最新消息：北五環(huán)外的倒掛神盤（北五環(huán)+地鐵盤+人大附），紫金書院即將上新！

一、交通感受

1.1、軌道交通--現(xiàn)在軌道交通還是比較方便的，未來13號線拆分完（至上地、西二旗更方便了），東北環(huán)線再開通（東北環(huán)線至生命科學園、天通苑、望京、CBD等產(chǎn)業(yè)區(qū)），就更方便了。

上次從13號線霍營站（8號線和13號線的換乘站）出了地鐵，從黃平路至濟遠路，轉(zhuǎn)至太平莊北街。一路走過來距離倒不是很遠，但是感慨卻是很多。這現(xiàn)在的路況一點也不像發(fā)展了二十多年的情況（要說這地捂了快二十年，真有點不相信。但是，看看這邊的華龍苑南里，感覺確實是一個老城區(qū)了）。道路確實還是有點破。帶來點安慰的是太平莊北街修路了，沿著正在修建馬路的工地走到了售樓處（修路了說明這邊在變好）?？纯磳γ娴膰L美唐，確實不錯（回龍觀的不好也就是工地及我走路經(jīng)過的這一隅，都被我碰上了）。但是綜合說來，這里軌道交通還是比較方便的。未來13號線拆分后，在紫金書院的北面步行距離不到500米有回龍觀東站（但是據(jù)我所知這個2025年估計難開通）。1.2、公路交通--周邊的交通后續(xù)交房后，會有大幅度的改善，但是南側(cè)道路的噪音還是要注意一下

這次是從大華啟宸府看完后，走北清路，開車向南，轉(zhuǎn)到黃平西里--科星路--回龍觀東大街，還是很寬敞的，快速到達。 由于新盤周邊正在施工，大車也比較多，各種圍墻弄著周邊還是沒那么好。大家得注意了太平莊北街屬于連接回龍觀和天通苑的一條主路，現(xiàn)在正在擴展，修通。購買前排的要注意噪音問題（這么一條主路，大概率后續(xù)會有公交車，再增設(shè)個站，那就聲音會更大一點）二、周邊--這里屬于回龍觀的成熟區(qū)，雖然經(jīng)過十多年的發(fā)展，以及回天計劃，但是這里周邊基本屬于雜草叢生，走在路上感覺到了十八縣城（未來這個樓盤的建設(shè)完成，周邊會有所改善，別看周邊各種空地或老房子，但是周邊未來基本沒有待開發(fā)的地塊，這也是紫金書院的優(yōu)勢--稀缺）。

沿著太平莊北街一路向東是霍營公園，未來這里也不會建設(shè)什么了，就是公園。

社區(qū)的南面是13號線的車輛段，北京地鐵運營公司的研發(fā)中心也在這里辦公（這里未來也就這樣，頂多種種樹，修建圍墻把這里隔離起來，大的改觀很難。地鐵公司屬于運營單位，非盈利性機構(gòu)，基本靠政府貼補來過日子，讓他們把這里建設(shè)的漂漂亮亮的比較難）（好在未來這里會有馬路隔離開來）。西南面是人大附昌平學校。

目前濟遠路和黃平路還沒打通，未來會打通，交通方便一點了。

總之：要吐槽的就是，這說起來屬于昌平的核心區(qū)，相對新盤屬于發(fā)展的最成熟區(qū)域，但是周邊還是比較破敗的，到縣城里的感覺。

三、樓盤&戶型售樓處就在樓盤的南側(cè)。把售樓處建設(shè)在樓盤的旁邊，這個也體現(xiàn)出周邊的成熟度，這些是給樓盤加分的（奶西地塊、東壩的新盤開發(fā)商都不敢這么做，在地塊邊上建設(shè)售樓處，估計售賣難度增加10%）。

①、樓盤位置屬于未來無地開發(fā)，稀缺性還是有一點，雖然打著配套成熟的旗幟，但是周邊的環(huán)境確實比較拉胯一點。寄希望未來樓盤建成后會有所改觀吧。

樓盤幾經(jīng)周折，捂地惜售快20年了，開發(fā)商雖然是是一家當?shù)匦」?-北京新領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，能做到這一點，背后還是有一定力量的。樓盤的設(shè)計，北高南低，學院風，外面的磚墻（更抗衰老）。②、開發(fā)商屬于典型本地小開發(fā)商，關(guān)系還是有的，但是資金實力還是弱了一些（雖然經(jīng)過這么多年的捂地惜售，利潤增加不少。但是這么多年的各種開支也不少，上下大點，樣了這么一幫人，新地項目也少。沒有想象中過得那么滋潤）。并且這么多年的囤地，號稱從幾千元漲到現(xiàn)在六萬多，但是總價的差價，是需要繳納稅費的，還不低呢（具體計算方法我看網(wǎng)上有人算的很明白，我就不再重復了）。因此，開發(fā)商就使勁的增加建設(shè)成本，精裝修交付（號稱采用金茂的各種高科技系統(tǒng)，各種可變空間。變相的把差價做小，就是為了多賺點利潤）。號稱與金茂合作也基本是自己來操盤，就是用用金茂的高科技和名號。

結(jié)論就是各種減配，以及后續(xù)的維權(quán)還是不少，購買的人要注意了。

項目為改善社區(qū)，容積率1.8，30%的綠化率，總共18棟，是6-10層的純低密洋房產(chǎn)品；約111㎡可變?nèi)?146㎡可變五居，均價約63000元/平，總價約660萬起。項目全部精裝修交付，而且采用了金茂的科技住宅系統(tǒng)，恒溫恒濕恒氧恒靜恒凈的黑科技;據(jù)說將來會有金茂物業(yè)加入。項目附近的首開國風美唐、公園悅府、紫金新干線，二手房均價7萬+。紫金書院預計6字開頭，新盤倒掛優(yōu)勢明顯。111平三居室：南向面寬約7.65米，南向空間可做打通大寬廳，北向空間可以打通，也可以隔斷為書房和臥室，雙衛(wèi)設(shè)計，帶置物空間，衛(wèi)生間干濕分離，U型廚房。

146平五居室：南向面寬約10.5米，南向空間可打通做大寬廳，北向空間可以隔斷為雙次臥+書房，主臥帶浴缸，餐客一體，中心式餐廳，帶中島。

紫金書院的位置非常好，位于北京中軸線，地鐵8號線+13號線，地鐵8號線回龍觀東大街站約900米。

教育資源方面，周邊有12年一貫制的人大附中昌平學校，紫金新干線普惠制幼兒園(芭學園)、華龍苑南里幼兒園。北側(cè)500米，是要新打造的首開回龍街商業(yè)街區(qū)。往南距離1.6km，TBD住總?cè)f科廣場，有在建的西三旗萬象匯，逛街吃飯看電影一站式解決。

醫(yī)療方面，周邊有昌平區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、京都兒童醫(yī)院、積水潭醫(yī)院、清華長庚醫(yī)院。

生態(tài)方面，周邊有紫金專屬配套公園、霍營公園、太平郊野公園、奧北森林公園、賀新公園等。

④、是否能買呢？我的建議還是一如既往。兩個維度：價格方面--這里還是一二手真倒掛（隔壁的國風美唐、公園悅府基本單價沖到8萬多，現(xiàn)在回落到7萬多，但是任然還高不少。并且這些二手房的價格是經(jīng)過充分交易后的）。品質(zhì)方面：這個小區(qū)的戶型還是社區(qū)環(huán)境，以及未來的物業(yè)還是比周邊二手房優(yōu)秀不少。稀缺度：紫金書院未來轉(zhuǎn)為二手房，周邊的樓齡它最新，戶型它最好（兩種改善型戶型）。近距離周邊已經(jīng)無新地供應，周邊基本無競品。必然未來漲幅會比較好。

⑤、周邊未來：小區(qū)現(xiàn)在周邊還是比較不成體系，甚至有點荒。未來這規(guī)劃了社區(qū)服務中心、幼兒園、小型商業(yè)體。北頂娘娘廟（因為這個歷史文物保護，整體樓盤推遲了兩年，戶型也優(yōu)化了不少，也許這個廟帶來了福音），未來改造保護升級為國學學堂，就是一個圖書館。因此未來還是可以期待的，特別是北京經(jīng)過了幾輪回天計劃的實施，這個的各種配套還是該管不少?，F(xiàn)在雖然荒，未來依然看好（各種配套處于上升期，是利好）。

四、購買建議結(jié)論就是，想買昌平南部區(qū)域，現(xiàn)在建議買新盤（真實的一二手倒掛區(qū)域，大量的新盤供應區(qū)域），在昌平南部眾多改善新盤中，紫金書院這個樓盤還是首推。旗萬象匯

大家該買就買，這個盤爛尾還是不可能的，減配維權(quán)還是可以有的。畢竟這個盤屬于真倒掛（即使減配了，這價格還是很吃香的）（小開發(fā)商，在新干線一期、二期就有維權(quán)這優(yōu)良傳統(tǒng)。紫金書院這次一方面為了更好賣，更是為了增加點利潤（一般開發(fā)商說的裝修標準，都是打折來聽得，說8000元裝修標準，實際只花了3000不到，這還算良心開發(fā)商），增加了好多噱頭，吸收金茂的裝修標準和高科技。但是你期望像金茂府那樣高標準交付，你心理得有個準備，這個畢竟不是10W+的盤，想要享受10W+的品質(zhì)。另一方面：周邊多么多么的成熟，但是你要記住這是昌平不是朝陽三里屯，不是市區(qū)里面，別沖動，客觀看待）。這里距離西三旗新開的萬象匯還是非常近的。牌

只能說這么多了，看房咨詢戶型圖上售樓員！