焦點研究院?·?土拍研報

主題：第二批成都集中供地土拍的變化和原因解讀

出品時間：2021年9月23日

研究員：趙文浩

成都第二批集中供地解讀

二批量價供求雙漲，23宗地塊交易異常

9月17日，經(jīng)過三天的出讓，成都土拍宣告結(jié)束，本批次共有75宗住宅用地正式公告，開拍前共有17宗取消出讓，在拍賣過程中有6宗地塊流拍，最終有52宗地塊成功出讓，出讓面積為224.29萬平方米，較第一批次增加6%，計容建筑面積為490.09萬平方米，較第一批次增加4%，成交總價為446.23億元，較第一批次增加32%，計容樓面地價為9105.04元/平方米，較第一批次增加20%。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，成都市公共資源交易中心

從各個行政區(qū)來看，本次除了新津區(qū)以外，各個行政區(qū)均有土地成交，分區(qū)域來看，成華區(qū)成交的出讓面積最大，雙流區(qū)計容建筑面積最大，金牛區(qū)成交總價最大，總體來說這三個行政區(qū)宅地供應(yīng)規(guī)模較大。從價格方面來青羊區(qū)成交計容樓面地價為13961.61元/平方米，居各個行政區(qū)之首。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，成都市公共資源交易中心

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，成都市公共資源交易中心

分板塊來看，出讓地塊多位于除老城五區(qū)以外的其它區(qū)域，老城五區(qū)出讓面積占比為36.43%，相比于第一次供地，老城五區(qū)供地占比明顯加大。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，成都市公共資源交易中心

出讓政策規(guī)定詳盡，人才公寓供應(yīng)加速

本次土拍對于企業(yè)的參拍資質(zhì)和資金來源進行了新的規(guī)定，要求參拍企業(yè)必須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，資金必須為自有資金，同時規(guī)定了5種禁止的資金來源。對于地塊最高限價由原來的拍賣現(xiàn)場公布改變?yōu)殡S出讓公告一起發(fā)布，這樣便于企業(yè)提前進行投資測算，同時最高溢價率進一步下調(diào)到10.5%，由于本批次溢價較低，該條款影響不大。同時對于所有地塊均采用，限地價，限房價，定品質(zhì)的出讓策略。針對裝修價格、現(xiàn)房銷售比例、地塊的商業(yè)住宅建造順序以及銷售時間等方面，本次調(diào)控均有涉及。

在保障住宅配比方面，本批次變化較大，和上次的競自持租賃住宅比例政策相比，二批次僅有6宗地塊地塊采用競自持租賃住宅比例，65宗地塊采用競銷售型一類人才公寓比例，此類房源定向銷售，可以緩解資金壓力，較第一批次的競自持租賃住宅對于房企屬于利好釋放，同時19宗地塊直接配建銷售型一類人才公寓。本次人才公寓的大比例供應(yīng)，主要和成都近兩年推行的人才引進政策密不可分。

拿地企業(yè)以國企為主，中鐵軌交居榜單前兩名

和上次的國企民企平分秋色不同的是，本批次集中供地拿地企業(yè)主要為國有企業(yè)，且市屬國有企業(yè)占比比重較大。這主要和本次地塊出讓特點有關(guān)，本批次有69宗地塊提及人才公寓配建，且多宗地塊對后續(xù)的產(chǎn)業(yè)有要求，當(dāng)?shù)貒衅髽I(yè)有地方政府的支持，對于開發(fā)明顯有政策傾向的人才公寓地塊更有優(yōu)勢。此外，相對于第二批次的北京和武漢的競現(xiàn)房銷售的出讓政策，成都針對多數(shù)地塊直接規(guī)定了現(xiàn)房銷售比例。這對房企的資金管控能力要求更高。對于此類地塊，國有企業(yè)融資成本較低，開發(fā)優(yōu)勢較大。這兩個主要原因使得國有企業(yè)成為本次拿地主力軍。

從榜單分布來看，中鐵集團在本輪供地中最為積極，累計報名了15宗地塊，最終斬獲6宗地塊，占據(jù)成交總價和出讓面積兩榜榜首。成交總價和出讓面積榜單的二名均為成都軌交，主要是由于成都軌交包攬了本次7宗TOD地塊，在開發(fā)此類地塊中成都軌交優(yōu)勢明顯。

溢價水平總體下滑， 不同區(qū)域冰火互現(xiàn)

據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，本批次共有45家房企參與競拍，相比上次的70家房企參拍數(shù)量下滑明顯。從溢價率角度來看，本批次整體溢價率為2.2%，較上批次降低下5.2個百分點。本批次共有38宗地塊底價成交，占比約為73%。從區(qū)域來看，熱門地塊多位于近兩年熱門的天府新區(qū)和高新區(qū)，而老城五區(qū)均為底價成交，部分老城五區(qū)無人競拍，最后取消交易。這主要和本次土拍的供地特點相關(guān)，成都本次采用的土拍規(guī)則較為繁瑣，對于房企的競拍和銷售等多方位進行管控，部分地塊利潤較低，出于對于銷售預(yù)期的考慮，房企參拍熱度下降，地塊底價成交成為主流，但是對于熱門地塊房企普遍看好，競拍參與程度較高。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，成都市公共資源交易中心

市場準(zhǔn)入門檻變高，后續(xù)行業(yè)分化加劇

進入下半年以來，全國范圍內(nèi)新建商品住宅總體銷售和融資承壓，國家關(guān)于房住不炒的調(diào)控日趨深入，市場的劇烈變革正在醞釀，部分房企面臨的調(diào)整壓力變大。具體到成都新建商品住宅市場方面，2021年多數(shù)月份供應(yīng)量小于成交量，本批次的土地集中供應(yīng)后續(xù)可以補足庫存，價格方面成交均價基本保持穩(wěn)定，由于限價因素的影響，預(yù)期后續(xù)價格會基本保持穩(wěn)定。在本次成都集中供地中，土拍規(guī)則繁雜，一地一策的調(diào)控政策使得拿地門檻變得更高，同時對于后續(xù)銷售運營等方面進行多方面的限制，造成了符合條件的參拍企業(yè)變得比較少。最終導(dǎo)致了本次土拍在溢價率，拿地企業(yè)，以及地塊分布等多個維度出現(xiàn)分化，成都市場的調(diào)整尚未結(jié)束，后續(xù)變化焦點研究院將會持續(xù)關(guān)注。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院

本文內(nèi)容僅代表作者立場和觀點。本文著作權(quán)歸搜狐焦點所有。未經(jīng)允許，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載；經(jīng)允許轉(zhuǎn)載或使用本文時，請注明來源。