，在多地土拍市場積極舉牌。最新數(shù)據(jù)顯示，保利披露新增8個房地產(chǎn)項目，分別涉及合肥、揚(yáng)州、鹽城、常州、天津、福州，累計增加總用地面積485719平方米，僅10月份，拿地金額為79.6億元。

而今年上半年，保利發(fā)展在12個城市拿地22宗，根據(jù)克而瑞上半年新增土地榜，保利新增土地建面1682.8萬平方米，位列房企第三。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，保利發(fā)展前10月拿地面積共1424萬平米，10月依舊排名第3名。

保利在土拍市場拿地頻繁，溢價率也相對合理。根據(jù)評級機(jī)構(gòu)測算，上半年保利拿地金額中集中供地占比42.6%，一批集中供地中拿地平均溢價率15%，與22城基本持平；二輪集中供地新增地塊6成底價成交，平均溢價率12%。

三批集中供地規(guī)則改變，保利或?qū)⒂瓉砀鄡?yōu)質(zhì)拿地機(jī)會。

“多面”保利

今年保利發(fā)展有兩個引人注目的消息，一個是保利地產(chǎn)終于改名為保利發(fā)展，一個是保利核心管理層的交接，業(yè)界不禁期待，新一任管理層能否實現(xiàn)保利規(guī)模重回前三的夙愿。

2021年，保利地產(chǎn)原董事長宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長、董事職務(wù)，總經(jīng)理劉平接任董事長職務(wù)，原保利國際控股有限公司總會計師王一夫擔(dān)任公司財務(wù)總監(jiān)，就此保利產(chǎn)生了新一屆管理團(tuán)隊的核心班底。

劉平上任不足一周，8月保利發(fā)布公告，公司實際控制人累計增持50萬股，截至2021年9月30日，劉平在內(nèi)的公司相關(guān)增持主體累計增持金額達(dá)575.78萬元。這一底部增持無疑彰顯管理層對保利的長期信心，多家評級機(jī)構(gòu)對此也給予了“買入”等積極評價。

今年保利將公司證券簡稱從“保利地產(chǎn)”正式變更為“保利發(fā)展”，?也顯示了這位央企全能手的“全面”戰(zhàn)略，以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主，以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼，“一主兩翼”產(chǎn)業(yè)鏈形成協(xié)同效應(yīng)。

年報顯示，保利兩翼業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，綜合服務(wù)翼上，保利物業(yè)在管4.28億方，實現(xiàn)營收51.53億元，同比增長43%；不動產(chǎn)金融翼：基金累計管理規(guī)模近1600億元。

地產(chǎn)下行周期，有著戰(zhàn)略定力的保利，正在等待一次穿越。