以雙流 2023@2335 為例進(jìn)行解讀，雙流 2023@2335表示雙流區(qū)2023年的市場(chǎng)在23年35周的詳情。

材料來源于成都樓市量化報(bào)告 2021～2023，歸檔日期2023年9月1日，最新情況見原報(bào)告。

本報(bào)告從五個(gè)層面，由宏觀到微觀依次進(jìn)行講解，請(qǐng)順序閱讀。

"內(nèi)部翻江倒海，外部風(fēng)平浪靜"

一、城市量化報(bào)告

我們的著眼點(diǎn)是整個(gè)市場(chǎng)，而不是某個(gè)項(xiàng)目，所以先了解城市再談項(xiàng)目。這是我寫報(bào)告的切入點(diǎn)，往后的每一份都是如此。

下圖一是成都樓市2021～2023新房供需概況，圖中標(biāo)注三點(diǎn)概述一下：

1、大基本面

21年供給17萬套左右，22年不及15萬套，23年目前9萬套多點(diǎn)，與22年同期接近，比21年同期少1萬套，預(yù)估年終15萬套左右。

這是成都樓市的大基本面，是討論一切樓市話題的前提，這里你需要知道很關(guān)鍵的一點(diǎn)，成都新房市場(chǎng)每年15萬套左右的供給量是很穩(wěn)健的。只要供給量不大幅波動(dòng)，價(jià)格波動(dòng)的空間是非常有限的。

2、各區(qū)差異

在知道大基本面穩(wěn)定性的前提下，成都23區(qū)的各區(qū)差異明顯，天府21～23年賣了4.5萬套+，而浦江賣了1400多套，中間差了32倍。

這種各區(qū)差異就造成了，100個(gè)人口里就有100個(gè)成都樓市，每個(gè)人腦子里對(duì)成都的范圍限定是不同的，自己主要在哪個(gè)區(qū)活動(dòng)認(rèn)識(shí)的就是哪個(gè)區(qū)的樓市，很少會(huì)有人去關(guān)注23區(qū)形成的完整樓市，對(duì)他們來說沒必要，也做不到。

3、雙流位置

在明白各區(qū)差異的前提下，來看看雙流在成都的位置，3年銷售額體量400億左右，排在二圈層第二位，比一圈層青羊，武侯，金牛要高。贏在成交數(shù)量而不是質(zhì)量上。更多的銷售額意味著更多的投入，更好的城市界面，更多的人氣等等?？磮D中三個(gè)頂點(diǎn)，天府，成華，龍泉，這完全印證了購房的三個(gè)熱門區(qū)域，量大，人多，熱度高。

二、區(qū)域量化報(bào)告

通過上份報(bào)告了解成都樓市和雙流在成都樓市的位置后，我們把目光細(xì)化到區(qū)域內(nèi)部來。

1、三年概況

雙流樓市三年供需遞增，23年同期7222套，比22年同期5142套多了40%，比21年同期4451多了60%。別忽略了這三年的外部環(huán)境，在大環(huán)境不景氣的前提下的抗跌屬性和逆勢(shì)拉漲屬性，很有指導(dǎo)性意義吧。

2、三年總計(jì)

3、三年屬性

五大參數(shù)：總價(jià)，面積，單價(jià)，去化率，銷售額。和其它博主不同，我并不在意單價(jià)，面積，總價(jià)的變化，樓市這個(gè)大體量，超長(zhǎng)周期的玩意，沒個(gè)5年8年從這里看不出啥變化的，很可能幾年都不動(dòng)，然后某一年就漲個(gè)30%～50%。那種每天、每周、每月把漲跌幅都掛出來的平臺(tái)，純粹是為了增加用戶粘性。

三、項(xiàng)目量化報(bào)告

對(duì)成都樓市和雙流樓市有大概了解后，我們可以進(jìn)入項(xiàng)目層面了。其實(shí)這部分沒啥可研究的東西，功課做到位，量化報(bào)告一出，一年最多就幾十個(gè)項(xiàng)目，一頁紙就展示完了。

一個(gè)項(xiàng)目所有好的和不好的因素，經(jīng)過每個(gè)購房者的權(quán)衡取舍后，最終后會(huì)反應(yīng)到成交上面來，這是鸮式看房的理念。

下圖也羅列了4點(diǎn)，大致說明

1、全項(xiàng)目已售房源，可售房源量化圖，?表示上周銷量。

2、全項(xiàng)目總價(jià)分布。

3、全項(xiàng)目的銷售額以及所占比例，在原報(bào)告中會(huì)有互動(dòng)展示。

4、全項(xiàng)目量化詳情，上述的1，2，3是對(duì)該詳情的圖形展示。1號(hào)項(xiàng)目和22，23項(xiàng)目有所展示。

報(bào)告解讀很簡(jiǎn)單：級(jí)別、已售、去化率交叉驗(yàn)證，都是越大越好。

例如8R-1030-81%：解讀為一個(gè)整體定位800多萬的項(xiàng)目，今年已經(jīng)賣了1030套，當(dāng)年去化率超過81%。銷售額800*1030超過80多億。

了解市場(chǎng)，橫向比較后，談位置？談資源？談產(chǎn)品？談外立面？談戶型？都是多余的。

四、開盤量化報(bào)告

在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我試圖把項(xiàng)目和開盤融合到一起，無論我怎么想方設(shè)法，都不夠好。所以兩份報(bào)告做了分別處理，項(xiàng)目報(bào)告中的價(jià)位系統(tǒng)展示項(xiàng)目已售房源的市場(chǎng)份額，單位1%，合計(jì)100%。而開盤量化報(bào)告中的價(jià)位系統(tǒng)展示可售房源的數(shù)量，單位10套。

1、開盤情況，途中只展示了可售房源。

2、開盤單價(jià)分布情況，分布區(qū)間比較廣，最低0.9，最高2.8。

3、每月銷售額情況，1，2，7，8月都是樓市假期。

4、詳細(xì)的報(bào)告情況，其中1，2，3圖中該詳情的可視化展示。

五、戶型量化報(bào)告

感謝年初的時(shí)候遇到的小伙伴，讓我們深入到了戶型層面。在過去的兩年中，成都樓市的量化報(bào)告都停留在了上述層面，沒有繼續(xù)下去。

偶然的機(jī)會(huì)，嘗試了戶型層面的信息維護(hù)，修改了量化算法和系統(tǒng)，找到了一種可以個(gè)人維護(hù)幾十萬套房源戶型級(jí)銷量的算法。對(duì)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)依賴程度很高，離開系統(tǒng)根本辦不到。讓一個(gè)普通人去做每年10多萬套房源的戶型級(jí)銷量統(tǒng)計(jì)，難度可想而知呀。

戶型量化報(bào)告帶給了我們前所未有的方式，把視野深入到了戶型級(jí)別，讓你可以準(zhǔn)確的知道每個(gè)價(jià)位的銷量情況，各價(jià)位的市場(chǎng)份額，哪些是賺錢的，哪些是坑人的。

1、上周各價(jià)位房源銷售數(shù)量。

2、各價(jià)位房源銷售額。350+買雙流就不明智了。400+買雙流就出不來了。

3、各價(jià)位銷售額份額。

4、全部的戶型詳情，以價(jià)位分組，注意全部的意義，無一項(xiàng)目，無一戶型列外，只要在對(duì)應(yīng)年開盤的都在此。他是完全遍歷的終點(diǎn)。1號(hào)戶型6L-20-30%解讀為高B格冷門項(xiàng)目，78號(hào)戶型0R-117-69%解讀為入門的熱門項(xiàng)目，熱度高但品質(zhì)低，常見于存在剪刀差的項(xiàng)目。