債務(wù)壓力下，曾經(jīng)以高杠桿著稱的陽光城增速明顯放緩。陽光城引入戰(zhàn)略投資者，但同步簽訂的“對(duì)賭協(xié)議”又給陽光城帶來了盈利壓力。

來源：中訪網(wǎng)

債務(wù)壓力下，曾經(jīng)以高杠桿著稱的陽光城增速明顯放緩。陽光城引入戰(zhàn)略投資者，但同步簽訂的“對(duì)賭協(xié)議”又給陽光城帶來了盈利壓力。

“閩系”陽光城增速明顯放緩

4月14日，陽光城集團(tuán)發(fā)布的2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，陽光城實(shí)現(xiàn)銷售金額2180億，同比增長(zhǎng)3.3%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入822億元，同比增長(zhǎng)34.60%；歸母凈利潤52億，同比增長(zhǎng)29.85%。

土儲(chǔ)方面方面，2020年，陽光城拿地金額707億元，其中權(quán)益地價(jià)402億元，合計(jì)補(bǔ)充權(quán)益土地儲(chǔ)備約726萬平方米，新增貨值1800億元。而2019年，陽光城拿地金額656億元，權(quán)益地價(jià)492億元，新增貨值為2798億元。

克爾瑞2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，陽光城排名第18位，較2019年下降了5位。

作為“閩系”房企，陽光城曾以高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高速擴(kuò)張著稱。2015年-2019年，僅用四年時(shí)間，陽光城的銷售額完成了從300億元到2000億元的跨越，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過60%。

從2020年的銷售金額、銷售面積、土儲(chǔ)和克爾瑞排名等數(shù)據(jù)來看，陽光城的增速較往年明顯放緩。

陽光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“2021年，銷售目標(biāo)設(shè)置為2200億元以上，同時(shí)努力實(shí)現(xiàn)1100億元營收目標(biāo)。” 從2021年銷售目標(biāo)來看，陽光城在有意地控制增速。

債務(wù)水平大降，但存“明股實(shí)債”嫌疑

一般來說，房企主動(dòng)“降速”，都與債務(wù)壓力有關(guān)。以“閩系”房企的高周轉(zhuǎn)特色，陽光城過去高速擴(kuò)張積累了非常高的債務(wù)負(fù)擔(dān)。數(shù)據(jù)顯示，2016年-2019年分別為259.9%、252.3%、182.3%、138.2%。在“房住不炒”、特別是“三道紅線”調(diào)控壓力下，陽光城必然要犧牲規(guī)模增速以降低負(fù)債水平。

2020年報(bào)顯示，陽光城現(xiàn)金短債比為1.53；凈負(fù)債率也降至94.9%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為79.1%，較上年同期上升約1.5個(gè)百分點(diǎn)，仍未達(dá)到70%的要求，目前踩中“一道紅線”。

截至2020年末，陽光城有息負(fù)債規(guī)模為1060.39億元，有息負(fù)債規(guī)模依然較大，債務(wù)壓力雖然降低，但仍有降低負(fù)債的壓力。朱榮斌表示：“陽光城目前為黃檔企業(yè)，首先要維持黃檔企業(yè)不降檔，未來，計(jì)劃在5年內(nèi)達(dá)標(biāo)成為綠檔企業(yè)?！?/p>

值得注意的是，雖然財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示其債務(wù)水平下降，但陽光城面臨著通過“明股實(shí)債”掩蓋債務(wù)的質(zhì)疑。

2020年5月27日，陽光城收到深交所下發(fā)的監(jiān)管函。監(jiān)管函顯示，陽光城于2015年-2017年期間存在向公司合并報(bào)表范圍外或持股比例不超過50%的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供財(cái)務(wù)資助但未履行相關(guān)審議程序和披露義務(wù)的情形，期間陽光城使用閑置募集資金補(bǔ)充流動(dòng)資金。

有業(yè)內(nèi)人士表示，上市房企作為股東給表外項(xiàng)目做融資擔(dān)保是業(yè)內(nèi)通用做法，將部分有息負(fù)債放到表外降低負(fù)債率，也存在粉飾報(bào)表嫌疑。

近年，陽光城少數(shù)股東權(quán)益占比接近50%，但其歸屬少數(shù)股東的損益占比卻低于10%，分給少數(shù)股東的利潤偏低，有著比較明顯的“明股實(shí)債”嫌疑。

對(duì)賭協(xié)議會(huì)否給陽光城“埋雷”？

2020年，陽光城引進(jìn)泰康成為戰(zhàn)略投資人，入股比例達(dá)13%。但陽光城也向泰康許下了十年的業(yè)績(jī)承諾要求，以陽光城2019年40.2億元的歸母凈利潤為基礎(chǔ)，前五年（即2020－2024年），陽光城歸母凈利潤每年年均復(fù)合增長(zhǎng)率不低于15%，且前五年累積歸母凈利潤不低于340.59億元。業(yè)績(jī)承諾期的前五年（即2020－2024年），如出現(xiàn)任一會(huì)計(jì)年度的年均復(fù)合增長(zhǎng)率低于15%，陽光集團(tuán)應(yīng)對(duì)陽光城進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償；業(yè)績(jī)承諾期的后五年（即2025－2029年）內(nèi)，如出現(xiàn)任一會(huì)計(jì)年度的實(shí)際歸母凈利潤小于承諾歸母凈利潤，陽光集團(tuán)應(yīng)對(duì)陽光城進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。

不過，年報(bào)顯示，2020年陽光城的利潤率為6.68%，較前幾年有所下滑。2016年-2019年分別為7.3%、6.72%、6.92%、7.08%。2020年毛利率為18.88%，在行業(yè)內(nèi)同規(guī)模企業(yè)中處于較低水平。

對(duì)此，朱榮斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，利潤率低不可怕，怕的是產(chǎn)生虧損，陽光城的利潤率有可能還會(huì)下降，但在利潤率低的情況下，也可以實(shí)現(xiàn)利潤總額的增長(zhǎng)。

陽光城已經(jīng)以5年為期要將負(fù)債率全部降到“三道紅線”要求之內(nèi)，未來大概率將延續(xù)低增速風(fēng)格。在“房住不炒”和住宅限價(jià)等政策，疊加陽光城規(guī)模增速放緩、利潤率偏低影響之下，未來長(zhǎng)達(dá)10年的對(duì)賭協(xié)議期內(nèi)，其或有可能完不成業(yè)績(jī)承諾。陽光城引進(jìn)戰(zhàn)略投資，或有可能成為其為自己埋下的“雷”。