“投柜率達60%即可超過原場租收入?！?/p>

作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財經(jīng)涂鴉

據(jù)公司情報專家《財經(jīng)涂鴉》消息，彩生活服務集團有限公司（簡稱“彩生活”，01778.HK）于8月18日晚間公布截至2020年6月30日止六個月未經(jīng)審核的中期業(yè)績。

財報數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)彩生活總收益由2019年同期18.12億元減少1.8%至17.79億元，擁有人占溢利較2019年同期2.16億元增加9.5%至2.36億元。于2020年6月末，彩生活總債務余額為22.52億元，資產(chǎn)負債率下降0.9個百分點至55.9%，同期合約管理總建筑面積為5.64億平方米。

彩生活利潤表（來源：半年報）

但與同行動輒50%以上的營收、凈利增長相比，彩生活這份半年報著實黯淡不少。頂著“物業(yè)第一股”的光環(huán)，彩生活的實況與地位并不等同，且在激烈競爭之中日趨處于弱勢。

別人家的榮耀

2014年彩生活成功在港上市，打開內(nèi)地房企拆分物業(yè)板塊上市的閘門，而今港股內(nèi)地物業(yè)公司已達27家。作為首個吃螃蟹的物管企業(yè)，彩生活在資本市場上并沒有得到“公平”待遇，股價長期處于低迷狀態(tài)。

根據(jù)富途APP，8月18日彩生活股價收報于4.45港元，相較IPO發(fā)行價3.78港元累計上漲17.7%，而在該日股價漲幅就達10.7%。年初疫情使得物管價值再次挖掘，彩生活股價卻呈現(xiàn)U型走勢，最終只能與年初持平。反觀行業(yè)，年初以來港股物業(yè)板塊累計漲幅近70%。

更讓人困惑的是，彩生活的估值一直處于行業(yè)末端位置。目前彩生活的靜態(tài)市盈率為11.8倍，在港股上市物業(yè)公司中僅優(yōu)于中奧到家的10.79倍，遠遠不及行業(yè)平均的54.24倍。與之而來的結(jié)果，彩生活市值尚且不足與其規(guī)模相當?shù)谋坦饒@服務的二十分之一，后者以1421億港元的市值雄踞物管行業(yè)榜首。

慘遭投資者拋棄，這與彩生活暴露出來的業(yè)績增長乏力、業(yè)務模式受到質(zhì)疑因素相關聯(lián)。

彩生活毫無疑問是業(yè)內(nèi)在管面積最大的一家。截至2020年6月30日，彩生活管理的社區(qū)數(shù)量達到2850個，其中已經(jīng)產(chǎn)生收益的合約管理總建筑面積達到3.64億平方米。而在2019年末，幾家頭部上市物企，譬如碧桂園服務、雅生活、保利物業(yè)的在管面積均在3億平方米以下。

物管行業(yè)規(guī)模為大，在看到彩生活存量龐大的同時，也需關注增量的微弱。相較2019年末，上半年彩生活的合約管理面積只增加163.2萬平方米，相當于逾5億平方米的總合約管理面積增長不足1%。更有甚者，其管理的住宅社區(qū)個數(shù)相較去年末減少13個。

彩生活管理面積情況（來源：半年報）

這可以從彩生活的低價開拓市場策略進行理解。低價意味著效益低下、盈利微薄，也暗示客戶忠誠度并不夠強。2019年年度業(yè)績會彩生活曾有透露，整個集團平均物業(yè)費價格只有1.15元，管理費0.8元以下的項目還存在150個。

基于上述原因，彩生活的財務業(yè)績未能有很大起色。2015-2019年其的營收增速分別為112.63%、62.09%、21.36%、121.7%、6.4%，同期歸屬于控股股東的凈利潤增速分別為15.63%、11.49%、70.76%、51.26%、2.79%，營收和凈利潤均在當年創(chuàng)下歷史最低水平，2020上半年表現(xiàn)不佳只是延續(xù)此前的節(jié)奏。

借助科技力量

作為國內(nèi)率先提出“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”“智慧社區(qū)”的社區(qū)服務運營企業(yè)，彩生活積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)帶來的新興技術(shù)、深化大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的應用，并注重智能設備的投入，寄希望以此推動效率的提升，實現(xiàn)高品質(zhì)的物業(yè)管理服務。

如其提出[北斗七星]戰(zhàn)略，通過對E停車、E電梯、E能源、E保潔、E裝修、E繳費、E投訴七大功能的訂單化改造，初步實現(xiàn)物業(yè)管理服務全流程的拆分；再如打造社區(qū)服務的線上平臺彩之云，以此實現(xiàn)繳付物業(yè)管理費、通知及投訴等功能的線上平臺化。

截至2020年6月30日，彩生活生態(tài)圈注冊用戶數(shù)增加至約3770萬人，其中生態(tài)圈活躍用戶數(shù)增增加至1670萬人。增值服務收入累計1.52億元，毛利率保持在94.4%的高位，貢獻溢利30.8%。

而在2019年7月19日，彩生活與京東及360.com達成協(xié)議，據(jù)此以5.22港元/股的價格分別向其增發(fā)7114.9萬股和2295.6萬股。該等交易于2019年內(nèi)完成后，兩者持有彩生活的權(quán)益總額在擴大的股本中分別占比5.00%和3.05%。

按照協(xié)議，彩生活將與京東在社區(qū)新零售、前置倉設置、物流配送、平臺體驗優(yōu)化等方面有廣泛的合作空間；同時，基于360.com在核心安全領域的技術(shù)積累，彩生活將與其在安防、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等領域展開合作。

出人意料的是，彩生活同京東的合作最先在快遞柜領域落地。在這一模式下，京東負責快遞柜的硬件鋪設，彩生活配合推行社區(qū)內(nèi)的快遞投遞與派送，快遞員使用柜機所支付的費用作為收入由前兩者進行分成。

根據(jù)半年報披露，截至2020年8月7日，彩生活的快遞柜已成功在17個城市落地，分布在其所服務的95個試點社區(qū)，共裝機115臺。經(jīng)測算，投柜率達60%即可超過原場租收入，而目前新柜機的平均投柜率已達約81%，深圳地區(qū)最高可達120%。

彩生活收入結(jié)構(gòu)（來源：半年報）

如此來看，科技確能增強彩生活在未來的盈利空間?，F(xiàn)時來看，物業(yè)管理服務仍是彩生活的最主要收入貢獻來源，2020年上半年該項錄得收益15.60億元，占總收益的87.7%。加之， “靈魂人物”唐學斌于2019年辭任首席執(zhí)行官，或是彩生活重拾線下的重要信號。