作者 | 王迪

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

“有信心完成全年1500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，未來(lái)將在適當(dāng)時(shí)間繼續(xù)增持公司股份?！毙袠I(yè)周期下，盡管奧園的增速有所放緩，政策調(diào)控亦更加高頻，但郭梓文依舊向外界傳遞出信心。

高質(zhì)量發(fā)展成為郭梓文口中的高頻詞。

8月23日上午，中國(guó)奧園(03883.HK)舉行2021年中期線上業(yè)績(jī)會(huì)。中國(guó)奧園執(zhí)行董事、主席郭梓文，集團(tuán)黨委書(shū)記、總裁郭梓寧，執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁馬軍，奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁兼CFO陳志斌，執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁陳嘉揚(yáng)等管理層出席業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額為772億元，同比增長(zhǎng)28%。；上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣325.1億元，同比增長(zhǎng) 15%；凈利潤(rùn)為人民幣28.4億元，凈利潤(rùn)率為8.7%；核心凈利潤(rùn)人民幣28.7億元，核心凈利潤(rùn)率為8.8%。

數(shù)據(jù)顯示，奧園2015年到2019年的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到67%，2021年奧園預(yù)計(jì)總可售資源約人民幣2200億元，供貨充足。

此外，對(duì)于備受關(guān)注的“三條紅線”，奧園管理層指出，將通過(guò)促回款、調(diào)節(jié)奏、降成本、快交付，未來(lái)三年均實(shí)現(xiàn)正經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，達(dá)到降低負(fù)債、增厚凈資產(chǎn)，爭(zhēng)取2020年實(shí)現(xiàn)三條紅線全部達(dá)標(biāo)。

管控扁平化與盈利均好化

奧園對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)的設(shè)定是，行業(yè)已經(jīng)從規(guī)模紅利時(shí)代的“全速跑”轉(zhuǎn)向管理紅利時(shí)代的“節(jié)奏跑”。換言之，在后千億時(shí)代優(yōu)化組織運(yùn)營(yíng)，提升精細(xì)化管理，保持適度增速，才是保持自身發(fā)展的根本。

今年上半年，奧園進(jìn)行了一系列的優(yōu)化調(diào)整，包括強(qiáng)化大運(yùn)營(yíng)及精益化管控，實(shí)現(xiàn)組織優(yōu)化管理。地產(chǎn)主業(yè)則通過(guò)組織架構(gòu)優(yōu)化，強(qiáng)化總部對(duì)區(qū)域公司的直接管控；此外，成立悅康控股全面統(tǒng)籌物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文化旅游、美麗健康等非房產(chǎn)業(yè)，賦能地產(chǎn)主業(yè)，推動(dòng)幸福人居板塊（地產(chǎn)主業(yè)）與悅康生活板塊（非房業(yè)務(wù)）雙向賦能和協(xié)同發(fā)展。

管理層表示，未來(lái)，奧園將集中資源打造年銷(xiāo)售100—200億元的核心城市公司，持續(xù)提高經(jīng)營(yíng)的效益和影響力。

如今，房地產(chǎn)告別房?jī)r(jià)單邊快速增長(zhǎng)時(shí)期，行業(yè)不得不面對(duì)的是銷(xiāo)售增速減緩的問(wèn)題。

對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，馬軍認(rèn)為，今年調(diào)控和往年不同，調(diào)控政策高頻、精準(zhǔn)、有效，整體更加合理。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)成交量還是比較平穩(wěn)、健康，中國(guó)奧園對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景持長(zhǎng)期看好觀點(diǎn)，將保持適度的規(guī)模增速。

“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)橛匈|(zhì)量發(fā)展，奧園將擁抱大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等城市群，積極拓展城市更新，聚焦高能級(jí)城市，打造百億級(jí)城市公司，持續(xù)深耕區(qū)域，全面整合地產(chǎn)板塊，實(shí)現(xiàn)管控扁平化，落實(shí)及強(qiáng)化大運(yùn)營(yíng)、精益化管控，釋放管理紅利?！?/p>

值得一提的是，按照行業(yè)分拆上市熱潮的發(fā)展節(jié)奏，外界對(duì)奧園的關(guān)注點(diǎn)在是否有計(jì)劃分拆其他非房產(chǎn)業(yè)板塊。

對(duì)此，管理層表示，暫時(shí)未有分拆其他非房業(yè)務(wù)板塊的打算。據(jù)了解，目前奧園旗下上市板塊有三大平臺(tái)，分別為中國(guó)奧園（3883.HK）、奧園健康（3662.HK）、奧園美谷（000615.SZ）。

目前，奧園健康的市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)向好。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，奧園健康總收入突破10億元，同比增長(zhǎng)83%；毛利約3.5億元，同比增長(zhǎng)57.2%；凈利潤(rùn)約1.9億元，同比增長(zhǎng)66.3%；核心凈利潤(rùn)約1.8億元，同比增長(zhǎng)70.4%。

2022年“三道紅線”達(dá)到全綠標(biāo)準(zhǔn)

運(yùn)營(yíng)及精益化管控不僅僅體現(xiàn)在盈利方面，在三條紅線指標(biāo)方面，今年上半年中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)了相關(guān)指標(biāo)的細(xì)分優(yōu)化：凈負(fù)債率進(jìn)一步下降，現(xiàn)金短債比維持1.3，現(xiàn)金流動(dòng)性充裕。

“奧園有信心在2022年底達(dá)到三道紅線全綠標(biāo)準(zhǔn)。”奧園管理層稱。為此，奧園一方面加快銷(xiāo)售資金回籠，營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流大幅改善，確?，F(xiàn)金流安全；另一方面，奧園保持審慎購(gòu)地，年購(gòu)地預(yù)算控制在當(dāng)年合同銷(xiāo)售額20%以內(nèi)。

為保證充足的流動(dòng)性，上半年，中國(guó)奧園抓緊融資窗口期，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

今年以來(lái)，中國(guó)奧園緊抓市場(chǎng)窗口期，通過(guò)境內(nèi)外多元渠道安排再融資，合共發(fā)行7.38億美元優(yōu)先票據(jù)，完成逾21億港元三年期境外銀團(tuán)貸款，并成功發(fā)行人民幣18.2億元境內(nèi)公司債。

其中，今年1月份發(fā)行的1.88億美元2022年到期4.2%優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)下公司債券發(fā)行成本的新低。同時(shí)，中國(guó)奧園已悉數(shù)贖回今年內(nèi)到期的公募境外優(yōu)先票據(jù)，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

半年報(bào)顯示，截止6月30日，中國(guó)奧園授信額度總額約人民幣2426億元，其中尚未使用的授信余額為人民幣1283億元。另外，中國(guó)奧園上半年現(xiàn)金回款率達(dá)到87%，總現(xiàn)金約人民幣683億元，為人民幣517億元短期借貸的1.3倍，足以覆蓋一年內(nèi)到期的短期負(fù)債部分；于2021年7月底，已償還及續(xù)期約人民幣25億元的短期借貸，進(jìn)一步減輕短期債務(wù)壓力。

城市更新增厚土儲(chǔ) ?拿地仍以收并購(gòu)為主

第一批集中供地落下帷幕，第二批集中供地部分城市迎中止及政策“打補(bǔ)丁”，這也讓房企在拿地方面帶來(lái)挑戰(zhàn)。

針對(duì)集中供地及土地市場(chǎng)的問(wèn)題，馬軍表示，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)分化狀態(tài)，長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)奧園獲地方式主要還是靠收并購(gòu)，以及舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。今年上半年，中國(guó)奧園在拿地策略上也關(guān)注到集中供地市場(chǎng)，整體來(lái)看，土地市場(chǎng)整體溢價(jià)率比較高，土地成本明顯提高。

“公司運(yùn)營(yíng)高度關(guān)注三條紅線達(dá)標(biāo)情況，未來(lái)在拿地上將更多專(zhuān)注舊改轉(zhuǎn)化，預(yù)計(jì)全年土地購(gòu)地金額不超過(guò)300億元，下半年會(huì)適時(shí)觀望土地市場(chǎng)的拿地機(jī)會(huì)?！?/p>

截至6月30日，中國(guó)奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約5358萬(wàn)平方米，總貨值約人民幣 5939億元，計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約人民幣13482億元，一二線城市占比約 84%，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，滿足未來(lái)四至五年的發(fā)展。

其中，城市更新加速轉(zhuǎn)化，2021年上半年轉(zhuǎn)化可售貨值人民幣135億元，今年全年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化400億元可售貨值，2021年至2024年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化可售貨值人民幣2,420億元，持續(xù)增厚土地儲(chǔ)備。

對(duì)于未來(lái)的土地策略，奧園將繼續(xù)平衡土地儲(chǔ)備和財(cái)務(wù)指標(biāo)，發(fā)揮收并購(gòu)及城市更新傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，策略性補(bǔ)充土地儲(chǔ)備審慎購(gòu)地，發(fā)揮收并購(gòu)、城市更新等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，側(cè)重一二線城市，保持審慎購(gòu)地。

近年來(lái)，城市更新成為房企爭(zhēng)奪的新戰(zhàn)場(chǎng)，關(guān)于城市更新的政策同樣頻繁。

針對(duì)目前城市更新避免大拆大改的政策新規(guī)，郭梓寧回應(yīng)稱，奧園在舊改方面，以舊村、舊廠改造為主，不涉及老城區(qū)舊城改造，拆建比等符合政策要求。同時(shí)在增建方面，配建公共服務(wù)設(shè)施，提升片區(qū)功能品質(zhì)。在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置。

據(jù)了解，今年以來(lái)，中國(guó)奧園已經(jīng)先后成為廣州荔灣東塱村、黃埔旺村、新田村等城市更新項(xiàng)目合作主體。在東莞，已獲前期服務(wù)商身份的項(xiàng)目已達(dá)16個(gè)，面積合計(jì)300余萬(wàn)平方米；中標(biāo)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商身份的項(xiàng)目1個(gè)，范圍達(dá)10.06平方公里。項(xiàng)目遍布東莞南城街道、東城街道、萬(wàn)江街道、長(zhǎng)安鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)、企石鎮(zhèn)等地的奧園，累計(jì)占地面積排名第一。