“尚未擺脫人力密集模式，打造智慧社區(qū)任重道遠(yuǎn)?！?/p>

作者｜蒼穹

編輯｜tuya

剛剛過去的周末，美的集團(tuán)創(chuàng)始人何享健被綁架的消息登上熱搜榜，結(jié)局算是有驚無險(xiǎn)，一些細(xì)節(jié)卻值得推敲。

《財(cái)經(jīng)涂鴉》了解到，事發(fā)地為何老板在廣東順德北滘君蘭國際高爾夫生活村A60的家中，該小區(qū)由美的集團(tuán)投資開發(fā)、并由美的物業(yè)負(fù)責(zé)管理。換而言之，何老板是在自家管理的小區(qū)遭遇挾持，美的物業(yè)的安保能力著實(shí)讓人失望。

媒體報(bào)道稱，有熟悉北滘鎮(zhèn)的人表示君蘭別墅的物業(yè)管理一直很松散，即便不是業(yè)主也可以隨便進(jìn)出，2012年還因盜竊案特地請(qǐng)來警察指導(dǎo)保安工作。

事故發(fā)生次日（6月15日），美的集團(tuán)（000333.SZ）、美的置業(yè)（03990.HK）雙雙承壓下行，分別下跌3.30%、2.12%。那么，作為綁架案的矛頭指向，美的物業(yè)又是家什么樣的公司？是否有能力挽回其在業(yè)主心中的形象？

關(guān)聯(lián)方的束縛

美的物業(yè)于2000年1月在廣東順德成立，是世界五百強(qiáng)美的集團(tuán)旗下控股子公司，主要為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、小業(yè)主、政府單位、旅游景區(qū)管理單位等提供物業(yè)管理服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)前期銷售配合服務(wù)、其他物業(yè)增值服務(wù)，覆蓋住宅、寫字樓、旅游度假區(qū)、酒店、商業(yè)廣場等多元業(yè)態(tài)。

歷經(jīng)多年的發(fā)展，美的物業(yè)在體量上已經(jīng)有了很大突破。早在2017年,美的物業(yè)的簽約合同管理面積已超2500萬平方米，后續(xù)又通過招投標(biāo)等方式積極拓展業(yè)務(wù)。截至2019年8月31日，美的物業(yè)已進(jìn)駐全國18個(gè)省份，56個(gè)大中城市，服務(wù)項(xiàng)目183個(gè)，物業(yè)管理面積達(dá)5079萬平方米。

其中，美的物業(yè)于2019年6月收購北京金頤都物業(yè)51%的股權(quán)，并于2019年9月設(shè)立合資公司鉑美物業(yè)顧問有限公司，正式進(jìn)入北京市場，進(jìn)一步增強(qiáng)公司的知名度及品牌影響力。

隨著在管面積的擴(kuò)大，美的物業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)績得到極大提升。2017-2019年美的物業(yè)的營業(yè)收入從4.47億元增加至9.15億元，復(fù)合年增長率為43%；同期歸母凈利潤從5639.85萬元增加至9185.97萬元，復(fù)合年增長率為27.62%。

同其他物業(yè)公司一樣，美的物業(yè)也高度依賴關(guān)聯(lián)方，即美的置業(yè)。

公開資料顯示，美的置業(yè)直接持有美的物業(yè)4193.4萬股股份，并通過美悅嘉投資間接持有美的物業(yè)19.08萬股股份，合計(jì)占總股本比例的82.28%。而美的物業(yè)的實(shí)際控制人為何享健和盧德燕，后者系前者的兒媳婦。

美的物業(yè)的很大部分收入來自美的置業(yè)，集中體現(xiàn)在地產(chǎn)前期銷售配合服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)兩塊業(yè)務(wù)。如在2019年，美的物業(yè)為關(guān)聯(lián)方提供物業(yè)服務(wù)的金額為4.39億元，占當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的比例為48.01%。

將時(shí)間軸拉長，美的物業(yè)的關(guān)聯(lián)方收入貢獻(xiàn)率有所下降，但仍然處于高位。而在2017年、2018年，這一比例均超過半壁江山，分別達(dá)到51.07%、52.18%。

美的物業(yè)明示，如果關(guān)聯(lián)方出現(xiàn)與公司終止合作的情況，將對(duì)公司的收入及利潤帶來較大的影響。其擬加強(qiáng)開拓非關(guān)聯(lián)方市場，逐步減少對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴。

利潤的天花板

近年來內(nèi)地物業(yè)公司掀起一波赴港上市潮，2018年、2019年分別達(dá)到5家、10家，2020年以來又有興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）、燁星集團(tuán)（01941.HK）和建業(yè)新生活（09983.HK）三家登陸港交所。

而美的物業(yè)于2016年底在新三板上市，時(shí)至今天已逾3年，總市值近40億元。根據(jù)日前發(fā)布的《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測評(píng)報(bào)告》，在新三板掛牌的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，美的物業(yè)、智善生活、銀中物業(yè)、建投實(shí)業(yè)、新日月和新鴻運(yùn)6家符合港股上市條件。

《財(cái)經(jīng)涂鴉》認(rèn)為，相較已上市的物管企業(yè)，美的物業(yè)上存在某些硬傷，最典型的莫過于盈利薄弱。

從上可以看出，美的物業(yè)的盈利增速遠(yuǎn)低于營收增速，增收不增利的現(xiàn)象已然明顯。自身縱向?qū)Ρ龋?019年美的物業(yè)毛利率較2018年的20.09%下滑3.38個(gè)百分點(diǎn)；相比同行上市公司，美的物業(yè)的盈利能力更顯得不足，2019年26家上市物企的平均毛利率為29.4%，高出美的物業(yè)16.71%的毛利率四分之三。

美的物業(yè)解釋稱，為應(yīng)對(duì)未來大量交付的合同簽約面積及為業(yè)務(wù)提供更高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，公司在人力資源、信息技術(shù)、現(xiàn)場品質(zhì)提升上做了大量投入。同時(shí)由于毛利率較低的零售業(yè)務(wù)規(guī)模較大，拉低了整體毛利率。

而人力成本確是吞噬美的物業(yè)利潤的一大原因。2019年年末美的物業(yè)應(yīng)付職工薪酬余額為8833.09萬元，較上一年增加2486.69萬元，同比增長達(dá)到28%；同期，美的物業(yè)的員工數(shù)較上一年增加1316人。這也意味著，美的物業(yè)還是靠勞動(dòng)密集模式實(shí)行業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張。

不過美的物業(yè)也在創(chuàng)新智能化模式，試圖利用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)優(yōu)化管理，提升社區(qū)管理與服務(wù)的品質(zhì)與效率。美的物業(yè)一方面用機(jī)械代替人工、低耗替代高耗，如引入電子圍欄、清潔機(jī)械、微噴灌系統(tǒng)等；另一方面嘗試科技化、智能化改造，改善管理模式，重點(diǎn)提升管控效率。

美的置業(yè)甚至在2019年年報(bào)中提及，“2019年美的物業(yè)管理加快智慧平臺(tái)的建設(shè)，推出智慧社區(qū)3.0，通過線上智慧運(yùn)營中心+線下運(yùn)營中心實(shí)現(xiàn)社區(qū)運(yùn)營過程中管理可視化、數(shù)字化，通過社區(qū)管理前置，提高管理水準(zhǔn)和服務(wù)效率。”其中還特別提到了社區(qū)安防AI智能監(jiān)控。

現(xiàn)實(shí)來看，美的物業(yè)的智能化進(jìn)程遠(yuǎn)沒到位。單以何享健綁架案為例，何老板的監(jiān)控視頻被發(fā)現(xiàn)竟然是黑白的，相對(duì)君蘭國際別墅的高端社區(qū)定位，收費(fèi)跟服務(wù)存在嚴(yán)重的脫節(jié)。