我們之前分享了許多與評估相關的案例，其中既有涉及評估方法、評估時點等問題的討論，也有對本地評估機構與外地評估機構之間差異的探討。

那么今天我們再通過一個案例，來了解一下是什么原因?qū)е聝纱卧u估值之間竟然相差了上億元不止。其背后又有什么樣的故事呢？

我們一起來了解一下這個案例。

案例

現(xiàn)實生活中很多企業(yè)主，往往會選擇租地建廠，但是一旦涉及征收拆遷，就極易引發(fā)相關糾紛。

今天分享的案例中，一處彩鋼棚廠房被征收，三家公司被卷了進來，分別是：地主公司、租戶公司與“房主”公司。這其中還涉及了兩次訴訟與三份合同。

那么，其中到底有怎樣的糾葛，我們接著往下看。

▼廠房被征收 兩次評估為何相差上億元

2020年1月3日這塊位于重慶某區(qū)的一處彩鋼棚廠房被劃入了征收范圍。

同年，1月13日，當?shù)啬承姓C關與A模具公司簽訂《重慶市**區(qū)國有土地上房屋征收協(xié)議書》（下稱《協(xié)議書》），這個協(xié)議關聯(lián)著1.569億元的補償，其中彩鋼房的補償為1.09億元左右。

《協(xié)議書》顯示，經(jīng)雙方協(xié)商，A模具公司自愿按照《補償方案》選擇貨幣補償安置方式，達成以下協(xié)議：A模具公司房屋坐落位于**地塊，房屋產(chǎn)權人為A模具公司。經(jīng)認定為合法建筑結(jié)構彩鋼維護彩鋼頂，建筑面積18772.66平方米。最終經(jīng)認定合法建筑補償費109594334元。被征收房屋的補償、獎勵、補助等費用共計1.569億余元，

●第一次評估——2020年5月

巧合且有趣的是，在協(xié)議書簽訂完成的近5個月后，某房地產(chǎn)評估機構于2020年5月4日出具了一份《房地產(chǎn)估價報告》，顯示前述被征收廠房的評估總價也為109594334元。

問題來了，大家注意看被征收廠房的協(xié)議補償費和該廠房的評估總價居然一模一樣。

有心的大家有沒有注意到這個問題：

評估報告是在協(xié)議書簽訂后的幾個月后才作出的。但是，5月份評估報告的被征收廠房評估值居然與1月份協(xié)議書中顯示的廠房補償費的數(shù)值完全一致。

這不免讓人懷疑，被征收廠房的評估流程是否經(jīng)得起考驗呢，為什么后評估的評估值與先協(xié)議的補償費竟然會完全一致呢？

那么，這個被征收廠房，究竟價值多少呢？

▼被征收廠房差點被法拍?法拍價格僅值239萬元

有趣的是，由于一些糾紛，該彩鋼房差點被法拍。

●第二次評估——法拍期間

重慶該區(qū)法院也委托房地產(chǎn)評估機構對**地塊上需拆除的地上建（構）筑物、附屬設施及需處置的辦公用品等34項資產(chǎn)的變現(xiàn)價格評估。評估報告顯示，該項資產(chǎn)的評估總值為239萬元。

這個評估值真的是令人難以置信，之前評估值1.09億元之多的廠房如今竟然只值239萬元嗎？

為什么這個廠房會被法拍呢？我們翻閱了相關的裁判文書后發(fā)現(xiàn)，原來在此之前，地主公司和租戶公司之間竟然還有一次合同糾紛。

同糾紛關注點

●地主公司——A模具公司

2006年，A模具公司獲得涉案土地的土地使用權，證載用途為工業(yè)用地，土地使用權類型為出讓。

●租戶公司——B物流公司

2012年11月，B物流公司從地主公司手中租用了該涉案土地，并約定租賃期滿后，租戶公司應自行拆除臨時廠房及設施設備。

合同簽訂后的第六年（2018年3月），因欠租問題，地主公司將租戶公司告上法院。隨后，在2019年2月，法院判決雙方合同解除。租戶公司需要需支付193萬余元租金并支付違約金、土地占有使用費；此外還需騰空租賃地塊并恢復至交接時原狀后，將該租賃的土地交還給A模具公司。

一審判決后，租戶公司提起上訴，但是被駁回了上訴。

隨后，因為租戶公司并未履行相應義務，地主公司申請了法院強制執(zhí)行。

●房主公司——是否是C物流公司呢？

這時，突然跳出了另一家公司（C物流公司），其拿出了一份合同和相關的工程結(jié)算等材料，力圖證明其是“房主”公司，并提出了執(zhí)行異議。

那么這家公司是否真的是“房主”公司呢？

在隨后的法院判決中我們了解到，由于這家公司提供的合同只有復印件而沒有原件，且其提交的工程總費用表、工程結(jié)算表中無相關簽字確認信息，因此法院認為該證據(jù)不足以證明其案實際出資建設該工程。隨后法院裁定駁回了C物流公司的執(zhí)行異議。

此后，C物流公司不服該裁定，向渝北區(qū)法院提起執(zhí)行異議之訴。后由于B物流公司又提出（案涉廠房）確權之訴，便向法院申請撤回執(zhí)行異議之訴。

2022年5月開始C物流公司開始尋求行政救濟方式，要求確認彩鋼房的權屬問題等。

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總結(jié)和分析

那么到這里，A、B、C三家公司的糾紛我們已經(jīng)了解了，我們再說回其中的評估問題。

在此前地主公司與租戶公司的糾紛中，三家公司均表示認可該彩鋼棚廠房為違章建筑。

如果該廠房被認定為違章建筑的話，那么其評估值和補償款都會大受影響，甚至其是否應該補償也應重新考慮。

此前我們也分享了違章建筑評估補償?shù)南嚓P問題。大家可以再翻閱之前的文章內(nèi)容，了解更多細節(jié)。

（請參考：【河南案例】遇到征收拆遷，為什么建議盡快進行評估？一個案例告訴你評估報告的證據(jù)優(yōu)勢?。?/p>

再次提醒大家：

評估在相關征收拆遷案件及其相關補償中，起著舉足輕重的作用。一方面，評估值往往決定著補償數(shù)額；另一方面評估在鑒證的基礎上還提供了一個公允的價值判斷；同時，作為第三方機構，其獨立性等決定了其具有更強的證據(jù)優(yōu)勢。

而在這個案例中，第二次評估屬于法拍相關的評估，因此評估價與正常的評估價之間一定是會存在差異的。此外，也涉及到了是否是違章建筑的問題。

但是像這個案例中，估值差異如此之大的情況，確實也是比較少見的。

最后，在拿到評估報告后，如果我們發(fā)現(xiàn)評估值的確存在極其偏低等不合理情況，應該及時提出異議，或者尋求其他救濟方式。

（請參考：【評估案例答疑】對評估和補償結(jié)果不滿，申請復核與鑒定時，千萬別犯這兩個錯誤！）

文章來源網(wǎng)絡綜合整理/侵刪

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