重新編排王忠誠、王琪博、王琪寶與建行青海分行、越州地產(chǎn)金融借款合同糾紛案例（金彭之羽）

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??? 一、案件事實(shí)

??? 根據(jù)最高人民法院（2019）最高法民再245號民事判決書，本案基本事實(shí)如下：

??? 2015年8月12日，王忠誠與青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“越州地產(chǎn)”）簽訂《商品房預(yù)售合同》，以147953124元的價(jià)格購買越州地產(chǎn)開發(fā)的青海省西寧市城東區(qū)建設(shè)南路66號3號樓66-16號商業(yè)用房，建筑面積3736.19㎡，交付時(shí)間為2015年10月30日前。王忠誠首付73983124元，剩余7397萬元按揭貸款。

??? 2015年8月14日，王忠誠、王琪博、王琪寶與中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行（以下簡稱“建行青海分行”）、越州地產(chǎn)簽訂《借款合同》，約定：王忠誠等三人向建行青海分行借款7397萬元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；貸款年利率6.215%；借款人采取等額本息還款方法，每月歸還本息829227.74元；擔(dān)保方式為抵押加階段性保證，保證期間為本合同保證條款生效之日起至抵押登記辦妥且抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交由貸款人核對無誤、收執(zhí)之日止，抵押財(cái)產(chǎn)為西寧市城東區(qū)建國南路66號3號樓66-16號商業(yè)用房，建筑面積3736.19㎡，抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值147953124元。

??? 2015年8月14日，王忠誠與建行青海分行、越州地產(chǎn)簽訂《房地產(chǎn)抵押合同（在建工程／預(yù)購房）》（以下簡稱《抵押合同》），約定：王忠誠以其購買的位于西寧市城東區(qū)房屋（建筑面積3736.19㎡，土地使用權(quán)面積16459.85㎡）為前述貸款提供抵押擔(dān)保；抵押貸款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；貸款年利率6.215%；越州地產(chǎn)應(yīng)按預(yù)售合同約定期限向王忠誠交房，交房時(shí)須經(jīng)建行青海分行書面同意；越州地產(chǎn)不按期交房而間接影響建行青海分行利益時(shí)，越州地產(chǎn)應(yīng)代替王忠誠承擔(dān)賠償建行青海分行損失的責(zé)任。

??? 2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他項(xiàng)權(quán)利證書。

??? 王忠誠于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分別向越州地產(chǎn)支付700萬元、100萬元、500萬元、1000萬元、2000萬元、30983124元，合計(jì)73983124元。

??? 2015年8月21日，建行青海分行分8筆向越州地產(chǎn)支付7397萬元。

??? 截至2017年3月21日，前述《商品房預(yù)售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，王忠誠累計(jì)償還貸款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行貸款本金64799004.19元。

??? 二、案件審理過程

??? 建行青海分行向西寧市中級人民法院（以下簡稱“西寧中院”）起訴，請求：1.判令王忠誠等三人與越州地產(chǎn)共同償還貸款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率計(jì)算資金占用損失（每日10107.43元），至實(shí)際清償之日止；2.判令王忠誠等三人承擔(dān)律師費(fèi)466876.20元；3.判令王忠誠等三人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

??? 西寧中院作出（2018）青01民初151號民事判決：駁回建行青海分行的訴訟請求。一審案件受理費(fèi)336867元，由建行青海分行負(fù)擔(dān)。

??? 建行青海分行上訴青海省高級人民法院（以下簡稱“青海高院”），請求：撤銷一審判決，改判支持建行青海分行一審全部訴訟請求；本案訴訟費(fèi)用由王忠誠等三人承擔(dān)。

??? 青海高院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為建行青海分行主張王忠誠等三人與越州地產(chǎn)共同償還貸款本金58546629.55元及資金占用損失、律師費(fèi)能否成立。

??? 青海高院認(rèn)為，2015年8月12日，王忠誠與越州地產(chǎn)簽訂《商品房預(yù)售合同》，2015年8月14日，王忠誠等三人與建行青海分行簽訂《借款合同》，上述當(dāng)事人之間發(fā)生民事行為產(chǎn)生的民事法律關(guān)系不同。建行青海分行與王忠誠等三人因簽訂《借款合同》形成借貸民事法律關(guān)系，王忠誠與越州地產(chǎn)因簽訂《商品房預(yù)售合同》形成商品房買賣民事法律關(guān)系（簡言之，青海高院認(rèn)為本案是兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是借貸，一個(gè)是買賣，互不影響——編者按）。應(yīng)從案涉當(dāng)事人形成的民事法律關(guān)系分析認(rèn)定權(quán)利義務(wù)。根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，作為商品房出賣人的越州地產(chǎn)將其收到的王忠誠購房貸款本息返還給建行青海分行，從法律關(guān)系上說是購房人王忠誠委托越州地產(chǎn)向建行青海分行歸還貸款本息，越州地產(chǎn)所還款項(xiàng)就是購房人王忠誠的還款，故王忠誠作為《借款合同》主債務(wù)人的還款責(zé)任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判決﹝即青海中院（2017）青民初13號民事判決及最高人民法院（2017）最高法民終683號民事判決——編者按﹞解除后，越州地產(chǎn)并未依照生效判決向建行青海分行返還王忠誠的貸款本息，王忠誠等三人對建行青海分行所負(fù)債務(wù)并未清償，故雙方之間的借貸民事法律關(guān)系未消除。王忠誠作為越州地產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)人及貸款本息返還的委托人，并未依據(jù)生效判決積極主張權(quán)利，其怠于行使權(quán)利的行為，造成建行青海分行債權(quán)受損。建行青海分行權(quán)衡利益，根據(jù)合同相對性原理，主張王忠誠等三人償還貸款本息，并不違反法律規(guī)定，也與生效判決不沖突或產(chǎn)生歧義，符合雙方合同約定。王忠誠等三人承擔(dān)償還貸款責(zé)任后，并不影響其向越州地產(chǎn)主張返還權(quán)利。因生效判決已判令越州地產(chǎn)向建行青海分行返還貸款本息，其再主張?jiān)街莸禺a(chǎn)與王忠誠等三人共同承擔(dān)還款責(zé)任屬重復(fù)起訴，二審法院不予支持。因王忠誠等三人對建行青海分行主張的剩余貸款本金、利息及律師費(fèi)數(shù)額無異議，青海高院予以確認(rèn)。

??? 青海高院作出（2018）青民終199號民事判決：一、撤銷西寧中院（2018）青01民初151號民事判決；二、王忠誠等三人在判決生效后三十日內(nèi)償還建行青海分行貸款本金58546649.55元、律師代理費(fèi)466876.2元，并以貸款本金58546649.55元為基數(shù)按年利率支付資金占用損失（每日10107.43元），至實(shí)際清償之日止；三、駁回建行青海分行其他訴訟請求。一審訴訟費(fèi)336867元、二審訴訟費(fèi)336867元，由王忠誠等三人負(fù)擔(dān)。

??? 王忠誠、王琪博、王琪寶不服，向最高人民法院（以下簡稱“最高院”）申請?jiān)賹?。最高院?019年5月10日作出（2019）最高法民申527號民事裁定，提審本案。

??? 王忠誠等三人再審請求：1.撤銷青海高院（2018）青民終199號民事判決；2.改判駁回建行青海分行的訴訟請求；3.判令建行青海分行承擔(dān)本案一、二審受理費(fèi)等訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：二審判決王忠誠等三人承擔(dān)建行青海分行剩余貸款本息還款責(zé)任錯(cuò)誤。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）的規(guī)定，商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同解除，應(yīng)由出賣人返還收取的購房貸款本金及利息。另案生效判決已確定越州地產(chǎn)就合同解除時(shí)的剩余貸款本息向建行青海分行承擔(dān)還款責(zé)任，對該責(zé)任認(rèn)定不應(yīng)再有爭議。其次，在案涉《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》（以下簡稱《借款合同》）履行過程中，王忠誠等三人在客觀上既不控制貸款，也未使用貸款，全部款項(xiàng)由建行青海分行依按揭貸款模式流程直接轉(zhuǎn)給了越州地產(chǎn)。在越州地產(chǎn)違約導(dǎo)致購房合同及借款合同解除、王忠誠等三人無任何過錯(cuò)的情況下，在購不到房的同時(shí)還要成為建行青海分行的債務(wù)人，既不符合按揭貸款的法律特征、政策背景，也不符合按揭貸款商業(yè)模式的價(jià)值安排。二審判決嚴(yán)重侵害王忠誠等三人合法權(quán)益。

??? 建行青海分行辯稱，首先，借款合同關(guān)系發(fā)生在建行青海分行與王忠誠等三人之間。案涉《借款合同》第十九條約定：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人?！痹摋l款具有清理結(jié)算條款的性質(zhì)，《借款合同》解除，不影響該條款的效力，王忠誠等三人應(yīng)當(dāng)按照該條約定向建行青海分行承擔(dān)歸還剩余貸款本息的責(zé)任。其次，《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定商品房買賣合同及擔(dān)保貸款合同解除后出賣人歸還購房貸款，從法律關(guān)系上來說是出賣人受購房人的委托向銀行還款。本案中，越州地產(chǎn)未根據(jù)王忠誠等三人的委托向建行青海分行還款，相應(yīng)的還款責(zé)任仍應(yīng)由王忠誠等三人承擔(dān)。再次，作為《商品房預(yù)售合同》當(dāng)事人，王忠誠行使了選擇出賣人、標(biāo)的物等權(quán)利，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)出賣人越州地產(chǎn)違約的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而不是將其自身法律風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給建行青海分行。綜上，二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回王忠誠等三人的再審請求。

??? 越州地產(chǎn)述稱，《借款合同》雖已解除，但并不導(dǎo)致合同當(dāng)事人的變更，王忠誠等三人應(yīng)當(dāng)根據(jù)借款人的合同主體地位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

??? 最高院認(rèn)為，根據(jù)各方當(dāng)事人訴辯意見，本案再審爭議焦點(diǎn)為，案涉《借款合同》解除后王忠誠等三人應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

??? 第一，關(guān)于案涉《借款合同》解除后的貸款返還責(zé)任主體問題。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”本案中，因越州地產(chǎn)未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應(yīng)由出賣人越州地產(chǎn)將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠等三人不負(fù)有返還義務(wù)。

??? 第二，關(guān)于案涉《借款合同》中相關(guān)格式條款的適用問題。案涉《借款合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人?！痹摋l款系建行青海分行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款。在《商品房買賣合同司法解釋》已經(jīng)明確規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除后，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）的情況下，建行青海分行擬定該條內(nèi)容，意味著要求王忠誠等三人在既未取得所購房屋亦未實(shí)際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠等三人的責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”之規(guī)定，該條款對王忠誠等三人不具有拘束力。

??? 第三，關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州地產(chǎn)交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項(xiàng)直接支付給越州地產(chǎn)，越州地產(chǎn)實(shí)際用款。王忠誠等三人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但本案中，因越州地產(chǎn)不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：越州地產(chǎn)違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對越州地產(chǎn)、王忠誠等三人的債權(quán)；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯(cuò)的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

??? 綜上，建行青海分行請求王忠誠等三人歸還剩余貸款并支付利息的請求不能成立，其為本次訴訟產(chǎn)生的律師費(fèi)亦不應(yīng)由王忠誠等三人承擔(dān)。王忠誠等三人的再審請求成立，應(yīng)予支持。二審判決對此認(rèn)定有誤，本院予以糾正。

??? 2020年12月3日，經(jīng)最高院審判委員會(huì)討論決定，最高院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條、第四十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，作出（2019）最高法民再245號判決：一、撤銷青海省高級人民法院（2018）青民終199號民事判決；二、維持西寧市中級人民法院（2018）青01民初151號民事判決。一審案件受理費(fèi)336867元、二審案件受理費(fèi)336867元，共計(jì)673734元，由中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行負(fù)擔(dān)。

??? 三、法律分析

??? 1.因出賣人（開發(fā)商）未按照約定期限交付房屋，致使商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，《商品房擔(dān)保貸款合同也因合同目的無法實(shí)現(xiàn)被解除的，應(yīng)由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。

??? 2.如貸款合同以格式條款名義，要求購房者在既未取得所購房屋亦未實(shí)際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購房者的責(zé)任，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。

??? 3.在商品房按揭貸款商業(yè)模式下，實(shí)際上存在商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，購房者支付房款，開發(fā)商交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，銀行將所貸款項(xiàng)直接支付開發(fā)商，開發(fā)商實(shí)際用款。購房者并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果合同正常履行，購房者取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但如開發(fā)商不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：開發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用購房者支付的首付款及銀行按揭貸款；銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對開發(fā)商、購房者的債權(quán)；購房者未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則則購房者對合同解除無過錯(cuò)的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。

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重新編排王忠誠、王琪博、王琪寶與建行青海分行、越州地產(chǎn)商品房預(yù)售合同糾紛案例（金彭之羽）

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?? ?一、案件事實(shí)

??? 詳見前述《重新編排王忠誠、王琪博、王琪寶與建行青海分行、越州地產(chǎn)金融借款合同糾紛案例》基本事實(shí)部分。

??? 二、案件審理過程

??? 因王忠誠、王琪博、王琪寶與建行青海分行、越州地產(chǎn)存在商品房預(yù)售合同糾紛，起訴至青海高院。青海高院作出（2017）青民初13號民事判決。

??? 雙方上訴至最高院。

??? 最高院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：一、《商品房預(yù)售合同》解除后，《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》是否應(yīng)當(dāng)予以解除；二、越州地產(chǎn)不能返還建行青海分行剩余貸款本息時(shí)，王忠誠是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款責(zé)任。

??? 一、關(guān)于《商品房預(yù)售合同》解除后，《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》及《房地產(chǎn)抵押合同》是否應(yīng)當(dāng)予以解除的問題

??? 建行青海分行認(rèn)為，《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》第十九條第二款規(guī)定，借款人與售房人簽訂的商品房買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、被解除的，借款人仍應(yīng)承擔(dān)本合同項(xiàng)下的還款義務(wù)；第四款規(guī)定，貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)立即返還其所欠貸款人的貸款本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人。由于王忠誠訴訟請求之一是由越州地產(chǎn)承擔(dān)借款合同項(xiàng)下剩余貸款本息的還款義務(wù)，免除自己對建行青海分行的還款義務(wù)，故其請求違反了上述合同約定，《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》不能解除。

??? 王忠誠認(rèn)為，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十四條的規(guī)定，案涉《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》應(yīng)予解除。

??? 最高院認(rèn)為，案涉《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》應(yīng)予解除，理由如下：《商品房買賣合同司法解釋》第二十四條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！睋?jù)此, 在《商品房預(yù)售合同》解除的情況下，王忠誠從建行青海分行借款支付購房款的目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，王忠誠請求解除《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》的，應(yīng)予支持。建行青海分行的這一上訴請求，理由不能成立，本院不予支持。

??? 關(guān)于《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》第十九條第二款和第四款的特別規(guī)定，最高院認(rèn)為，該兩款約定的含義并非《商品房預(yù)售合同》解除后，《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》不得解除，而是約定《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》解除后，王忠誠應(yīng)立即返還其所欠建行青海分行的貸款本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托越州地產(chǎn)直接將上述款項(xiàng)歸還建行青海分行。故即使依據(jù)這兩款規(guī)定，《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》也可以解除。在主合同《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》解除的情況下，因《房地產(chǎn)抵押合同》是該合同的從合同，故《房地產(chǎn)抵押合同》也應(yīng)當(dāng)解除。

??? 二、關(guān)于越州地產(chǎn)不能返還建行青海分行剩余貸款本息時(shí)，王忠誠是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款責(zé)任的問題

??? 建行青海分行認(rèn)為，《商品房預(yù)售合同》解除后，即使《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》也被解除的，借款人王忠誠仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款責(zé)任。王忠誠認(rèn)為，《商品房預(yù)售合同》解除后，《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》也被解除的，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，其對建行青海分行不再負(fù)有還款義務(wù)，還款義務(wù)人是越州地產(chǎn)。

??? 最高院認(rèn)為，王忠誠在向建行青海分行借款時(shí)，建行青海分行為了其貸款安全，對該筆貸款辦理了抵押登記。抵押物是《商品房預(yù)售合同》約定的標(biāo)的物即66-16商業(yè)用房，因該商品房屬于在建工程，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，所以實(shí)際上的抵押人是越州地產(chǎn)。由于商品房擔(dān)保貸款合同的特殊性，本案貸款實(shí)際上由建行青海分行直接支付到了開發(fā)商越州地產(chǎn)的賬戶，因此根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”的規(guī)定，越州地產(chǎn)應(yīng)將剩余的貸款本息返還建行青海分行。不過，就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說，并沒有免除購房者（同時(shí)又是借款合同的借款人）的還款義務(wù)。這是因?yàn)?，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關(guān)系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項(xiàng)就是購房者的還款，但還款義務(wù)人仍然應(yīng)當(dāng)是借款合同的借款人，因?yàn)楦鶕?jù)合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負(fù)有還款義務(wù)?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規(guī)定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除后，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然后再由購房者歸還給銀行，而是應(yīng)當(dāng)直接由商品房出賣人歸還給銀行。因此，一審判決第四項(xiàng)判決越州地產(chǎn)承擔(dān)對建行青海分行剩余貸款本息的還款責(zé)任正確，但免除了《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》借款人王忠誠的還款責(zé)任錯(cuò)誤。本院認(rèn)為，對王忠誠免除自己對建行青海分行剩余貸款本息的還款責(zé)任這一訴訟請求，依法應(yīng)予駁回。鑒于建行青海分行在一審中的訴訟地位是被告，其沒有對王忠誠提出訴訟請求，根據(jù)民事訴訟不告不理原則，王忠誠應(yīng)當(dāng)怎樣承擔(dān)責(zé)任，本院不予審理。

??? 最高院認(rèn)為，建行青海分行的上訴請求部分成立，依法應(yīng)予支持，遂作出（2017）最高法民終683號民事判決：依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決維持青海省高級人民法院（2017）青民初13號民事判決第一、二、三、四項(xiàng)；駁回王忠誠的其他訴訟請求。

??? 三、法律分析

??? 1.因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人有權(quán)請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的。在商品房擔(dān)保貸款合同解除的情況下，因房地產(chǎn)抵押合同是該合同的從合同，故房地產(chǎn)抵押合同也應(yīng)當(dāng)解除。

??? 2.商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。雖然由出賣人向擔(dān)保權(quán)人返還貸款，但這并不意味著購房者（同時(shí)又是借款合同的借款人）還款義務(wù)的免除，這是因?yàn)?，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關(guān)系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項(xiàng)就是購房者的還款，但還款義務(wù)人仍然應(yīng)當(dāng)是借款合同的借款人，因?yàn)楦鶕?jù)合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負(fù)有還款義務(wù)。但考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除后，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然后再由購房者歸還給銀行，而是應(yīng)當(dāng)直接由商品房出賣人歸還給銀行。因此，雖然由開發(fā)商承擔(dān)對銀行剩余貸款本息的還款責(zé)任，但不能免除買受人的還款責(zé)任。

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