今年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)如臨寒冬。房產(chǎn)中介作為房地產(chǎn)的下游行業(yè)也深受影響，當(dāng)下，中介從業(yè)人員大量轉(zhuǎn)行，多個(gè)中介門(mén)店關(guān)停、轉(zhuǎn)讓。據(jù)多家知名中介負(fù)責(zé)人透露，目前昆明已關(guān)閉中介門(mén)店300多家。

除了市場(chǎng)的壓力，中介公司還面臨著開(kāi)發(fā)商被拖欠傭金的問(wèn)題，據(jù)了解，昆明一知名中介公司被一個(gè)項(xiàng)目已拖欠高達(dá)兩千多萬(wàn)元。

配圖：中介門(mén)店生意冷清

在嚴(yán)峻的市場(chǎng)大環(huán)境下，房產(chǎn)中介行業(yè)何去何從？都市時(shí)報(bào)·大象房鑒所采訪了多位業(yè)內(nèi)人士和地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家。

昆明中介機(jī)構(gòu)兩頭為難?

市場(chǎng)上房子銷(xiāo)量堪憂 成交后開(kāi)發(fā)商拖欠傭金

記者采訪了昆明多家知名中介機(jī)構(gòu)了解到，目前中介機(jī)構(gòu)生存環(huán)境十分艱難。

昆明一本土中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示：“今年的市場(chǎng)本來(lái)就不好，客戶觀望情緒重，二手房交易不斷下滑，幾乎大量中介人員的銷(xiāo)售重心都在一手房，也就是新房市場(chǎng)。中介人員收入本來(lái)就不高，新房市場(chǎng)也不好賣(mài)，好不容易賣(mài)出一套，開(kāi)發(fā)商還拖欠傭金，拖欠時(shí)間已高達(dá)1年以上，至今都沒(méi)有結(jié)算?！?/p>

“開(kāi)發(fā)商拖欠中介傭金的情況是很常見(jiàn)的，因?yàn)槔ッ鞯闹薪榻Y(jié)的都是后傭，正常的傭金結(jié)算時(shí)間是1-3個(gè)月。從去年底開(kāi)始，就有個(gè)別項(xiàng)目結(jié)傭緩慢，比如中介賣(mài)了500萬(wàn)的傭金，開(kāi)發(fā)商只結(jié)100萬(wàn)，然后每個(gè)月陸陸續(xù)續(xù)的結(jié)，但到今年下半年部分開(kāi)發(fā)商就直接不結(jié)算傭金了。”

該負(fù)責(zé)人還表示，中介把房子賣(mài)出去，傭金結(jié)不回來(lái)，只有公司提前墊付傭金給中介人員，現(xiàn)在光中介公司提前墊付的傭金都不是一筆小數(shù)目。

此外，昆明另一家知名中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人也表示，昆明頭部房企基本都有拖欠中介傭金的情況，昆明西山區(qū)一項(xiàng)目從去年8月至今，拖欠的中介傭金已經(jīng)高達(dá)2000多萬(wàn)元。

與此同時(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前昆明關(guān)閉的中介門(mén)店總數(shù)已經(jīng)接近300多家。

“部分人被行業(yè)短期紅利吸引”

其實(shí)，在多數(shù)從業(yè)者眼中，房產(chǎn)中介本身就是一個(gè)人員流動(dòng)性很大的行業(yè)，對(duì)周?chē)碌娜肼?、離職已是司空見(jiàn)慣。今年房產(chǎn)中介行業(yè)的動(dòng)蕩，早有預(yù)兆。

從事房產(chǎn)中介工作5年多的小李介紹，去年年初，受疫情影響，很多人不得不“宅”在家中，長(zhǎng)時(shí)間的居家生活讓不少剛需家庭萌生了換房的念頭。

迎來(lái)復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，昆明出現(xiàn)了一次改善型住房熱銷(xiāo)的勢(shì)頭，去年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是熱度高漲。部分房企為了沖刺年終任務(wù)，紛紛推出特價(jià)房源，低價(jià)走量，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的表象。一些人被這種繁榮景象吸引，紛紛加入，這也是去年“不管在哪都能看到房產(chǎn)中介扎堆”的原因之一。

他認(rèn)為，這部分人員只是被行業(yè)的短期紅利吸引，對(duì)行業(yè)并不了解。房地產(chǎn)下行之時(shí)，自然就會(huì)選擇離職、轉(zhuǎn)行。

小李表示：“中介這個(gè)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻很低，從業(yè)者走得多，來(lái)得也多。但今年情況特殊，受市場(chǎng)影響比較嚴(yán)重，很多中介都是靠長(zhǎng)期積累的老客戶和剛需客戶支撐業(yè)績(jī)，新入職的想要開(kāi)單，很有難度?！?/p>

房產(chǎn)中介小王表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，有的小型中介門(mén)店一個(gè)月都賣(mài)不出一套房子，支出成本和收入嚴(yán)重不對(duì)等，只能關(guān)店。像尊園、新亞、貝殼這些品牌中介，也會(huì)選擇關(guān)閉一些業(yè)績(jī)不好的門(mén)店，把人員集中到有購(gòu)買(mǎi)力的區(qū)域，節(jié)省開(kāi)支。

面對(duì)走勢(shì)不明的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)中介的前途在哪里呢？

“需要全方位提升服務(wù)水平”

“目前昆明的行情是剛需客戶多一些，改善型客戶相對(duì)比較少，這也影響了中介的業(yè)績(jī)。今年，昆明三大中介機(jī)構(gòu)陸續(xù)都有門(mén)店關(guān)停?！敝薪樾≈x表示。? ?

配圖：中介門(mén)店生意冷清

小謝從事房產(chǎn)中介行業(yè)近10年，已經(jīng)算是昆明中介行業(yè)中的資深從業(yè)者。他認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)變數(shù)太多，“業(yè)績(jī)一般般。去年好的時(shí)候一個(gè)月可以成交5套，不好的時(shí)候2套左右，今年平均每個(gè)月能成交2—3套。”

對(duì)于房產(chǎn)中介未來(lái)應(yīng)該如何發(fā)展，小謝認(rèn)為，未來(lái)必須在服務(wù)水平上全方位提升。

“比如對(duì)二手房的交易流程，稅費(fèi)及二手房基礎(chǔ)知識(shí)，房屋裝修哪些墻能拆，哪些墻不能拆等方面的引導(dǎo)，貸款政策、銀行利率、市場(chǎng)行情、樓市走向、區(qū)塊鏈金融價(jià)值等等，都要有所了解?！彼硎?，中介需要儲(chǔ)備的知識(shí)很多，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)沒(méi)有三五年，連入門(mén)都不算。

房產(chǎn)中介小彭也認(rèn)為，提升服務(wù)技巧和能力，對(duì)房產(chǎn)中介從業(yè)者相當(dāng)重要。“我們最近已經(jīng)在考房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格證了，考試題目都是專(zhuān)業(yè)性的知識(shí)，如果不認(rèn)真看題，想要通過(guò)考試還是有難度的?！彼硎?，現(xiàn)在房產(chǎn)中介市場(chǎng)正處于大洗牌階段，一些水平不專(zhuān)業(yè)，服務(wù)不好的中介陸續(xù)都轉(zhuǎn)行了。“中介本來(lái)就是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，房產(chǎn)的成交，只是服務(wù)的開(kāi)始。”

　★?專(zhuān)家觀點(diǎn)

? ?“未來(lái)中介行業(yè)的透明度將繼續(xù)提升”

對(duì)于房產(chǎn)中介大量從業(yè)者離職轉(zhuǎn)行，門(mén)店關(guān)停的現(xiàn)象，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析表示，一方面，規(guī)模較小的中介掌握的房源資源有限，且房源信息的真實(shí)性不能完全得到保障，購(gòu)房者更青睞規(guī)模較大或具有品牌影響的中介公司。

加之在昆明，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策監(jiān)管較嚴(yán)，部分開(kāi)發(fā)商選擇與資源豐富的中介公司進(jìn)行合作銷(xiāo)售，進(jìn)一步擠壓小規(guī)模中介的生存空間。

另一方面，為獲取一定的市場(chǎng)份額，房產(chǎn)中介之間在不斷競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)提升自己的服務(wù)水平來(lái)確保自身有競(jìng)爭(zhēng)力，這也促使該行業(yè)進(jìn)一步洗牌，向規(guī)范、有序的方向發(fā)展。

房產(chǎn)中介為房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)或租賃雙方提供咨詢(xún)服務(wù)，協(xié)助雙方公平交易并促進(jìn)成交，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。但一直以來(lái)，這個(gè)行業(yè)里存在多種亂象，導(dǎo)致行業(yè)口碑不佳。

相信未來(lái)隨著行業(yè)的發(fā)展以及整治的逐步到位，中介行業(yè)的透明度將進(jìn)一步提升。因此，提高從業(yè)人員素質(zhì)，提升品牌影響力，拓寬銷(xiāo)售渠道，為客戶提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，將是中介行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

“房產(chǎn)中介將來(lái)需要大力開(kāi)拓租賃市場(chǎng)”

昆明市社科院研究員高軍表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)政策調(diào)控，確實(shí)到了重新洗牌的境地。最近，國(guó)家發(fā)布了在一些城市擴(kuò)大試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的消息，更是給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了動(dòng)蕩。由此來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬已成事實(shí)。

房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量房時(shí)代進(jìn)入到存量房時(shí)代。今后，房產(chǎn)中介應(yīng)該在盡量做好存量房買(mǎi)賣(mài)的基礎(chǔ)上，大力開(kāi)拓租房市場(chǎng)，要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，迎接市場(chǎng)的重大變化。

房產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場(chǎng)中始終起著橋梁作用，是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的角色，它是促使買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易的主要媒介。

今后，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要適應(yīng)需求變化，要在信息發(fā)布與信息獲得方面更加積極主動(dòng)，從中尋得更多的商機(jī)。

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