作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

在密集的房企財(cái)報(bào)中，從枯燥的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)不一樣，是一種樂趣。

翻看龍光的管理業(yè)績(jī)，2021年錄得合約銷售額1402億元，同比增長(zhǎng)16.2%；營(yíng)收782.9億元，同比增長(zhǎng)10.2%；核心凈利潤(rùn)約99.87億元，核心利潤(rùn)率12.8%，歸母核心凈利潤(rùn)約96.3億元?？傎Y產(chǎn)為2859.5億元，較上年期末增長(zhǎng)17.4%。

在地產(chǎn)格局劇變的2021年，每家房企的業(yè)績(jī)都不容易。

當(dāng)下，房企整體周轉(zhuǎn)速度放緩，利潤(rùn)空間收窄，盈利能力下滑是大勢(shì)，萬科2021年凈利潤(rùn)下滑，郁亮向52萬股東道歉的事件，已經(jīng)傳遍業(yè)內(nèi)外，碧桂園正在從投資、銷售和財(cái)務(wù)三個(gè)方面加強(qiáng)精準(zhǔn)管控，穿越周期。

面對(duì)行業(yè)大勢(shì)，龍光的應(yīng)對(duì)策略是，持續(xù)強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理能力，優(yōu)化組織管控架構(gòu)，完善數(shù)字化管控體系，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)效率效益的持續(xù)提升。例如，其2021年新項(xiàng)目平均開盤周期縮短至6.7個(gè)月。在所布局城市中，單個(gè)城市平均合約銷售額升至45億元。

龍光2021年進(jìn)一步提升了產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)體系，完善了10 多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)管理制度，覆蓋交付前、交付中、交付后全生命周期，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的閉環(huán)管理，全年累計(jì)完成交付超過 6.4 萬套，合約交付率100%，整體客戶到訪交付率97.4%。

這一點(diǎn)很重要，在過去的2021年，房企特別關(guān)注的有兩點(diǎn)，一個(gè)是保交付，另一個(gè)是現(xiàn)金流厚度和回款，前者意義重大，是市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的信心之源，后者關(guān)乎企業(yè)的安全度。

布局核心都市圈

在行業(yè)調(diào)整大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速分化，三四線城市下行壓力較大。這一點(diǎn)，中海地產(chǎn)也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在分化，一二線和強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場(chǎng)。

中海地產(chǎn)的應(yīng)對(duì)策略是堅(jiān)持“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”，深耕經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)好、人口競(jìng)流入的重點(diǎn)城市；龍光堅(jiān)持聚焦主業(yè)，聚焦最具價(jià)值的核心都市圈，重點(diǎn)布局經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯、人口持續(xù)導(dǎo)入的一二線高能級(jí)城市，強(qiáng)化城市深耕。

這樣的布局思維從其拿地動(dòng)作和土地儲(chǔ)備中，能感知一二。2021年，龍光通過招拍掛方式新增土儲(chǔ)建筑面積394萬平方米。截至2021年底，該公司近期可開發(fā)土儲(chǔ)建筑面積為3431萬平方米，其中一二線城市土儲(chǔ)貨值占比約85%。

從區(qū)域來看，龍光聚焦粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等核心都市圈，強(qiáng)化城市深耕。2021年錄得的1402億合約銷售額中，深圳、佛山、惠州、南寧以及長(zhǎng)三角區(qū)域合約銷售額均超過百億元。

進(jìn)入2022年，龍光續(xù)聚焦粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角等核心都市圈， 1至2月在上海、深圳、佛山、惠州、汕頭、南寧等核心城市的合約銷售額均位列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三位。

全年可售貨值2000億元

在房地產(chǎn)開發(fā)總量下降、行業(yè)進(jìn)入下行周期的階段，房企不斷探尋新的增長(zhǎng)空間。

公告顯示，龍光商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)加速發(fā)力，2021年有了顯著突破：一方面是推出了全新商業(yè)品牌，都市型商業(yè)中心“藍(lán)鯨世界”和區(qū)域型商業(yè)中心“藍(lán)鯨天地”，另一方面是投資性物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到2.1億元，同比增長(zhǎng)94.7%。

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解，深圳光明藍(lán)鯨世界、南寧藍(lán)鯨世界已經(jīng)開業(yè)，分別吸引逾200家知名品牌進(jìn)駐，成為了當(dāng)?shù)匾I(lǐng)區(qū)域消費(fèi)升級(jí)的TOD商業(yè)新標(biāo)桿。隨著藍(lán)鯨世界在上海、深圳、溫州等城市陸續(xù)落地，預(yù)期未來可貢獻(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

此外，海外項(xiàng)目進(jìn)入收獲期。具體來看，龍光在新加坡開發(fā)的尚景苑、悅湖苑兩大標(biāo)桿項(xiàng)目，銷售表現(xiàn)良好，這兩個(gè)項(xiàng)目今年將陸續(xù)交付，實(shí)現(xiàn)可觀的資金回籠。香港港島區(qū)臨海豪宅項(xiàng)目，預(yù)期也將于2022年上半年發(fā)售，該項(xiàng)目權(quán)益貨值近200億港元，銷售前景可期。

商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，海外項(xiàng)目也陸續(xù)推售和交付，這意味著經(jīng)營(yíng)性資金回流正在加速，這在當(dāng)下的大環(huán)境中至關(guān)重要。要知道，包括碧桂園在內(nèi)諸多頭部房企，已經(jīng)轉(zhuǎn)變重心，把回款作為重點(diǎn)考核目標(biāo)。

2021年，是房地產(chǎn)行業(yè)具有轉(zhuǎn)折性意義的一年，傳統(tǒng)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式難以持續(xù)，行業(yè)開始回歸理性。未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境逐漸轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、精細(xì)化、差異化發(fā)展新階段，管理運(yùn)營(yíng)高效、產(chǎn)品精耕細(xì)作、交付有保障的房企將占據(jù)主動(dòng)地位。

順應(yīng)行業(yè)趨勢(shì)，龍光提出，2022年繼續(xù)堅(jiān)持聚焦主業(yè)，強(qiáng)化區(qū)域深耕，提升精準(zhǔn)化管理能力，全面升級(jí)產(chǎn)品體系。全力推動(dòng)項(xiàng)目施工建設(shè)，確保如期高品質(zhì)交付。

2022年，龍光全年可推售貨值約2000億元。該公司提出，積極把握市場(chǎng)窗口期，結(jié)合不同區(qū)域市場(chǎng)情況，采取一盤一策差異化策略，加快銷售去化和資金回籠，提升經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。