法拍房的起拍價一般是評估價的七折。但是有一種法拍房比較特殊，起拍價接近評估價的五折，而且競爭力度很小，基本都是以低價成交的。它，就是處于變賣階段的法拍房。那么拍賣房變賣什么意思?

　　一、拍賣房變賣什么意思

　　人民法院對查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)進行變價處理時，應(yīng)當首先采用拍賣的方式;如果當事人雙方及有關(guān)權(quán)利人同意變賣的，可以變賣。人民法院拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)，應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機構(gòu)進行，并且應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估; 變賣物品的價格可以不經(jīng)過評估及拍賣程序，由雙方當事人及有關(guān)權(quán)利人對擬變賣物品的價格進行約定，或者參照當?shù)氐氖袃r。對于流拍的，不動產(chǎn)可以再降價進行二輪拍賣，且每次降價的數(shù)額最高不得超過前次保留價的20%; 變賣物品變賣不成的，可以降低價格變賣，最低的變賣價格不得低于評估價的50%.

　　二、變賣和正常拍賣的區(qū)別

　　第一種，因為流拍而進入變賣階段的法拍房。

　　上海地區(qū)的司法拍賣房產(chǎn)，在第一次拍賣流拍之后，會再次進行第二次拍賣，第二次拍賣繼續(xù)流拍的，則直接進入變賣階段。

　　第二種，因為當事人協(xié)商同意而直接進入變賣階段的法拍房①。

　　對于已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，經(jīng)當事人雙方以及有關(guān)權(quán)利人同意變賣的，可以直接進行變賣。

　　注釋：①【不經(jīng)拍賣直接變賣的情形】對查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，當事人雙方及有關(guān)權(quán)利人同意變賣的，可以變賣。金銀及其制品、當?shù)厥袌鲇泄_交易價格的動產(chǎn)、已腐爛變質(zhì)的物品、季節(jié)性商品、保管困難或者保管費用過高的物品，人民法院可以決定變賣。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋【2004】16號第三十四條)

　　同樣也會有兩種情況：

　　第一種，因為流拍而進入變賣階段的法拍房。

　　一般情況下，第一次拍賣的法拍房，其起拍價為評估價的七折。

　　當一拍流拍后，法拍房進入第二次拍賣時，起拍價會再次降低，變?yōu)樵u估價的六折。

　　二拍再次流拍，進入變賣階段時，起拍價就會變?yōu)椤白冑u起拍價”，最低不低于評估價五折，一般為五到六折②。

　　第二種，因為當事人協(xié)商同意而直接進入變賣階段的法拍房。

　　而因為雙方同意而直接變賣的，則根據(jù)當事人協(xié)商同意的價格確定變賣價格，一般為債權(quán)額的最低限額，但最低不低于評估價格的二分之一②。

　　三、司法拍賣的出價規(guī)則

　　起拍價：首次出價為起拍價

　　加價幅度：參考加價幅度的N倍加價(N>=1且是整數(shù))

　　出價問題：首次出價者是不可以在自己首次出價領(lǐng)先的情況下再次出價的，需要有第二人應(yīng)價后再應(yīng)價后，才可以進行連續(xù)出價

　　拍賣時間：在競拍周期內(nèi)，出價后如果長時間沒有其他人出價，拍賣也不會提前結(jié)束，法院中止或撤回拍賣除外

　　次數(shù)限制：出價次數(shù)沒有限制，競拍周期內(nèi)均可出價，出價時賬戶里不需要有錢