疫情當(dāng)下，中國的房地產(chǎn)，尤其是三線以下城市的房地產(chǎn)價格呈下降趨勢。然而我們的鄰國越南，房地產(chǎn)卻漲瘋了。

今年7月，越南建設(shè)部發(fā)布報告，2021年第二季度越南全國房地產(chǎn)環(huán)比上漲超3％，海防，平陽等省份環(huán)比上漲5％，而河內(nèi)與胡志明，則一度超過7％。

甚至6月有新聞爆出，在胡志明市的市中心，有一個項(xiàng)目以4億越南盾每平米，約合人民幣11萬的成交價震驚了市場。

那么問題來了，同為社會主義國家，越南的房地產(chǎn)行業(yè)是如何產(chǎn)生的？疫情當(dāng)下，越南的房地產(chǎn)又為何逆勢增長？未來的越南房地產(chǎn)，是否會暴雷？

01

說起越南的房地產(chǎn)，就必須從越南的土地制度說起。越南1975年統(tǒng)一，1976年建國，根據(jù)憲法，越南是一個社會主義國家。

到了1987年，越南出臺首部《土地法》，該法律明確指出，越南土地實(shí)施全民所有制，任何人不得買賣土地，只用許在公共系統(tǒng)和歷史繼承狀態(tài)下轉(zhuǎn)讓。

甚至大于兩公頃的土地分配都需要經(jīng)過國家總理的許可。

然而僅僅過了6年，越南人就開始修改《土地法》，因?yàn)橥浱珔柡α恕?0年代，越南由于大規(guī)模用兵周邊，導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟(jì)瀕臨崩潰，因此不得不放寬土地限制。

根據(jù)1993年土地法，越南宣布土地依舊國有，但是土地可以扭轉(zhuǎn)，而在1998和2001年的兩版增修中，明確規(guī)定了個人對土地?fù)碛修D(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)讓，繼承，抵押，出租，作價使用權(quán)等權(quán)利，雖然土地名義上還是公有，但從實(shí)際上已經(jīng)完成了“私有化”的轉(zhuǎn)變。

今天的越南實(shí)施2003版《土地法》。

相較于前一版，最大的不同在于明細(xì)了土地的金融屬性，與此同時，越南政府開始國企全面私有化，這也為越南房地產(chǎn)迎來第一個周期打下基礎(chǔ)。

從2004年起，越南GDP常年維持7％的增長水平，與此同時越南的CPI增長率也一度高達(dá)8％。很顯然，為了維持經(jīng)濟(jì)高增長，寬松的貨幣政策下越南超發(fā)了很多貨幣。

也是在這時，越南的房地產(chǎn)開始暴漲。2006年越南加入WTO，第二年越南就賣出了1萬套公寓，且均價超過1000美元一平。

然而那一年越南人均GDP不過919美元，實(shí)際薪資只會更低，這說明在第一輪的炒房熱中，越南富人占據(jù)了大多數(shù)。

2008年對越南來說是房價的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。受金融危機(jī)影響，越南通脹率高達(dá)23.12％，由于相近的體制，越南開始學(xué)習(xí)中國搞房地產(chǎn)調(diào)控。

措施上，首先是增稅，樓盤收益課稅稅率從10％提到25％，緊接著是咱們國人熟悉的加息，限購等一系列配套。那么效果如何？

截止到2012年全越南整體房價下降30％，胡志明市房價直接腰斬。乍一看我靠越南房地產(chǎn)調(diào)控這么牛X？別急，這只是表現(xiàn)，真正的代價還在后面。

02

從2005年起，越南經(jīng)濟(jì)的高增長長期依賴銀行低利率的信貸投資，其占比一度達(dá)到50％以上。

然而自2010年起，越南為冷卻房地產(chǎn)市場開始實(shí)施加息政策，終于在2012年越南房價招架不住壓力，迎來雪崩，俗稱硬著陸。

可是，房地產(chǎn)垮塌存在副作用，那就是銀行也會跟著完蛋。

2012年末，越南官方給出的銀行壞賬率為6.6％，但國際資本卻并不認(rèn)可這個說法。

包括惠譽(yù)國際在內(nèi)的評級機(jī)構(gòu)認(rèn)為，越南銀行的壞賬率高達(dá)20％?？赡苡信笥巡磺宄@是什么概念，美國的次貸危機(jī)，19年全美銀行的壞賬率也不過3.04％。

2012年之前，越南房地產(chǎn)行業(yè)在GDP占比一度達(dá)到10％，2012年之后，越南由于金融行業(yè)的疲軟無法由國內(nèi)資本再度拉動房地產(chǎn)。

然而房地產(chǎn)始終是一塊大蛋糕，金融危機(jī)終會過去，如何重開房地產(chǎn)對越南政府來說很快成為一個大難題。

時間來到2015年，這一年越南政府終于祭出了自己的大殺器：增修《住房法》，允許外國人投資越南房地產(chǎn)。

根據(jù)《住房法》的規(guī)定，任何通過合法途徑進(jìn)入越南的外國人都有資格投資越南房地產(chǎn)；任何合法進(jìn)入越南的外資集團(tuán)，包括但不限于銀行，外企，分公司和代表處，都有資格在越南購置房屋。

而除了在同一小區(qū)內(nèi)外國人購置住房不能超過總住房數(shù)量30％這一限制外，其他約束幾乎可以忽略不計。

閑話少說，同樣的問題，越南請外國人投資房地產(chǎn)的效果如何？從短期來看，效果相當(dāng)?shù)暮?。以胡志明市為例?016年一線地段每平米上漲3000到3500美元，二線地段上漲2500到3000美元。

到了2017年二季度，胡志明房價已經(jīng)回復(fù)至2011年最高水平，成交量達(dá)1.16萬筆。

但是，凡事就怕一個但是，在短暫的繁榮之后，越南政府開始發(fā)行不對勁，因?yàn)樵侥蠘鞘械纳蠞q趨勢開始不受控制。

03

2020年的新冠疫情給世界經(jīng)濟(jì)格局來了場大洗牌，然而吊詭的是越南房價卻是風(fēng)景這般獨(dú)好。

河內(nèi)等一線城市，2020年每平米換算成人民幣均價4萬，二線城市如峴港也高達(dá)2至3萬。最夸張的是胡志明，今年1季度住房銷量同比增長98％，這到底是什么原因？

按照越南建設(shè)部新聞發(fā)布會上的說法，原因在于新冠影響下土地供應(yīng)量的減少。

然而不知道是我搜索能力有限，還是真的就沒公布具體數(shù)字，我在越南住建部官網(wǎng)翻了半天也沒找到一個確切的歷年土地供應(yīng)量數(shù)字。

退一萬步假使它真的土地供應(yīng)減少，只能解釋樓市價格大漲，卻解釋不了為什么銷量也跟著漲。

事實(shí)上，我認(rèn)為越南房地增長逆全球經(jīng)濟(jì)形勢的原因，大概率不在越南，而是在國外。

年初拜登上臺，為應(yīng)對新冠疫情，他立馬宣布放水1.9萬億美元，這意味著美元即將貶值。

然而美元是世界貨幣，全球的富豪們?yōu)榱俗约菏掷锏拟n票保值，必然在全球范圍內(nèi)尋求保值產(chǎn)品。起初是比特幣，后來是美股，再后來是上海房地產(chǎn)。

按理說，房地產(chǎn)是最穩(wěn)健的保值產(chǎn)品，然而中國的房地產(chǎn)行業(yè)在我國強(qiáng)大的宏觀調(diào)控力量面前被約束得相當(dāng)老實(shí)，外國資本根本沒有可操控的空間。

相比之下，越南房地產(chǎn)由于《住房法》的存在，外國資本可以隨意進(jìn)出，這里也就順理成章成了外資避險的天堂。

然而，房地產(chǎn)歸根結(jié)底是要實(shí)體經(jīng)濟(jì)做支撐的，泡沫吹得越大，爆炸的結(jié)局就越慘烈，何況吹泡沫的那根棒子，還捏在外國人手上。

90年代的日本，2008年的美國在房地產(chǎn)泡沫被戳破時，至少有發(fā)達(dá)國家的底子做支撐，而越南作為發(fā)展中國家已經(jīng)在2012年炸過一次房地產(chǎn)，如果再炸一次，可能摧毀的，不單單只有金融業(yè)這么簡單。

那么最后一個問題，越南政府到底知不知道現(xiàn)在有多危險？他們當(dāng)然知道，但是呢，所有人都在揣著明白裝糊涂。

作者：金陵風(fēng)語