一、安徽仍要強省會

安徽省內(nèi)，今年關(guān)于強省會還是分權(quán)發(fā)展的路線問題，爭論得好不熱鬧。 面對多年前的強省會發(fā)展模式，無論什么好的政策、產(chǎn)業(yè)都是合肥優(yōu)先，這讓手底下的一眾兄弟有點不服氣，尤其安徽省內(nèi)老二蕪湖。 3月份蕪湖官方發(fā)布的一篇《“一城獨大”不是春》，公然挑戰(zhàn)省會合肥的權(quán)威，幾乎是明示要求省會分權(quán)，將其存在感拉滿。

6月份，蕪湖市又發(fā)布了《蕪湖市推進(jìn)省域副中心城市建設(shè)實施方案》，明里暗里也在要求省會合肥分權(quán)。 這些痕跡，可以在蕪湖給自己制定的未來目標(biāo)中明顯看出來。

在這份文件中，蕪湖提出： 到2027年，GDP要力爭8000億元。年均增速要達(dá)到8%。在長三角地區(qū)的排名，到2027年要前進(jìn)3個位次。每年新增常住人口6萬人以上。力爭2035年城市總?cè)丝谕黄?00萬。 以蕪湖目前的基礎(chǔ)來看，想要完成這些目標(biāo)非常難，除非合肥分權(quán)。 這份文件的潛臺詞，給了合肥一個眼神，在暗示要求合肥分權(quán)。只有分權(quán)，讓蕪湖獲得更多的權(quán)限，才有可能完成制定的GDP增速、人口增量等目標(biāo)。 然而，蕪湖還是一廂情愿了。最近安徽省政府的表態(tài)，基本擊碎了蕪湖的美夢。 10月10日上午，安徽省委書記韓俊主持會議并講話，給予了定調(diào)： 合肥是省會、是窗口，在全省發(fā)展大局中舉足輕重，要充分發(fā)揮龍頭作用，強化省會擔(dān)當(dāng)，百尺竿頭、更進(jìn)一步，在中國式現(xiàn)代化新征程上交出高質(zhì)量發(fā)展的優(yōu)異答卷。支持合肥發(fā)展就是帶動全省發(fā)展。省政府及各部門要按照省委部署要求，認(rèn)真抓好這次現(xiàn)場辦公明確的相關(guān)事項的辦理。 這段話的意思很明確，繼續(xù)支持合肥發(fā)展，繼續(xù)走強省會路線不動搖。安徽徹底不裝了，繼續(xù)支持合肥虹吸全省。

二、強省會與均衡發(fā)展誰更好

中國內(nèi)地27個省與自治區(qū)，基本可以分為兩種發(fā)展模式，一種是均衡發(fā)展或者多中心發(fā)展，另一種是強省會與首府。 前者的典型代表是江蘇、浙江、山東、廣東、福建、河北、遼寧、內(nèi)蒙古等省與自治區(qū)。前三者做得最好。 廣東表面上看是雙中心，廣州與深圳雙核引領(lǐng)發(fā)展，但站在上帝視野來看，還是單中心發(fā)展。也即把珠三角看成一座城市。 后者的典型代表有四川、湖北、湖南、安徽、陜西、吉林等大多數(shù)省與自治區(qū)。 從首位度角度來看，吉林省會長春的首位度最高。其GDP占整個吉林省GDP的50%以上，也即全省一半的經(jīng)濟(jì)匯聚在長春。 銀川的首位度也高達(dá)50%。西部的西寧、成都和中部的武漢，首位度位居全國前五。西安、哈爾濱的首位度也超過了三分之一。?？凇⑻m州接近三分之一。長沙、合肥、沈陽、昆明占比均超過了四分之一。 從省內(nèi)老大與老二角度來看，四川、吉林、甘肅、湖北是將強省會戰(zhàn)略執(zhí)行最徹底的省，特別是四川。 成都GDP等于5.7個綿陽。成都在四川省是一柱擎天般的存在。長春等于4.4個吉林市。蘭州等于3.3個慶陽，武漢等于3.2個襄陽。

就安徽省來看，合肥等于2.7個蕪湖。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：安徽省統(tǒng)計局

那么關(guān)鍵問題來了，強省會與均衡發(fā)展，孰優(yōu)孰劣？哪個更好？ 對于這個問題，本號早就明確過自己的觀點。我認(rèn)為： 均衡發(fā)展與一城獨大的模式，很難說誰好誰不好。往深處想，只是各省發(fā)展的不同階段而已。 對于弱省與自治區(qū)來說，強省會與強首府模式更好，比如江西、廣西、貴州、云南、山西、吉林、黑龍江、遼寧等。 以遼寧來說，早就制定的雙中心格局，其實限制了遼寧的發(fā)展。作為東北實力最強的省，在全國的排名中第17位。遼寧本該誕生一個萬億GDP城市，但由于是雙中心格局，導(dǎo)致?lián)碛?億人口的東北都沒有一座萬億GDP城市。 河北其實一直想走強省會路線，帶動全省發(fā)展。但奈何河北特殊的版圖，限制了它這一想法。河北被北京、天津兩座直轄市攔腰一分為二。北部的唐山、張家口、承德都在被北京天津虹吸，石家莊的話語權(quán)很弱。 中部地帶的保定、廊坊、滄州其實也是仰望著北京和天津。石家莊的話語權(quán)也就在冀南邯鄲、衡水、邢臺。所以石家莊一直難以做大，河北也就一直不上不下處在尷尬的位置上。 對于經(jīng)濟(jì)偏弱的省來說，它們連一個能打的城市都沒有，并不適合分權(quán)，并不適合均衡發(fā)展。 它們本身的經(jīng)濟(jì)實力也無法支撐壯大兩個中心，均衡發(fā)展只會大家一起窮。最終泯為眾人。 在金庸的天龍八部、射雕、神雕中，丐幫能夠上位，成為第一大幫派，依靠的不是人數(shù)，而是幫主的武功，喬峰、洪七公，都是頂尖高手。黃蓉則是智勇雙全。而到了倚天中，同樣規(guī)模龐大的丐幫卻不入流，六大門派圍攻光明頂沒有丐幫的身影，是因為后繼無人。 所以說，一個省要提升存在感，必須讓省會出圈。只有省會出圈，才能在頭部城市中卡位，為省內(nèi)爭取到好的資源。 如果連一個能打的都沒有，資源也會繞道而行，就像中部的江西一樣。 只有不斷提升省會與首府的能量場，才能在高手如林的城市角逐中卡住好位次，為全省爭奪更多的資源。 待到發(fā)展到一定程度，需要百尺竿頭更進(jìn)一步的時候，則開啟兼顧發(fā)展模式。比如目前的四川、湖北。 事實上，四川與湖北也已經(jīng)開始分權(quán)，四川設(shè)定了3個省域副中心，川北省域經(jīng)濟(jì)副中心綿陽；川南省域經(jīng)濟(jì)副中心宜賓-瀘州；川東北省域經(jīng)濟(jì)副中心南充-達(dá)州。湖北圈定了襄陽、宜昌兩個省域副中心。 本號認(rèn)為，一個省與自治區(qū)到底選擇均衡發(fā)展還是強省會路線，可以用8個字來概括：弱則核心，強則兼顧。

三、弱則核心，強則兼顧

對于經(jīng)濟(jì)能級較低的省與自治區(qū)來說，強省會路線更合適。 強省會的優(yōu)劣，需要辯證來看。 盡管強省會路線，對于省內(nèi)其他城市來說，可能不公平，但是對于貫徹全省角度來看，還是利大于弊。 本號在之前寫東北的文章中也強調(diào)過。東北1億人口卻沒有一個GDP超萬億的城市，除了思維保守、產(chǎn)業(yè)老舊這些根本問題外，缺少一個強大的中心，也是原因之一。 反觀一直踐行強省會路線的安徽，這些年的快速發(fā)展。 數(shù)據(jù)顯示，2013年至2022年十年間，安徽排名上升三個位次，從十年前的第13位升至去年的全國第10，上升速度僅次于貴州。 制圖：城市財經(jīng)

今年上半年，安徽GDP增速位居中部第一，GDP規(guī)模緊追湖南省，正挑戰(zhàn)湖南中部第三的位置。

安徽成功的關(guān)鍵有兩條： 第一，強省會路線。 第二，縱橫捭闔的借勢之道。 凡是好的政策，好的產(chǎn)業(yè)，都是省會優(yōu)先，這種背景下，強省會的省域，省會經(jīng)濟(jì)與人口不斷做強做大。 目前合肥GDP是第二城蕪湖的2.7倍，也成功登上了萬億GDP俱樂部。同時，合肥也是過去十年GDP增速最快的主要城市，十年增長了155.8%，位居36個主要城市（直轄市、副省級城市、省會與首府城市）第一。

不斷出圈，風(fēng)頭無兩的合肥，這些年也為安徽省爭取了不少好的政策與產(chǎn)業(yè)。 強省會的目的在于此。省內(nèi)打造一座強中心，讓他去與其他省會城市爭奪政策和資源，只有省會強，在爭奪戰(zhàn)中才有優(yōu)勢。 除了強省會路線，安徽的縱橫捭闔的借勢之道值得所有想要奮發(fā)向上的省與自治區(qū)學(xué)習(xí)，尤其是隔壁的江西。 安徽的策略是，全省努力發(fā)展合肥，其他城市則借助長三角其他省市的資源來幫助發(fā)展。 安徽首先將自身全部融入了長三角大戰(zhàn)略。 2010年合肥、馬鞍山加入。2013年蕪湖、滁州、淮南加入。2018年，銅陵、安慶、池州、宣城加入。2019年，蚌埠、黃山、六安、淮北、宿州、亳州、阜陽加入。 至此，安徽全境順利加入了長三角。并且，在中央發(fā)布的長三角一體化發(fā)展規(guī)劃綱要中，正式官宣。 加入長三角的好處，在2021年立刻顯現(xiàn)。 之后，國家發(fā)改委為了平衡長三角的發(fā)展，2021年，國家更是發(fā)布了正式文件，派遣了長三角6大高手上海、蘇州、杭州、南京、寧波、徐州幫扶皖北9城發(fā)展。

上海市閔行區(qū)幫扶安徽省淮南市；上海市松江區(qū)幫扶安徽省六安市；上海市奉賢區(qū)幫扶安徽省亳州市；江蘇省南京市幫扶安徽省滁州市；江蘇省蘇州市幫扶安徽省阜陽市；江蘇省徐州市幫扶安徽省淮北市；浙江省杭州市幫扶安徽省宿州市；浙江省寧波市幫扶安徽省蚌埠市。 不久前，安徽更是發(fā)布了《關(guān)于深度融入長三角一體化發(fā)展國家戰(zhàn)略推動高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，赤裸裸地讓自己的地級市去蹭長三角其他強城的熱度： 推動合肥都市圈與上海大都市圈、南京都市圈等聯(lián)動發(fā)展，提升城市群輻射聯(lián)動效應(yīng)。持續(xù)推進(jìn)滬蘇浙城市與皖北城市結(jié)對合作幫扶、六安與上海對口合作，加快長江城市帶、省際毗鄰地區(qū)、省際產(chǎn)業(yè)合作園區(qū)、“一地六縣”產(chǎn)業(yè)合作區(qū)建設(shè)，全力增強欠發(fā)達(dá)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展動能。 這段話中，安徽明確提出，要借助上海、南京的力量，發(fā)展自己的城市。 縱橫捭闔的借勢之道，是安徽敢于繼續(xù)堅持強省會路線的底氣。 在雙管齊下的發(fā)展策略之下，未來十年安徽與合肥的發(fā)展前景和空間，值得想象。 鄭州樓市高庫存的極限拉扯：有人“割肉”賣房、有人夾縫“撿漏”

約兩個月前的8月3日，鄭州市頒布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，成為全國第一個率先出臺該政策的省會城市。

鄭州一直是房地產(chǎn)市場中，被重點聚焦的城市之一。這并不僅僅是因為它作為省會，地處平原，擁有千萬級人口，是中原城市群的核心；也因為它曾經(jīng)經(jīng)歷過“7·20特大暴雨”，是“80后買房夫妻眼里失去了光”“最高學(xué)歷爛尾樓盤”等事件的發(fā)生地，它受沖擊更深，也更具有一種典型意義。

鄭州幾乎用上了能用的一切手段，來幫助樓市平穩(wěn)渡過低谷期。但這個低谷期在如今看來，似乎顯得有些漫長。在發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策一個月后，鄭州又宣布放開限購。而現(xiàn)在距離那時，又一個月過去了，時間已經(jīng)來到了樓市“金九銀十”的尾巴上，每日人物找到了鄭州的多名買房者、賣房者、銷售中介，他們講述了自己與房子有關(guān)的故事，以及各自眼中的鄭州樓市現(xiàn)狀。

文 |

?李清揚

編輯 |

?易方興

運營 |

?橙子

“割肉”賣房

八月初，鄭州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張詠的朋友圈，被同行的慶祝消息刷屏了。

鄭州發(fā)布了一套房市新政——下調(diào)房貸利率，實施購房契稅補貼政策，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”?！袄谩薄白屶嵵輼鞘兄噩F(xiàn)生機”等字眼，在朋友圈里頻頻出現(xiàn)。在房地產(chǎn)干了十四年的張詠看到，售樓處里，重新擠滿了看盤問價的人。

可兩三天之后，售樓處的熱鬧便散了，相關(guān)消息如同沉入水中，悄無聲息。一周后，正在出售房子的33歲的熊家豪，沒有等待來看房子的意向買家，卻收到中介的電話，“你想趕快賣的話，你這個價格還得下調(diào)”。

熊家豪在鄭州念完大學(xué)，目前在上海工作。他是在這波新政潮流之下，想借機賣掉房子的眾多鄭州業(yè)主中的一個。

他的房子位于鄭州市北三環(huán)，屬于市中心金水區(qū)，教育資源豐富。金水區(qū)也是鄭州房價靠前的幾個區(qū)之一，在過去，這里的房子相對好賣，但今年，他這套房子遲遲沒能賣出去。

他覺得掛的已經(jīng)是周邊同戶型的最低價了，255萬，121平米，近學(xué)校，雙地鐵，還緊鄰一個大商場。但這房子足足掛了8個月，從過年一直掛到現(xiàn)在。

后來，他又把房子再降了20萬，中介讓他再降降，他不愿意，“太不劃算了”。掛了電話沒幾天，他再看周圍掛牌價，其他人都開始降價了。

這一幕，從8月3號到4號的鄭州樓市數(shù)據(jù)也可以得到佐證。據(jù)諸葛找房網(wǎng)站統(tǒng)計，新政頭兩天，一共有756套房源降價出售，與此同時，新上房源1999套，超過出售量。

也就是說，鄭州的房子正在一面降價，一面越賣越多。更讓熊家豪覺得郁悶的是：“越出政策，二手房房價就越跌。”他每一次打開交易平臺，房價的走向都是負(fù)的。據(jù)統(tǒng)計，鄭州共有約14.16萬套二手房在售，新政推出的八月，二手房成交8021套，環(huán)比下降了9.3%。

相比熊家豪這樣已經(jīng)離開鄭州的人而言，一些仍在鄭州本地工作、且有強烈置換需求的人的賣房意愿更加強烈。

▲2022年7月23日，鄭州，金水區(qū)高層住宅。站在高處遠(yuǎn)眺，鄭州城區(qū)高層商品房住宅密集，高樓鱗次櫛比。圖 / 視覺中國

為了盡快脫手房子，在大量的房源面前，降價幾乎成了淼苗苗唯一能做的事。

在鄭州南邊的航空港區(qū)，淼苗苗一家五口人在一套89平的兩房戶型里生活了五年，“有些擁擠”。當(dāng)初她2018年買這套房子花了89萬，為照顧孩子辭職之后，家里經(jīng)濟(jì)來源僅丈夫一人?，F(xiàn)在，他們家每個月房貸4000元，占了每月支出的三分之一。

5月份，她決定以73萬來出售這套房子，算市場的中間水平。到了8月，她發(fā)現(xiàn)：“大家越掛越低，互相內(nèi)卷?！?/p>

中介和買房者都來壓價格。接中介電話，頭一句就是：“姐，你的房子還能再低不？最低多少錢出？”接待看房的顧客，最過分的直接攔腰砍價。

被迫不斷降價讓她很焦慮：“什么是最低價？最低能多低？”現(xiàn)實是，過去房價是每平米幾百地跌，現(xiàn)在直接每平米跌了2000元。

為了盡快出手房子，她在同小區(qū)租了一間房住，“這樣房子能收拾得干凈些，給看房的人留下一個好印象”。不光如此，為了賣掉房子，她還打算家電全送。

當(dāng)樓市變成了買方市場，淼苗苗時常感到她是三者里地位最低的。在中介平臺上，把中介費用提高50%，才能獲得流量和曝光量；而當(dāng)面對買房者，對方總是要求降價，“仿佛能買你的房子，是看得起你”。

而新政對她賣房幾乎沒有幫助。新政中提到的多子女家庭購房與購房契稅補貼，均針對“購買新建商品住房”，除此之外，“畢業(yè)生買房，100%返還契稅”等福利她也享受不到。算上契稅、利息、裝修和家電等費用，這套房子的掛牌價已經(jīng)虧了將近40萬。

▲圖 / 《后浪》劇照

撿漏的買房者

另一方面，在購房者眼中，鄭州的新政也效果有限。但他們也發(fā)現(xiàn)，自己的議價空間變大了。

今年夏天，27歲的河南信陽女孩邱粒，準(zhǔn)備在鄭州挑選婚房。但她預(yù)算不多，只有1萬/㎡的預(yù)算。但當(dāng)時，1萬/㎡的預(yù)算，在鄭州四環(huán)內(nèi)想找到好的房源很難。

7月份有一回，她路過一家樓盤，正在促銷，門口排了長隊。結(jié)果一聽房價一萬三起步，她立刻退了出來。那段時間她聽人說“還會跌，再等等”。

之后，她又經(jīng)歷了很多五花八門的促銷樓盤，比如“買就送7萬元停車位”“送云南雙飛6日游”“婚慶大禮包”等等。她覺得，鄭州樓市陷入了一種“只要你有錢愿意買，就能無底線地讓你上車”的氛圍中。有一次，她還去看過位于鄭州北邊平原新區(qū)的疊墅，只要80萬，有的甚至可以0首付，“我當(dāng)時想，天哪，在我以前認(rèn)知里別墅至少需要100萬?！?/p>

但由于地理位置遠(yuǎn)離城區(qū)，較為偏僻，她還是放棄了。

最終，她沒有想到，她竟然以一萬以內(nèi)的價格上車了北三環(huán)的房子。8月底，邱粒的中介給她推薦了一套北三環(huán)的精裝修特價洋房，120平，均價只要9000元左右，首付款還有折扣，戶型為四室三衛(wèi)，戶型很不錯。

某種程度上，剛需族邱粒是這次鄭州房價下降的受益者。她很滿意，只用了一天考慮的時間就簽了合同。

簽約時，距離“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已經(jīng)推出了20余天。她并不關(guān)心新政——她是否購房并不由政策決定，畢竟政策沒法讓房價下降。換句話說，更讓她在意的是“降價”。在她看來，只要用合適的價格，買到了喜歡的房子，那么，以后“不賣就不會賠”。

在之前，鄭州樓市很大部分都是靠邱粒這樣的剛需族支撐起來的。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2020城市剛需購房報告》，鄭州“剛需族”平均31.9歲，多為周邊城市人。“不管在不在鄭州住和工作，家里在省城有套房子”一度成為很多河南人的共識。

▲圖 / 《公主屋》劇照

但現(xiàn)在，這群剛需族寧愿再等等。淼苗苗接待過幾個來看她房子的買家，他們雖然有強烈的購房意愿，但最終不愿出手的原因是“想再等等”。

與此同時，盡管鄭州房子在降價，一些剛需購房者依然覺得，房子還是太貴了。比如1997年出生的萱萱，她是駐馬店人，本科畢業(yè)后成了一名鄭漂，“在自己家鄉(xiāng)找不到合適的工作，大部分都來鄭州落腳”。

她想在鄭州擁有一套自己的房子，但預(yù)算有限，有的房子降價了也買不起，可選房源并不多。她在鄭東新區(qū)工作，收藏了三四套房源，其中一套最令她心儀的，位于鄭東新區(qū)邊緣，64平的二手毛坯房，業(yè)主直降6萬后，符合她70萬以內(nèi)的預(yù)算，成為了她擁有這套房子的契機。

房子距離公司遙遠(yuǎn)，公共交通需花費一個半小時。但萱萱仍然感到知足，這是她能夠著的最適合的房子，否則，她可能依然因為負(fù)擔(dān)太高下不了手。

鄭州樓市越來越難賣，還有一個原因，在房子全國普遍都降價的情況下，一些人最后放棄了在鄭州，去更具有性價比與發(fā)展前景的城市生活。

何舒北漂十年，她的孩子到了上小學(xué)的年紀(jì)，回到鄭州原是她的退路，但現(xiàn)在，她正在天津看房，天津的教育資源對她來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過鄭州。

在社交平臺上的鄭州賣房帖里，也能看到這個趨勢。在這些帖子中，有一半都是選擇離開鄭州的人。在房子與房子的抉擇中，鄭州的房子往往會先被放棄。

積壓之困

9月12日，距離“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推出一個多月后，鄭州取消二環(huán)內(nèi)限制性購售政策，同時首套首付款調(diào)整為不低于20%，二套首付款比例不低于30%。張詠的朋友圈再次刷屏了。

張詠比較例外，屬于沉默的少部分之一，沒有轉(zhuǎn)發(fā)，也沒感到多少欣喜。他告訴每日人物，當(dāng)下鄭州市場，中介市場的開單率非常低，“70% 到 80% 的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都無法做出來業(yè)績”。之前的認(rèn)房不認(rèn)貸火了兩三天，實際效果非常有限，“100個里有一個下單的都不得了”。

張詠2009年入行，那是鄭州房市的黃金時代，“那會兒人的認(rèn)知就是買房能掙錢，80%的人都在討論房價”。為遏制炒房，鄭州于2011年出臺限購令，但房價依然在漲，從2012年到2019年，“從8000多漲到了16000，翻了一倍”。

當(dāng)初，火爆的市場吸引了眾多開發(fā)商。以萬科、保利發(fā)展為代表的頭部房企入場，來自南方的碧桂園和華潤置地也不甘落后地?fù)]師北上。大量房子拔地而起，2020年5月，根據(jù)國家信息中心發(fā)布的“萬億俱樂部”城市房地產(chǎn)市場走勢研判，在當(dāng)時17個GDP萬億城市中，鄭州對房地產(chǎn)投資依存度最高，為28.9%。

與開發(fā)商步調(diào)一致，鄭州市為進(jìn)一步擴(kuò)大入市的土地規(guī)模，進(jìn)行了長達(dá)十余年的城中村改造，大量城改房被批準(zhǔn)入市，與商品房爭奪市場。據(jù)統(tǒng)計，在過去70年內(nèi)，鄭州市區(qū)面積翻了75倍，其中有接近一半面積是在近十年內(nèi)擴(kuò)增完成的。

高歌猛進(jìn)造成了房子的激增，這樣一來，消化這些房子成了困難。

在張詠看來，放開限購的舉動意義有限的原因正在于此?！氨旧硪呀?jīng)是一個名存實亡的東西，就算不限購也沒多少人買了?！睆堅佌J(rèn)為，當(dāng)下改善購房者需要把自己的房子賣了才能去買改善房，然而，有剛需需求的年輕人，“不止對買房這件事有抵觸，他們手上也沒錢?！?/p>

▲圖 / 《婚巢》劇照

沒錢的直接原因是薪酬不佳。淼苗苗為結(jié)婚嫁來鄭州，在這座城市待了十年。與家鄉(xiāng)平頂山市比起來，鄭州的平均工資水平徘徊在四五千，薪酬并沒有多么明顯的優(yōu)勢，競爭和環(huán)境卻更加卷而激烈，“這導(dǎo)致好多人在鄭州呆不下去，去外地就業(yè)”。

疲乏的就業(yè)環(huán)境無疑與鄭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)息息相關(guān)。據(jù)河南省官方統(tǒng)計，鄭州的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是以電子信息、汽車、食品、材料等為代表的制造業(yè)，勞動密集型多，技術(shù)密集型和高附加值的崗位相對較少。

熊家豪從事互聯(lián)網(wǎng)科技類行業(yè)，2017年曾回到鄭州創(chuàng)業(yè)。他發(fā)現(xiàn)，鄭州雖為省會，工資比之一線特大城市幾乎腰斬。跟北京、上海比較，鄭州沒法讓一個做科技行業(yè)的人扎根，“有的五險一金都未必能交全”。淼苗苗成為全職主婦前，她換過三份工作，只有一份工作交了五險一金。

另一方面，可提供較高薪酬的大企業(yè)也較少。據(jù)統(tǒng)計，鄭州上市公司的數(shù)量僅為成都的三分之一，雖然這些年鄭州一直在努力推出人才引進(jìn)和補貼政策，希望吸引高學(xué)歷的年輕人落戶。但據(jù)2020年智聯(lián)招聘推出的《中國城市人才吸引力報告》，鄭州位列13位，低于成都、武漢等省會。由于產(chǎn)業(yè)和企業(yè)所限，缺少發(fā)展空間，鄭州雖擁有千萬人口，卻沒有足夠的吸引力留住人才。

就業(yè)影響收入，收入影響購買，傳導(dǎo)到末端，無論是新房還是二手房，鄭州房子難賣，就并不意外。

實際上，過去兩年，為提振樓市，鄭州就已將降首付、降貸款利率、補貼、返還契稅等政策用過一遍——手牌已經(jīng)幾乎用盡了。

政策之外，購房者的信心也亟待修復(fù)。長期以來，鄭州是一座與“爛尾”掛鉤的城市。它是許多受爛尾所困城市的縮影——供大于求的局面下，房子過多，無人購買，開發(fā)商資金鏈中斷，爛尾由此誕生。據(jù)CRIC統(tǒng)計，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期的待交付問題項目有72個，涉及幾千套住房，數(shù)量位居重點二線城市前列。

這也會打擊購房者信心。萱萱買房前，身邊有至少三個朋友買的期房都要延期交房?！捌渲幸粋€買的還是精裝修，聽說交付的時候會減配?！迸笥巡槐Ц嗥谕?，覺得“能按期交房就謝天謝地”。

鑒于前車之鑒，萱萱只敢考慮現(xiàn)房毛坯或裝修過的二手房?？捶繒r，她接觸了一位年紀(jì)稍長她幾歲的女性中介，他們路過一個樓盤時，對方指著房子告訴她，她在那兒買了一套公寓，目前處于停工狀態(tài)。萱萱很詫異，“樓盤在鄭州有一定的知名度，她本身也是從業(yè)者，沒想到還是踩坑了?！?/p>

▲2019年5月30日，鄭州市金水區(qū)原常砦地塊上的兩棟爛尾樓成功爆破倒塌。該兩棟爛尾樓為原常砦村集資所建房屋，到2013年僅建設(shè)了主體結(jié)構(gòu)，后因種種原因停工直至發(fā)生爛尾。圖 / 視覺中國

流向未知

但最后，在這樣的局面下，對于急需資金的人們來說，房子仍然要賣。

賣不動，創(chuàng)造條件也要賣。淼苗苗決定自己行動起來。她開設(shè)了社交平臺賬號，自己拍照、修圖、配文，介紹房子的區(qū)位優(yōu)勢。中介帶人來看過幾次房子后，她發(fā)現(xiàn)一些中介只會一味強調(diào)價格，對房子獨特的優(yōu)點一無所知——她已經(jīng)不那么信任中介了。

堅持在社交平臺發(fā)帖，讓她慢慢能收到一些意向者的私信。她自己接待，自己介紹，從小區(qū)綠化到樓層采光，從衣食住行到周邊配套，“總要有個點能戳中他，不然再便宜不喜歡也沒啥用”。

▲圖 / 視覺中國

以鄭州為例，比起傳統(tǒng)門店，如今社交平臺反而更適合賣房。中介設(shè)立賬號，專職耕耘社交媒體。張詠的獲客渠道，更是直接從線下轉(zhuǎn)移到線上，通過拍視頻賣房。主播從小區(qū)門口到進(jìn)入房子，“不解讀政策，只介紹房子”。

“現(xiàn)在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)最難的就是獲客，要為房子找到合適的買房人?！睆堅佌f。

在“金九銀十”的秋季，九月底，熊家豪終于迎來了幾個月來遇到的第三個“真實買房人”，對方報價213萬。當(dāng)時，同戶型房源賣的最低價在218萬，中介告訴熊家豪，他賣價不能高于這個價格?！拔覉髢r216萬，行就賣，不行就算了?！?/p>

他算了一下，自己虧了約35萬，“相當(dāng)于給銀行打了幾年工”。但他顧不得了，“賠就賠了，再不賣，后邊虧得更多?！?/p>

而他賣房成功，所換來的現(xiàn)金，也即將流向下一個房子。熊家豪正在看上海的房子，“想撿個漏”。在松江，均價5萬左右的地區(qū)，有人掛牌價為35000元，他算了一筆賬，上海買房300萬，換掉鄭州房子得來的200萬，多年工作存下的公積金能抵掉一部分貸款，“至少三四年內(nèi)不用再考慮房貸壓力”。

從賣房者變成買房者之后，他發(fā)現(xiàn)自己從容了不少。

九月底，淼苗苗的也房子終于賣掉了。對方是個剛畢業(yè)兩三年的女生，線上看中了她的房子，之前一度掛73萬，對方砍到了62萬，“我說不能再賠了，再賠就賠到底了”。

經(jīng)過兩輪談判，最后她給自己多爭取到了一萬，以63萬成交。

轉(zhuǎn)手之后，輪到她成為買房人。身份轉(zhuǎn)變，心理同樣發(fā)生了變化。在語音里，她談?wù)撨@些的時候頗為平靜，她也成了那個想看看“到年底會不會降更多”的等待者。

更操心的還有那些投資客。無疑，房市向上的時候，鄭州房子是一個不錯的投資選擇。方芙今年40歲，和丈夫一起在河南創(chuàng)業(yè)做戶外亮化照明，存款過千萬。2019年，出于投資與為孩子未來生活的打算，她在鄭州核心位置買下了一套一百四十多平，總價約為280萬的房子，并希望它能漲價。

但買下房子后，因驅(qū)車距離較遠(yuǎn)，方芙去過的次數(shù)屈指可數(shù)。而現(xiàn)在，房價不斷下跌，她后悔了。

好在，國慶期間，鄭州房市局部回暖。貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)顯示，雙節(jié)期間，鄭州新房成交1147套，同比增長14.1%，二手房成交577套，同比增長29.1%。

然而，這種回暖是有條件的。因為賣出的房子多為“地緣改善型”，客群是收入穩(wěn)定，購房預(yù)算在200萬-500萬之間的高凈值用戶——這個群體數(shù)量并不大。

賣房的過程，方芙是發(fā)懵的。那天是國慶假期最后一天，早上中介打來電話，她還沒睡醒。等到中午時中介又聯(lián)系了一次，說了幾分鐘，“不知道動了哪根筋，想著賣了就賣了”。

“當(dāng)年買房子是頭腦一熱，賣房又是頭腦一熱。”折算一下，賣房賠了30萬。幾天過去，她仍然在想賣了房子是對是錯。疫情三年，生意越發(fā)難做，她和丈夫解散了經(jīng)營17年的公司，賣房算是給自己回血。

而更多人，還在等待好運降臨，仿佛在這年頭，賣房要靠運氣。在方芙分享賣房經(jīng)歷的帖子下方，無數(shù)人回復(fù)“接好運”。無論預(yù)算多少，未來去向何處，每個人的心愿都是一樣的——沾沾喜氣，順利把房子賣出去。