萬科發(fā)布年報當天由于時間緊張，所以小七只是簡單點評了幾句，那這周末終于有時間可以仔細過一遍萬科年報的各項數(shù)據(jù)，所以就單獨又寫了篇年報點評文章。

周二在點評萬科的時候，我說這份年報低于預(yù)期主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率下降較大，由2019年的27.2%下降到2020年的22.6%，由于萬科和其他一些雙輪驅(qū)動的房企不一樣，它的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然占據(jù)了營收的絕對大頭，達到95.5%，所以它的凈利潤對于毛利率的變化非常敏感，從上圖可以看到，萬科2020年的營業(yè)收入增加512億，營業(yè)成本增加了608億，所以毛利相當于減少了96億。

而這部分毛利的減少基本被85億投資收益的增加所抵消了，而投資收益主要來自于權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資收益，說直白點就是來自于那些萬科和其他地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)，但萬科占比較小的表外項目，而這些表外項目的毛利率我們是無從而知的。當然，我們也不能因為萬科20年投資收益同比增加了85億就判斷萬科表外項目的毛利率增加了，畢竟萬科過去幾年拿地權(quán)益比一直在下降，所以表外項目的規(guī)模是在不斷上升的。

那怎么樣才能看清萬科所有表內(nèi)表外項目毛利率的整體趨勢呢？我覺得一個比較好的指標就是凈利潤率，這個指標會一并考慮到投資收益，即用萬科歸母凈利潤415億除以營業(yè)收入4191億，得到2020年的凈利潤率為9.9%，相比2019年的10.6%下降了0.7%，而萬科2018年的凈利潤率是11.3%，說明過去三年萬科所有項目的整體毛利率確實在逐步下降，原因當然是這三年結(jié)算了很多于2016年和2017年土地溢價率處在高位時拍下的高地價樓盤。

那接下來我們最關(guān)心的無疑就是凈利潤率下降的趨勢何時才能見底，從上圖我整理的萬科年報數(shù)據(jù)可以看到，截至2020年底，萬科已售未結(jié)單價為14,194元/平，相比2019年底的14,203元/平相差無幾，而2020年的銷售單價15,086元/平相比2019年的15,341元/平還下降了254元，所以我認為今年萬科結(jié)算端的毛利率和凈利潤率依然會承壓，到最后可能還是需要以量補價，記住這個公式：11.1%的營收增速可以抵消1%的凈利潤率下滑。

那毛利率和凈利潤率何時才能止跌企穩(wěn)？接下來我們重點關(guān)注的就是兩個指標，一是每月新售樓盤的銷售單價，萬科今年一季度的銷售單價為16,252元/平，同比上漲4.3%，開了個好頭。

第二個重點關(guān)注的指標就是未來財報會披露的已售未結(jié)樓盤的單價，這兩個指標都是結(jié)算毛利率的先行指標，一旦這兩個指標穩(wěn)步上升，且上升幅度大于萬科拿地單價的上升幅度，萬科的毛利率和凈利潤率便能觸底反彈，使得凈利潤增速能夠開始趕超營收增速。