近期，北京周邊包括河北等地，公寓、商品房退房潮加大，部分開發(fā)商抵押客戶房產(chǎn)，逾期不交房也不允退房的案例比比皆是。小編為大家整理了幾種開發(fā)商常見法律問題，以及針對該現(xiàn)象在法律中的處理方法：

一、開發(fā)商延期交房

現(xiàn)實中購買期房的購房者遇到開發(fā)商延期交房屢見不鮮，開發(fā)商逾期交房的情況大致有：

1、開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所開發(fā)的房地產(chǎn)項目并未取得政府有關(guān)主管部門的正式批準(zhǔn);

2、房屋尚未完工或房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時交付使用;

3、未通過政府部門的驗收。

逾期交房是嚴(yán)重的違約行為，開發(fā)商需要承擔(dān)買賣合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。

首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內(nèi)，開發(fā)商需按日支付違約金; 如果超出寬展期開發(fā)商仍無法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發(fā)商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發(fā)商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項的利息。具體情況需要根據(jù)合同具體分析。

二、開發(fā)商不能按期取得房產(chǎn)證

商品房《解釋》第十八條對這一問題作了明確規(guī)定：因開發(fā)商原因，購房人未能按期取得房產(chǎn)證的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其支付違約金或賠償金的數(shù)額，按照購房人已付購房款總額，以銀行逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)計算。該條還規(guī)定了購房人應(yīng)當(dāng)取得房產(chǎn)證的期限，分為三種情況：購房合同約定有期限的，按合同約定;合同沒有約定且為預(yù)售的，為房屋交付使用之日起90日內(nèi);合同沒有約定且為現(xiàn)售的，為合同訂立之日起90日內(nèi)。只要在以上期限內(nèi)，因開發(fā)商原因辦不下房產(chǎn)證的，購房人即可按前述辦法，要求開發(fā)商支付違約金。如果開發(fā)商在商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于自身原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?/p>

由于開發(fā)商的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記一般是指以下原因：開發(fā)商未交齊土地出讓金，導(dǎo)致開發(fā)項目的大產(chǎn)權(quán)辦理不下來；開發(fā)商為了籌措資金，將開發(fā)的項目抵押給銀行，以取得貸款，在未還清銀行貸款之前，開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證押在銀行，不能辦理過戶手續(xù)等。上述原因造成購房者不能使購房者拿到產(chǎn)權(quán)證，超過法定時間購房人可以退房。

三、已售出的房產(chǎn)，開發(fā)商又抵押給第三人

房地產(chǎn)開發(fā)所需資金較大，有個別開發(fā)商為籌集資金，將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法侵害了購房者的利益。

開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認(rèn)定購房合同無效，要求退房。

依照我國法律規(guī)定，在房產(chǎn)售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關(guān)國家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行了登記，該項房地產(chǎn)交易即告成立，涉及的房屋也就從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購房者手中。如果此時開發(fā)商再次對房屋進(jìn)行抵押，則是將自身沒有所有權(quán)的財產(chǎn)進(jìn)行抵押處置，這是侵犯購房者所有權(quán)的行為。開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購房者造成的損失。

此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預(yù)售許可;房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的;該房屋權(quán)屬有爭議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。

四、房屋存在質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響正常居住使用

許多公寓房在交房時就有嚴(yán)重漏水、墻壁開裂等質(zhì)量問題，根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條之規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

五、所售房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第32條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房屋開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

同時，《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條也規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

小編建議：簽訂合約之前，認(rèn)真看完每一個條款，尤其涉及到數(shù)字、日期的部分，做好備案。上述情況發(fā)生后，盡快聯(lián)系律師，盡早通過法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。

《附加法條》

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，出現(xiàn)下列情況可以要求開發(fā)商退款：

1、開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下銷售的房屋，購房者可申請房屋款的返還；

2、開發(fā)商對出售的商品房進(jìn)行抵押之后，沒有對購房者進(jìn)行告知，并且采取隱瞞的情況，購房者有權(quán)解除合同；

3、開發(fā)商延期交房，則購房者有權(quán)要求開發(fā)商退房；

4、商品房發(fā)生質(zhì)量問題也可以申請退還；

5、開發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)對房屋進(jìn)行變更規(guī)劃改建的情況。